Kupno nieruchomości na wynajem może być bardzo opłacalną inwestycją. Jednak rozpoczęcie pracy na rynku nieruchomości nie zawsze jest łatwe. Jest wielu ludzi, którzy chcieliby dostać się na rynek nieruchomości, ale nie udaje im się to, ponieważ nie chcą zamykać swoich oszczędności życia na zakup nieruchomości lub po prostu brakuje im kapitału potrzebnego na zaliczkę. Kupowanie nieruchomości na wynajem za gotówkę lub kredyt hipoteczny jest dla niektórych prawie niemożliwe.
Jednak nie powinno to zabijać marzenia o posiadaniu nieruchomości na wynajem. Dawno minęły czasy, kiedy inwestycje w nieruchomości były domeną bogatych. Nadal można kupić nieruchomość do wynajęcia za niewielkie lub żadne pieniądze. Przy odrobinie kreatywności istnieje kilka sposobów na zmniejszenie lub nawet wyeliminowanie zaliczki potrzebnej na zakup pierwszej nieruchomości do wynajęcia.
Na tym blogu pokażę Ci, jak inwestować w nieruchomości bez pieniędzy przy użyciu 10 różnych strategii.
Jak kupić nieruchomość do wynajęcia bez obniżenia ceny
1. Włamanie do domu
Ze wszystkich sposobów kupowania nieruchomości na wynajem bez pieniędzy, włamanie do domu jest prawdopodobnie najłatwiejsze. W koncepcji hakowania domu kupujesz mały dom wielorodzinny, mieszkasz w jednej jednostce, a resztę wynajmujesz. Dochody z najmu lokatorów pokrywają spłaty kredytu hipotecznego i inne wydatki mieszkaniowe. Dlatego będziesz żyć za darmo. Kiedy w końcu się wyprowadzasz, staje się to czysto wynajmem, a twoje przepływy pieniężne rosną.
Zaliczki za nieruchomości zajmowane przez właścicieli są zwykle niższe niż w przypadku kredytów inwestycyjnych. Na przykład w przypadku pożyczki FHA będziesz potrzebować zaliczki w wysokości zaledwie 3,5%, o ile masz dobrą zdolność kredytową. Jeśli inwestujesz w nieruchomości po raz pierwszy, pożyczka FHA może być świetnym sposobem na sfinansowanie nieruchomości inwestycyjnej.
2. Finansowanie przez sprzedawców
Finansowanie przez sprzedawców to łatwy i szybki sposób na uzyskanie finansowania na wynajem nieruchomości. Niektórzy sprzedawcy mogą zdecydować się na sfinansowanie zakupu swojej nieruchomości. Jako kupujący będziesz musiał dokonywać miesięcznych płatności na ich rzecz. Jest to dobra strategia kupowania nieruchomości na wynajem bez pieniędzy, jeśli masz problemy z zapewnieniem konwencjonalnego finansowania. Będziesz mógł również negocjować warunki, w tym nie wpłacać zaliczki. Ta opcja finansowania działa dobrze, jeśli znajdziesz zmotywowanego sprzedawcę. Na przykład czasami nieruchomość może wymagać naprawy, ale sprzedawca nie ma pieniędzy na ich wykonanie – może to być sprzedawca zmotywowany. Jednak nie wszyscy sprzedawcy nieruchomości akceptują ten sposób finansowania inwestycji w nieruchomości. Zawsze możesz zapytać.
3. Zakładając istniejącą hipotekę sprzedającego
Nie wszyscy sprzedający będą chcieli bezpośrednio finansować nieruchomość inwestycyjną. Możesz jednak negocjować ze sprzedawcą, aby przejąć istniejący kredyt hipoteczny i dokonać płatności za niego zamiast zaliczki. Następnie wyliczysz pozostałą różnicę i zapłacisz sprzedawcy oddzielnie. Ta metoda kupna nieruchomości na wynajem bez obniżenia ceny jest bardziej praktyczna, gdy kredyt hipoteczny ma niskie oprocentowanie. Należy jednak pamiętać, że nie wszystkie rodzaje pożyczek może zaciągnąć inna osoba. Dlatego przed skorzystaniem z tej strategii finansowania upewnij się, że wykonałeś należytą staranność.
