Wat is nettobedrijfsinkomen – NOI?
Netto bedrijfsinkomen (NOI) is een berekening die wordt gebruikt om de winstgevendheid van inkomstengenererende vastgoedinvesteringen te analyseren. NOI is gelijk aan alle inkomsten uit het onroerend goed, minus alle redelijkerwijs noodzakelijke bedrijfskosten. NOI is een cijfer vóór belastingen, dat voorkomt in het inkomsten- en kasstroomoverzicht van een onroerend goed, en exclusief hoofdsom en rentebetalingen op leningen, kapitaaluitgaven, afschrijvingen en amortisatie. Wanneer deze maatstaf in andere bedrijfstakken wordt gebruikt, wordt dit “EBIT” genoemd, wat staat voor “winst vóór rente en belastingen”.
Sleutel Afhaalrestaurants
- Het nettobedrijfsinkomen meet de winstgevendheid van een onroerend goed dat inkomsten genereert voordat eventuele kosten van financiering of belastingen worden opgeteld.
- De bedrijfskosten die in de NOI worden gebruikt De statistiek kan worden gemanipuleerd als een vastgoedeigenaar bepaalde inkomsten- of uitgavenposten uitstelt of versnelt.
- De NOI-maatstaf omvat geen kapitaaluitgaven.
De formule voor NOI is:
Netto bedrijfsinkomen
Wat zegt NOI u?
Netto bedrijfsinkomen is een taxatie methode die wordt gebruikt door vastgoedprofessionals om de precieze waarde van hun inkomstengenererende eigendommen te bepalen. Om NOI te berekenen, moeten de exploitatiekosten van het onroerend goed worden afgetrokken van het inkomen van onroerend goed produceert.
Naast huurinkomsten kan een woning ook inkomsten genereren uit voorzieningen zoals parkeergarages, verkoopautomaten en wasfaciliteiten. Bedrijfskosten omvatten de kosten van het runnen en onderhouden van het gebouw, inclusief verzekeringspremies, juridische kosten, nutsvoorzieningen, onroerendgoedbelasting, reparatiekosten en schoonmaakkosten. Investeringsuitgaven, zoals kosten voor een nieuw airconditioningsysteem voor het hele gebouw, worden niet meegerekend.
NOI helpt vastgoedinvesteerders bij het bepalen van de kapitalisatiegraad, die helpt hen op hun beurt de waarde van een onroerend goed te berekenen, waardoor ze verschillende eigendommen kunnen vergelijken die ze misschien overwegen te kopen of verkopen.
Voor gefinancierde eigendommen wordt NOI ook gebruikt in de schulddekking ratio (DCR), die geldschieters en investeerders vertelt of het inkomen van een onroerend goed de bedrijfskosten en schuldbetalingen dekt. NOI wordt ook gebruikt om de vermenigvuldigingsfactor voor het netto-inkomen, het contante investeringsrendement en het totale investeringsrendement te berekenen.
Voorbeeld van het gebruik van het nettobedrijfsinkomen
Laten we aannemen dat u een onroerend goed bezit dat jaarlijks $ 120.000 aan inkomsten genereert en $ 80.000 aan bedrijfskosten maakt. In deze omstandigheid zal het resulteren in een NOI van $ 40.000 ($ 120.000 – $ 80.000). Als het totaal negatief is en de bedrijfskosten hoger zijn dan de opbrengsten, wordt het resultaat een netto bedrijfsverlies (NOL) genoemd.
Schuldeisers en commerciële geldschieters zijn sterk afhankelijk van NOI om te bepalen het potentieel voor het genereren van inkomsten van het onroerend goed waarop een hypotheek wordt genomen, zelfs meer dan dat ze de kredietgeschiedenis van een investeerder in hun beslissingen meewegen. Simpel gezegd: deze maatstaf helpt kredietverstrekkers de initiële waarde van het onroerend goed fundamenteel te beoordelen door de kasstromen te voorspellen. onroerend goed als winstgevend wordt beschouwd, gebruiken de kredietverstrekkers dit cijfer ook om de omvang van de lening te bepalen die ze bereid zijn te verstrekken. Aan de andere kant, als het onroerend goed een netto exploitatieverlies vertoont, zullen kredietverstrekkers de hypotheekaanvraag van de kredietnemer waarschijnlijk afwijzen , ronduit.
Eigenaars van onroerend goed kunnen hun bedrijfskosten manipuleren door bepaalde uitgaven uit te stellen en andere te versnellen. NOI kan ook worden verhoogd door huren en andere vergoedingen te verhogen, terwijl tegelijkertijd redelijk noodzakelijke bedrijfskosten worden verlaagd. Beschouw als voorbeeld van het laatste een scenario waarin een appartementseigenaar afziet van de jaarlijkse huur van $ 12.000 van een huurder, in ruil voor het optreden van die huurder als vastgoedbeheerder. Als de eigenaar van het appartement een gebouwbeheerder normaal een salaris van $ 30.000 zou betalen, kan hij bijgevolg de “redelijkerwijs noodzakelijke” kosten van $ 30.000 van de inkomsten aftrekken, in plaats van de werkelijke kosten van $ 12.000. (Zie voor gerelateerde informatie “NOI vs. EBIT: vergelijken de verschillen “)