Cumpărarea unei proprietăți de închiriere poate fi o alegere investițională foarte profitabilă. Cu toate acestea, a începe în domeniul imobiliar nu este întotdeauna o călătorie ușoară. Există mulți oameni care ar dori să intre în proprietăți imobiliare, dar nu reușesc, deoarece nu doresc să-și închidă economiile de viață într-o achiziție imobiliară sau pur și simplu nu au capitalul necesar pentru o avans. Cumpărarea de proprietăți de închiriat cu numerar sau ipotecă este aproape imposibilă pentru unii oameni.
Cu toate acestea, acest lucru nu ar trebui să omoare visul dvs. de a deține o proprietate de închiriat. S-au dus vremurile în care investițiile imobiliare erau bunurile bogate. Este încă posibil să cumpărați proprietăți de închiriat cu puțini sau deloc bani. Cu puțină creativitate, există mai multe moduri în care puteți reduce sau chiar elimina avansul necesar pentru cumpărarea primei dvs. proprietăți de închiriere.
În acest blog, vă voi arăta cum să investiți în imobiliare fără bani în jos folosind 10 strategii diferite.
Cum să cumpărați proprietăți de închiriere fără bani în jos
1. House Hacking
Dintre toate modalitățile de cumpărare a proprietăților de închiriat fără bani în jos, hacking-ul casei este probabil cel mai ușor. În conceptul de piratare a casei, achiziționați o casă mică multifamilială, locuiți într-o unitate și închiriați restul. Venitul din chirie de la chiriași acoperă plățile dvs. ipotecare și alte cheltuieli de locuință. Prin urmare, vei trăi gratuit. Când vă mutați în cele din urmă, acesta devine pur închiriat și fluxul de numerar crește.
Plățile în avans pentru proprietățile ocupate de proprietari sunt de obicei mai mici decât cele ale împrumuturilor pentru investiții imobiliare. De exemplu, cu un împrumut FHA, veți avea nevoie de o plată în avans de numai 3,5%, atâta timp cât aveți un scor de credit bun. Dacă sunteți un investitor imobiliar pentru prima dată, un împrumut FHA poate fi o modalitate excelentă de a vă finanța investițiile imobiliare.
2. Finanțarea vânzătorului
Finanțarea vânzătorului este o modalitate ușoară și rapidă de a obține finanțare pentru proprietăți de închiriere. Unii vânzători pot alege să finanțeze cumpărarea proprietății lor. În calitate de cumpărător, vi se va cere să efectuați plăți lunare către aceștia. Aceasta este o strategie bună pentru a cumpăra proprietăți de închiriere fără bani în jos dacă aveți probleme cu asigurarea finanțării convenționale. De asemenea, veți putea negocia condițiile, inclusiv neplata unei plăți în avans. Această opțiune de finanțare funcționează bine dacă găsiți un vânzător motivat. De exemplu, uneori proprietatea poate avea nevoie de reparații, dar vânzătorul nu are bani pentru a le face – acesta ar putea fi un vânzător motivat. Cu toate acestea, nu toți vânzătorii de proprietăți acceptă această metodă de finanțare a investițiilor imobiliare. Puteți întreba oricând.
3. Presupunând ipoteca existentă a vânzătorului
Nu toți vânzătorii vor fi dispuși să finanțeze direct investiția imobiliară. Cu toate acestea, puteți negocia cu un vânzător să-și asume ipoteca existentă și să efectueze plăți pentru ei în loc de o avans. Apoi veți veni cu diferența rămasă și veți plăti vânzătorul separat. Această metodă de cumpărare a proprietății de închiriat fără bani în jos este mai practică atunci când ipoteca are o rată a dobânzii scăzută. Cu toate acestea, rețineți că nu toate tipurile de împrumuturi pot fi asumate de o altă persoană. Prin urmare, asigurați-vă că faceți diligența înainte de a utiliza această strategie de finanțare.
4. Rent to Own
Dacă vă întrebați cum este posibil să cumpărați proprietăți de închiriere fără bani în jos, ați putea lua în considerare și un contract de închiriere proprii. Puteți închiria o proprietate de închiriat cu opțiunea de a o achiziționa ulterior la un preț stabilit. Un procent din chiria plătită va merge către avans. Prin urmare, chiria va fi de obicei peste media pieței. Vi se va aștepta să plătiți o anumită sumă de bani pentru a vă exercita contractul, după care puteți avea chiriași și încasa chirii lunare.
Avantajul acestui acord este că veți putea cunoaște închirierea investiții imobiliare mai mult înainte de a le cumpăra efectiv. Dacă vi se pare neprofitabil, nu trebuie să îl cumpărați. Cu toate acestea, veți pierde prețul contractului și chiria pe care ați plătit-o. Alternativ, puteți vinde contractul către un alt investitor imobiliar.
În legătură: Chiriile proprietarului vs Finanțarea proprietarului: diferența
5. Metoda BRRRR
Metoda BRRRR (Cumpărați, reparați, închiriați, refinantați și repetați) este o altă modalitate excelentă de a intra în proprietatea de închiriere investind cu mai puțini bani în jos. Deși această opțiune necesită niște bani în avans pentru a acoperi plata inițială inițială, o veți recupera după o perioadă scurtă. Achiziționați un dispozitiv de fixare, îl renovați, îl închiriați, îl refinanțați cu un împrumut de investiții pe termen lung și vă retrageți banii inițiali. Suma de numerar pe care o scoateți atunci când refinanțați va depinde de capitalul propriu pe care l-ați creat. Această metodă funcționează deoarece noul împrumut pe termen lung se va baza pe valoarea de după reparare a proprietății închiriate. Pentru ca această strategie să fie eficientă, trebuie să obțineți o ofertă imobiliară excelentă.Căutați proprietăți de investiții ieftine de vânzare, astfel încât avansul inițial să fie mai mic decât pentru o proprietate normală.