4. Wynajem na własność
Jeśli zastanawiasz się, w jaki sposób możliwy jest zakup nieruchomości do wynajęcia bez ponoszenia kosztów, możesz również rozważyć wynajem na własną rękę. Możesz wynająć nieruchomość do wynajęcia z opcją zakupu później za ustaloną cenę. Procent zapłaconego czynszu zostanie przeznaczony na zaliczkę. Dlatego czynsz będzie zazwyczaj powyżej średniej rynkowej. Będziesz musiał zapłacić określoną kwotę pieniędzy za wykonanie umowy, po której będziesz mógł mieć najemców i pobierać miesięczne czynsze.
Zaletą tego rozwiązania jest to, że będziesz mógł poznać wysokość wynajmu inwestycji w nieruchomości, zanim faktycznie je kupisz. Jeśli uznasz, że jest to nieopłacalne, nie musisz go kupować. Jednak stracisz cenę umowną i zapłacony czynsz. Alternatywnie możesz sprzedać kontrakt innemu inwestorowi w nieruchomości.
Powiązane: Wynajem na własność a Finansowanie przez właściciela: różnica
5. Metoda BRRRR
Metoda BRRRR (kup, napraw, wynajmij, refinansowanie i powtórz) to kolejny świetny sposób na rozpoczęcie inwestowania w nieruchomości pod wynajem przy niższych kosztach. Chociaż ta opcja wymaga gotówki z góry na pokrycie początkowej zaliczki, odzyskasz ją po krótkim czasie. Kupujesz zbroję, odnawiasz ją, wynajmujesz, refinansujesz długoterminową pożyczką inwestycyjną i wycofujesz początkową gotówkę. Kwota gotówki, którą wyciągniesz podczas refinansowania, będzie zależeć od kapitału, który utworzysz. Ta metoda działa, ponieważ nowa pożyczka długoterminowa będzie oparta na wartości po naprawie wynajmowanej nieruchomości. Aby ta strategia była skuteczna, musisz przede wszystkim uzyskać świetną ofertę nieruchomości.Poszukaj taniej nieruchomości inwestycyjnej na sprzedaż, aby początkowa wpłata była niższa niż w przypadku zwykłej nieruchomości.
6. Partnerstwo na rynku nieruchomości
Zakup nieruchomości na wynajem bez obniżenia ceny jest również możliwy dzięki partnerstwu na rynku nieruchomości. W spółce deweloperskiej zgadzasz się na współwłasność inwestycji w nieruchomości z inną stroną. Jeśli nie masz wystarczającej ilości pieniędzy na zaliczkę, możesz znaleźć partnera do sfinansowania transakcji dotyczącej nieruchomości. Może to być kolega, przyjaciel lub członek rodziny, który ma pieniądze, ale brakuje mu wiedzy lub czasu w zakresie inwestowania. Oni sfinansują transakcję, a ty wykonasz całą pracę. Warunki umowy i obowiązki każdego partnera zostaną określone w umowie.
Powiązane: 5 rzeczy, których potrzebujesz, aby partnerstwo w zakresie nieruchomości działało
7. Pożyczka pod zastaw domu
Inną świetną metodą kupna nieruchomości pod wynajem bez obniżenia kosztów jest wykorzystanie istniejącego kapitału własnego w domu. Jeśli do Twojego obecnego domu jest przypisany kapitał własny, możesz pożyczyć pod zastaw tego kapitału i wykorzystać te fundusze do sfinansowania nowej zaliczki i nabycia nieruchomości na wynajem. Uzyskując dostęp do kapitału własnego, nie będziesz musiał wyciągać pieniędzy z kieszeni, aby kupić nową nieruchomość. Dzięki większej liczbie wynajmowanych nieruchomości i większemu wzrostowi kapitału Twój kapitał również będzie rósł szybciej. W ten sposób będziesz mógł nabyć więcej nieruchomości inwestycyjnych i zbudować swój portfel nieruchomości.
