Nákup nemovitosti k pronájmu může být velmi výhodnou investiční volbou. Začátek v oblasti nemovitostí však není vždy snadná jízda. Existuje mnoho lidí, kteří by se chtěli dostat do nemovitostí, ale nedaří se jim to, protože nechtějí zamknout své celoživotní úspory do nákupu nemovitosti nebo prostě nemají kapitál potřebný pro složení zálohy. Nákup nemovitosti v hotovosti nebo hypotéky je pro některé lidi téměř nemožný.
Nemělo by to však zabít váš sen o vlastnictví nemovitosti k pronájmu. Časy, kdy byly investice do nemovitostí hájemstvím bohatých, jsou pryč. Stále je možné koupit pronájem nemovitosti s malými nebo žádnými penězi. S trochou kreativity existuje několik způsobů, jak snížit nebo dokonce vyloučit zálohu požadovanou za koupi vaší první pronajaté nemovitosti.
V tomto blogu vám ukážu, jak investovat do nemovitostí bez snížení peněz pomocí 10 různých strategií.
Jak koupit nemovitost bez snížení peněz
1. House Hacking
House hacking je ze všech způsobů nákupu nájemní nemovitosti bez peněz, nejjednodušší. V konceptu hackování domu si koupíte malý dům pro více rodin, žijete v jedné jednotce a zbytek pronajmete. Příjem z pronájmu nájemců pokrývá vaše splátky hypotéky a další výdaje na bydlení. Proto budete žít zdarma. Když se konečně přestěhujete, stane se z něj čistě nájem a zvýší se váš peněžní tok.
Zálohy na nemovitosti obývané majiteli jsou obvykle nižší než platby za půjčky na investice do nemovitostí. Například u půjčky FHA budete potřebovat zálohu pouze 3,5%, pokud máte dobré kreditní skóre. Pokud jste poprvé realitním investorem, může být půjčka FHA skvělým způsobem, jak financovat své investiční nemovitosti.
2. Financování prodejce
Financování prodejce je snadný a rychlý způsob, jak získat financování pronájmu nemovitostí. Někteří prodejci se mohou rozhodnout financovat nákup své nemovitosti. Jako kupující budete od nich povinni platit měsíčně. To je dobrá strategie pro nákup pronájmu nemovitosti bez peněz, pokud máte potíže se zajištěním konvenčního financování. Budete také schopni vyjednat podmínky, včetně nezaplacení zálohy. Tato možnost financování funguje dobře, pokud najdete motivovaného prodejce. Například nemovitost někdy potřebuje opravu, ale prodejce na její výrobu nemá peníze – může to být motivovaný prodejce. Ne všichni prodejci nemovitostí však tento způsob financování investic do nemovitostí akceptují. Vždy se můžete zeptat.
3. Za předpokladu existující hypotéky prodejce
Ne všichni prodejci budou ochotni financovat investiční nemovitost přímo. Můžete však vyjednávat s prodejcem, že převezme jeho stávající hypotéku a místo zálohy provede platby za něj. Poté přijdete se zbývajícím rozdílem a zaplatíte prodejci zvlášť. Tento způsob nákupu nemovitosti bez peněz dolů je praktičtější, když má hypotéka nízkou úrokovou sazbu. Pamatujte však, že ne všechny typy půjček může převzít jiná osoba. Před použitím této strategie financování proto proveďte náležitou péči.
4. Pronajmout si vlastní
Pokud vás zajímá, jak je možný nákup pronajímané nemovitosti bez peněz, můžete také uvažovat o pronájmu podle vlastního ujednání. Pronajatý majetek si můžete pronajmout s možností zakoupení později za stanovenou cenu. Procento ze zaplaceného nájemného půjde na zálohu. Proto bude nájemné obvykle nad tržním průměrem. Očekává se, že za provedení smlouvy zaplatíte určitou částku, po které můžete mít nájemce a vybírat měsíční nájemné.
Výhodou tohoto ujednání je, že budete moci poznat pronájem investice do nemovitostí více, než je skutečně zakoupíte. Pokud zjistíte, že je to nerentabilní, nemusíte si ho kupovat. Ztratíte však smluvní cenu a nájemné, které jste zaplatili. Alternativně můžete smlouvu prodat jinému realitnímu investorovi.
Související: Financování nájemného proti majiteli: Rozdíl
5. Metoda BRRRR
Metoda BRRRR (nákup, oprava, nájem, refinancování a opakování) je dalším skvělým způsobem, jak se dostat do pronájmu nemovitostí s investováním méně peněz. Ačkoli tato možnost vyžaduje částku v hotovosti předem na pokrytí vaší počáteční zálohy, po krátké době ji vrátíte. Koupíte si svršek na fixaci, renovujete jej, pronajmete, refinancujete dlouhodobou investiční půjčkou a vytáhnete původní hotovost zpět. Množství hotovosti, které vytáhnete při refinancování, bude záviset na kapitálu, který jste vytvořili. Tato metoda funguje, protože nová dlouhodobá půjčka bude založena na hodnotě po opravě pronajaté nemovitosti. Aby byla tato strategie účinná, musíte v první řadě získat skvělou nabídku nemovitostí.Hledejte levnou investiční nemovitost na prodej, aby počáteční záloha byla nižší než u běžné nemovitosti.