6. Parteneriate imobiliare
Cumpărarea de proprietăți de închiriere fără bani în jos este posibilă și prin parteneriate imobiliare. Într-un parteneriat imobiliar, sunteți de acord să împărtășiți proprietatea asupra unei investiții imobiliare cu o altă parte. Dacă nu aveți suficienți bani pentru avansuri, puteți găsi un partener care să finanțeze afacerea imobiliară. Acesta poate fi un coleg, un prieten sau un membru al familiei care are bani, dar care nu dispune de expertiză investițională sau de timp. Ei vor finanța afacerea și tu vei face treaba. Termenii acordului și responsabilitățile fiecărui partener vor fi precizați în acord.
În legătură cu: 5 lucruri de care aveți nevoie pentru a crea un parteneriat imobiliar
7. Împrumut de capital propriu
O altă metodă excelentă de cumpărare de proprietăți de închiriere fără bani în jos este utilizarea capitalului propriu existent în casa dvs. Dacă locuința dvs. actuală are capitaluri proprii legate de acesta, puteți împrumuta împotriva acestui capital propriu și puteți utiliza fondurile pentru a finanța o nouă avans și pentru a achiziționa o proprietate de închiriere. Accesând capitalul propriu pentru locuințe, nu va trebui să scoateți bani din buzunar pentru a cumpăra o proprietate nouă. Cu mai multe proprietăți de închiriere și mai multă creștere a capitalului, capitalul dvs. va crește, de asemenea, mai repede. În acest fel, veți putea achiziționa mai multe proprietăți de investiții și vă puteți construi portofoliul imobiliar.
Chiar și cu un credit nepotrivit, puteți obține în continuare acest împrumut, deoarece casa este utilizată ca garanție. Cu toate acestea, va trebui să demonstrați că puteți rambursa împrumutul. Dezavantajul utilizării acestor împrumuturi de investiții este că riscați să vă pierdeți proprietatea dacă nu puteți rambursa împrumutul.
În legătură: Ghidul pentru începători: Cum se calculează capitalurile proprii
8. Împrumutătorii cu bani grei
Împrumuturile cu bani grei sunt împrumuturi pe termen scurt oferite de persoane fizice sau companii pe care le puteți utiliza pentru a finanța cumpărarea proprietății dvs. cu venituri. Împrumuturile pe bani grei sunt viabile dacă puteți rambursa în termenul stabilit. Ar trebui să aplicați pentru acestea numai dacă sunteți sigur că închirierea dvs. va genera continuu fluxuri de numerar ridicate. Aceste împrumuturi pot fi folosite ca împrumut-punte pentru finanțarea unei tranzacții imobiliare imediate și apoi pot fi utilizate alte opțiuni de finanțare pentru rambursarea ulterioară.
Creditorii cu bani grei nu iau în considerare scorul dvs. de credit. Se uită la profitabilitatea investiției dvs. imobiliare intenționate. Deoarece proprietatea dvs. va fi folosită ca garanție, aceasta o face destul de riscantă pentru investitorii imobiliari începători. De asemenea, împrumuturile au rate de dobândă ridicate.
Începeți să căutați și să analizați proprietăți de investiții profitabile cărora un împrumutat de bani grei nu le poate spune nu!
9. Împrumutători de bani privați
Cumpărarea de proprietăți de închiriere fără bani în jos este posibilă și prin împrumuturi cu bani privați. Împrumutătorii de bani privați sunt, în general, persoane fizice cu sume substanțiale de bani pentru a investi, care pot oferi împrumuturi pe termen scurt investitorilor imobiliari. Aceștia pot fi proprii prieteni, familie sau colegi. Ratele dobânzii lor sunt de obicei mai mari decât ratele ipotecare pentru investiții imobiliare. Cu toate acestea, termenii lor sunt de obicei mai flexibili. Înainte de a decide să utilizați această opțiune de finanțare, ar trebui să analizați proprietatea închiriată pentru a vă asigura că veți putea rambursa împrumutul și veți îndeplini condițiile contractului.
10. Tranzacționează altceva decât numerar
De asemenea, ai putea achiziționa o proprietate de închiriere fără bani în jos tranzacționând-o cu altceva decât numerar. Aceasta ar putea fi o altă casă, teren, bijuterii, o barcă, o mașină etc. Trebuie să aflați de ce are nevoie vânzătorul. De asemenea, ați putea tranzacționa servicii pe care le puteți oferi în timp, atâta timp cât ajungeți la un acord.
Concluzia
Proprietățile de închiriere pot fi costisitoare. Cu toate acestea, nu trebuie să vă goliți contul bancar pentru a deține unul. Chiar dacă nu aveți bani în numerar, este posibil să cumpărați proprietăți de închiriat fără bani în jos. Puteți utiliza aceste 10 strategii pentru a achiziționa prima dvs. proprietate de venit cu puțini sau deloc bani. Doar asigurați-vă că faceți diligența și comparați diferite opțiuni pentru a selecta o strategie care să se potrivească cel mai bine obiectivelor dvs. Dacă aveți îndoieli, ați putea economisi întotdeauna bani pentru o avans în loc să-i împrumutați. Poate dura mai mult, dar este încă o strategie viabilă pentru mulți.