Nawet przy złym kredycie nadal możesz zabezpieczyć tę pożyczkę, ponieważ dom służy jako zabezpieczenie. Będziesz jednak musiał udowodnić, że możesz spłacić pożyczkę. Wadą korzystania z tych kredytów inwestycyjnych jest to, że ryzykujesz utratę swojej nieruchomości, jeśli nie jesteś w stanie spłacić pożyczki.
Powiązane: Przewodnik dla początkujących: Jak obliczyć kapitał w nieruchomościach
8. Pożyczki w twardych pieniądzach
Pożyczki w twardych pieniądzach to krótkoterminowe pożyczki oferowane przez osoby fizyczne lub firmy, które można wykorzystać do sfinansowania zakupu swojej nieruchomości, która przynosi dochód. Pożyczki za twarde pieniądze są opłacalne, jeśli jesteś w stanie je spłacić w określonym czasie. Powinieneś ubiegać się o nie tylko wtedy, gdy masz pewność, że Twój wynajem będzie stale generował wysokie przepływy pieniężne. Pożyczki te można wykorzystać jako pożyczkę pomostową w celu sfinansowania natychmiastowej transakcji dotyczącej nieruchomości, a następnie można użyć innych opcji finansowania, aby spłacić ją później.
Pożyczkodawcy twardych pieniędzy nie uwzględniają Twojej zdolności kredytowej. Patrzą na rentowność planowanej inwestycji w nieruchomości. Ponieważ Twoja nieruchomość zostanie wykorzystana jako zabezpieczenie, jest to dość ryzykowne dla początkujących inwestorów w nieruchomości. Pożyczki mają również wysokie oprocentowanie.
Zacznij szukać i analizować dochodowe nieruchomości inwestycyjne, których pożyczkodawca nie może odmówić!
9. Prywatni pożyczkodawcy
Zakup nieruchomości na wynajem bez obniżenia ceny jest również możliwy dzięki pożyczkom prywatnym. Prywatni pożyczkodawcy to na ogół osoby posiadające znaczne kwoty do zainwestowania, które mogą oferować krótkoterminowe pożyczki inwestorom w nieruchomości. Mogą to być Twoi przyjaciele, rodzina lub koledzy. Ich stopy procentowe są zwykle wyższe niż oprocentowanie kredytów hipotecznych na nieruchomości inwestycyjne. Jednak ich warunki są zazwyczaj bardziej elastyczne. Zanim zdecydujesz się skorzystać z tej opcji finansowania, powinieneś przeanalizować wynajmowaną nieruchomość, aby upewnić się, że będziesz w stanie spłacić pożyczkę i spełnić warunki umowy.
10. Handluj czymś innym niż gotówka
Możesz również nabyć nieruchomość do wynajęcia bez obniżenia ceny, wymieniając ją na coś innego niż gotówka. Może to być inny dom, ziemia, biżuteria, łódź, samochód itp. Musisz dowiedzieć się, jakie masz potrzeby sprzedającego. Możesz również handlować usługami, które możesz oferować z biegiem czasu, o ile dojdziesz do porozumienia.
Podsumowanie
Wynajem nieruchomości może być kosztowny. Nie musisz jednak opróżniać swojego konta bankowego, aby je mieć. Nawet jeśli brakuje ci gotówki, kupno nieruchomości do wynajęcia bez obniżenia ceny jest nadal możliwe. Możesz użyć tych 10 strategii, aby kupić swoją pierwszą nieruchomość dochodową przy niewielkich lub zerowych kosztach. Po prostu upewnij się, że wykonałeś należytą staranność i porównaj różne opcje, aby wybrać strategię, która najlepiej odpowiada Twoim celom. Jeśli masz wątpliwości, zawsze możesz zaoszczędzić pieniądze na zaliczkę, zamiast ją pożyczać. Może to potrwać dłużej, ale dla wielu nadal jest to opłacalna strategia.