6. Realitní partnerství
Nákup nemovitostí bez peněz dolů je možný také prostřednictvím realitních partnerství. V rámci realitního partnerství souhlasíte se sdílením vlastnictví investice do nemovitosti s jinou stranou. Pokud nemáte dost peněz na zálohy, můžete si najít partnera na financování obchodu s nemovitostmi. Může to být kolega, přítel nebo člen rodiny, který má peníze, ale postrádá investiční odbornost nebo čas. Budou financovat dohodu a vy budete dělat práci. Podmínky smlouvy a odpovědnosti jednotlivých partnerů budou v dohodě upřesněny.
Související: 5 věcí, které potřebujete, aby partnerství v oblasti nemovitostí fungovalo
7. Půjčka na vlastní kapitál
Další skvělou metodou nákupu nemovitosti k pronájmu bez peněz dolů je použití stávajícího vlastního kapitálu ve vaší domácnosti. Pokud je váš současný dům vázán na kapitál, můžete si půjčit proti tomuto kapitálu a použít prostředky k financování nové zálohy a získání nemovitosti k pronájmu. Přístupem k domácímu kapitálu nebudete muset vytahovat peníze z kapsy, abyste si koupili novou nemovitost. S více nájemními nemovitostmi a větším kapitálovým růstem bude váš kapitál také růst rychleji. Tímto způsobem budete moci získat více investičních nemovitostí a vybudovat své portfolio nemovitostí.
I při špatném úvěru můžete tento úvěr stále zabezpečit, protože dům je využíván jako zástava. Budete však muset prokázat, že jste schopni půjčku splácet. Nevýhodou použití těchto investičních půjček je, že riskujete ztrátu svého majetku, pokud nebudete schopni úvěr splácet.
Související: Průvodce pro začátečníky: Jak vypočítat vlastní kapitál v oblasti nemovitostí
8. Půjčovatelé tvrdých peněz
Půjčky tvrdých peněz jsou krátkodobé půjčky nabízené jednotlivci nebo společnostmi, které můžete použít k financování nákupu svého příjmového majetku. Půjčky s tvrdými penězi jsou životaschopné, pokud jste schopni je splatit ve stanovené době. Měli byste o ně požádat, pouze pokud jste si jisti, že váš pronájem bude neustále generovat vysoký peněžní tok. Tyto půjčky lze použít jako překlenovací půjčku k financování okamžitého obchodu s nemovitostmi a poté je lze použít k pozdějšímu splacení dalších možností financování.
Věřitelé tvrdých peněz nezohledňují vaše kreditní skóre. Sledují ziskovost vaší zamýšlené investice do nemovitosti. Vzhledem k tomu, že vaše nemovitost bude použita jako zástava, je pro začínající investory do nemovitostí velmi riskantní. Půjčky mají také vysoké úrokové sazby.
Začněte hledat a analyzovat ziskové investiční nemovitosti, kterým věřitel s tvrdými penězi nemůže říci ne!
9. Věřitelé soukromých peněz
Nákup půjčovny nemovitostí bez peněz je možný také prostřednictvím půjček ze soukromých peněz. Věřitelé soukromých peněz jsou obecně jednotlivci se značným objemem peněz na investování, kteří mohou nabídnout krátkodobé půjčky investorům do nemovitostí. Mohou to být vaši vlastní přátelé, rodina nebo kolegové. Jejich úrokové sazby jsou obvykle vyšší než sazby hypoték na investice do nemovitostí. Jejich termíny jsou však obvykle pružnější. Než se rozhodnete využít tuto možnost financování, měli byste analyzovat pronajatý majetek a ujistit se, že budete schopni splácet úvěr a splnit podmínky dohody.
10. Obchodujte s něčím jiným než s penězi
Pronajímanou nemovitost bez peněz můžete také získat obchodováním s něčím jiným než hotovostí. Může to být jiný dům, pozemek, šperky, loď, auto atd. Musíte zjistit, co prodejce potřebuje, co máte. Můžete také obchodovat se službami, které můžete v průběhu času nabídnout, pokud se dohodnete.
Sečteno a podtrženo
Pronájem nemovitostí může být drahý. Nemusíte však vyprázdňovat svůj bankovní účet, abyste jej mohli vlastnit. I když máte nedostatek peněz, je stále možné koupit pronájem nemovitosti bez peněz. Těchto 10 strategií můžete použít k nákupu svého prvního příjmu s nízkými nebo žádnými penězi. Jen se ujistěte, že provedete náležitou péči a porovnáte různé možnosti, abyste vybrali strategii, která nejlépe vyhovuje vašim cílům. Pokud máte pochybnosti, můžete si místo půjčení ušetřit peníze na zálohu. Může to trvat déle, ale pro mnoho lidí je to i nadále životaschopná strategie.