Att köpa hyresfastigheter kan vara ett mycket lönsamt investeringsval. Att komma igång inom fastigheter är dock inte alltid en lätt resa. Det finns många som vill komma in i fastigheter men inte gör det för att de inte vill spärra sina livsbesparingar i ett fastighetsköp eller helt enkelt saknar det kapital som behövs för en utbetalning. Att köpa hyresfastigheter med kontanter eller en inteckning är nästan omöjligt för vissa människor.
Detta bör dock inte döda din dröm om att äga en hyresfastighet. Borta är de dagar då fastighetsinvesteringar var de rikes beskydd. Det är fortfarande möjligt att köpa hyresfastigheter med lite eller inga pengar. Med lite kreativitet finns det flera sätt att minska eller till och med eliminera utbetalningen som behövs för att köpa din första hyresfastighet.
I den här bloggen ska jag visa dig hur du investerar i fastigheter utan pengar ner med 10 olika strategier.
Hur man köper hyresfastigheter utan pengar ner
1. Hushackning
Av alla sätt att köpa hyresfastigheter utan pengar är hushackning förmodligen det enklaste. I huset hackingskoncept köper du ett litet flerfamiljshus, bor i en enhet och hyr ut resten. Hyresintäkterna från hyresgästerna täcker dina intäkter och andra bostadskostnader. Därför kommer du att leva gratis. När du äntligen flyttar ut blir det rent uthyrning och ditt kassaflöde ökar.
Handpenning för äganderätt är vanligtvis lägre än för fastighetslån. Till exempel, med ett FHA-lån behöver du bara en utbetalning på bara 3,5% så länge du har en bra kreditpoäng. Om du är en första gången fastighetsinvesterare kan ett FHA-lån vara ett utmärkt sätt att finansiera din förvaltningsfastighet.
2. Säljarfinansiering
Säljarfinansiering är ett enkelt och snabbt sätt att skaffa finansiering för hyresfastigheter. Vissa säljare kan välja att finansiera inköpet av sin fastighet. Som köpare måste du göra månatliga betalningar till dem. Det här är en bra strategi för att köpa hyresfastigheter utan några pengar om du har problem med att säkra konventionell finansiering. Du kommer också att kunna förhandla om villkoren, inklusive att inte betala en handpenning. Detta finansieringsalternativ fungerar bra om du hittar en motiverad säljare. Ibland kan fastigheten till exempel behöva repareras men säljaren har inte pengar för att göra dem – det kan vara en motiverad säljare. Men inte alla fastighetssäljare accepterar denna metod för finansiering av fastighetsinvesteringar. Du kan alltid fråga.
3. Antar säljarens befintliga inteckning
Inte alla säljare är villiga att finansiera förvaltningsfastigheten direkt. Du kan dock förhandla med en säljare om att ta sin befintliga inteckning och göra betalningar för dem istället för en handpenning. Du kommer då att komma med den återstående skillnaden och betala säljaren separat. Denna metod för att köpa hyresfastigheter utan pengar är mer praktiskt när inteckningen har en låg ränta. Tänk dock på att inte alla typer av lån kan antas av en annan person. Se därför till att du gör din aktsamhet innan du använder den här finansieringsstrategin.
4. Hyra att äga
Om du undrar hur det är möjligt att köpa hyresfastigheter utan pengar är det möjligt att överväga att hyra till eget arrangemang. Du kan hyra en hyresfastighet med möjlighet att köpa den senare till ett fast pris. En procentandel av hyran som betalas kommer att gå mot handpenningen. Därför kommer hyran vanligtvis att ligga över marknadsgenomsnittet. Du förväntas betala en viss summa pengar för att utöva ditt kontrakt, varefter du kan ha hyresgäster och samla in månadshyror.
Fördelen med detta arrangemang är att du kommer att kunna lära känna hyran fastighetsinvestering mer innan du köper den. Om du tycker att det är olönsamt behöver du inte köpa det. Du tappar dock avtalspriset och hyran du har betalat. Alternativt kan du sälja kontraktet till en annan fastighetsinvesterare.
Relaterat: Rent to Own vs Owners finansiering: Skillnaden
5. BRRRR-metoden
BRRRR-metoden (Köp, reparera, hyra, refinansiera och upprepa) är ett annat bra sätt att komma in på hyresfastigheter som investerar med mindre pengar. Även om det här alternativet kräver vissa kontanter i förskott för att täcka din initiala utbetalning, kommer du att få tillbaka det efter en kort period. Du köper en fixer-övre, renoverar den, hyr den, refinansierar den med ett långsiktigt investeringslån och drar tillbaka dina initiala kontanter. Hur mycket pengar du tar ut när du refinansierar beror på det kapital du har skapat. Den här metoden fungerar eftersom det nya långfristiga lånet kommer att baseras på hyresfastighetens reparationsvärde efter reparation. För att denna strategi ska vara effektiv måste du i första hand få en bra fastighetsaffär.Leta efter billiga förvaltningsfastigheter till salu så att den initiala utbetalningen blir lägre än för en vanlig fastighet.
6. Fastighetspartnerskap
Att köpa hyresfastigheter utan pengar är också möjligt genom fastighetspartnerskap. I ett fastighetspartnerskap samtycker du till att dela äganderätten till en fastighetsinvestering med en annan part. Om du inte har tillräckligt med pengar för utbetalningar kan du hitta en partner för att finansiera fastighetsaffären. Detta kan vara en kollega, vän eller familjemedlem som har pengar men saknar investeringskompetens eller tid. De kommer att finansiera affären och du gör benarbetet. Villkoren i avtalet och ansvaret för varje partner kommer att anges i avtalet.
Relaterat: 5 saker du behöver för att få ett fastighetspartnerskap att fungera
7. Hemlån
En annan bra metod för att köpa hyresfastigheter utan pengar är att använda befintligt kapital i ditt hem. Om ditt nuvarande hem har eget kapital kopplat till det, kan du låna mot detta kapital och använda medlen för att finansiera en ny handpenning och förvärva en hyresfastighet. Genom att få tillgång till eget kapital behöver du inte dra pengar ur fickan för att köpa en ny fastighet. Med fler hyresfastigheter och mer kapitaltillväxt kommer ditt eget kapital också att växa snabbare. På så sätt kommer du att kunna förvärva fler förvaltningsfastigheter och bygga din fastighetsportfölj.
Även med dålig kredit kan du fortfarande säkra lånet eftersom huset används som säkerhet. Du måste dock bevisa att du kan betala tillbaka lånet. Nackdelen med att använda dessa investeringslån är att du riskerar att förlora din fastighet om du inte kan betala tillbaka lånet.
Relaterat: Nybörjarhandboken: Hur man beräknar kapital i fastigheter
8. Lånare med hårda pengar
Lån med hårda pengar är kortfristiga lån som erbjuds av individer eller företag som du kan använda för att finansiera köp av din inkomstfastighet. Lån med hårda pengar är lönsamma om du kan återbetala dem inom den fasta löptiden. Du bör bara ansöka om dem om du är säker på att din hyra ständigt kommer att generera ett högt kassaflöde. Dessa lån kan användas som ett brygglån för att finansiera en omedelbar fastighetsaffär och sedan kan andra finansieringsalternativ användas för att återbetala det senare.
Kreditgivare med hårda pengar tar inte hänsyn till din kreditpoäng. De ser på lönsamheten för din avsedda fastighetsinvestering. Eftersom din fastighet kommer att användas som säkerhet, gör det det ganska riskabelt för nybörjare fastighetsinvesterare. Lånen har också höga räntor.
Börja leta efter och analysera lönsamma investeringsfastigheter som en långivare inte kan säga nej till!
9. Privata pengar långivare
Att köpa hyresfastigheter utan pengar är också möjligt genom privata pengar lån. Privata långivare är i allmänhet individer med betydande belopp att investera som kan erbjuda kortfristiga lån till fastighetsinvesterare. De kan vara dina egna vänner, familj eller kollegor. Deras räntor är vanligtvis högre än fastighetsräntorna. Men deras villkor är vanligtvis mer flexibla. Innan du bestämmer dig för att använda detta finansieringsalternativ bör du analysera hyresfastigheten för att försäkra dig om att du kommer att kunna betala tillbaka lånet och uppfylla villkoren för affären.
10. Handla något annat än kontanter
Du kan också skaffa en hyresfastighet utan pengar ner genom att handla den med något annat än kontanter. Detta kan vara ett annat hus, mark, smycken, en båt, en bil etc. Du måste ta reda på vad säljaren behöver som du har. Du kan också byta tjänster som du kan erbjuda över tiden så länge du kommer överens.
Slutsatsen
Hyresfastigheter kan vara dyra. Du behöver dock inte tömma ditt bankkonto för att äga ett. Även om du saknar kontanter är det fortfarande möjligt att köpa hyresfastigheter utan pengar. Du kan använda dessa 10 strategier för att köpa din första inkomstfastighet med lite eller inga pengar nere. Se bara till att du gör din due diligence och jämför olika alternativ för att välja en strategi som passar dina mål bäst. Om du är osäker kan du alltid spara pengar till en handpenning istället för att låna den. Det kan ta längre tid, men det är fortfarande en livskraftig strategi för många.