Che cosè il reddito operativo netto – NOI?
Il reddito operativo netto (NOI) è un calcolo utilizzato per analizzare la redditività degli investimenti immobiliari generatori di reddito. NOI è uguale a tutte le entrate della proprietà, meno tutte le spese operative ragionevolmente necessarie. NOI è una cifra al lordo delle imposte, che appare nel rendiconto del reddito e del flusso di cassa di una proprietà, che esclude i pagamenti di capitale e interessi su prestiti, spese in conto capitale, deprezzamento e ammortamento. Quando questa metrica viene utilizzata in altri settori, viene definita “EBIT”, che sta per “guadagni prima di interessi e tasse”.
Chiave Takeaways
- Il reddito operativo netto misura la redditività di una proprietà che produce reddito prima di aggiungere eventuali costi di finanziamento o tasse.
- Le spese operative utilizzate nel NOI la metrica può essere manipolata se il proprietario di un immobile differisce o accelera determinate voci di entrate o uscite.
- La metrica NOI non include le spese in conto capitale.
La formula per NOI è:
Reddito operativo netto
Cosa ti dice NOI?
Il reddito operativo netto è una valutazione metodo utilizzato dai professionisti del settore immobiliare per determinare il valore preciso delle loro proprietà produttive di reddito. Per calcolare il NOI, le spese di esercizio della proprietà devono essere sottratte dal reddito di un immobile produce.
Oltre al reddito da locazione, una proprietà potrebbe anche generare entrate da servizi quali parcheggi, distributori automatici e servizi di lavanderia. Le spese operative includono i costi di gestione e manutenzione delledificio, inclusi premi assicurativi, spese legali, utenze, tasse sulla proprietà, costi di riparazione e spese di pulizia. Le spese in conto capitale, come i costi per un nuovo impianto di condizionamento dellintero edificio, non sono incluse nel calcolo.
NOI aiuta gli investitori immobiliari a determinare il tasso di capitalizzazione, che a sua volta li aiuta a calcolare il valore di una proprietà, consentendo così loro di confrontare le diverse proprietà che potrebbero considerare di acquistare o vendere.
Per le proprietà finanziate, NOI viene utilizzato anche nella copertura del debito ratio (DCR), che indica a finanziatori e investitori se il reddito di una proprietà copre le sue spese operative e il pagamento del debito. NOI viene anche utilizzato per calcolare il moltiplicatore del reddito netto, il ritorno in contanti sullinvestimento e il ritorno sullinvestimento totale.
Esempio di come utilizzare il reddito operativo netto
Supponiamo che tu possieda una proprietà che genera annualmente $ 120.000 di entrate e sostiene $ 80.000 in spese operative. In questa circostanza, avrà un NOI risultante di $ 40.000 ($ 120.000 – $ 80.000). Se il totale è negativo, dove le spese operative sono superiori ai ricavi, il risultato è chiamato perdita operativa netta (NOL).
I creditori e gli istituti di credito commerciale si affidano fortemente a NOI per determinare il potenziale di generazione di reddito della proprietà da ipotecare, anche più di quanto non tenga conto della storia creditizia di un investitore nelle loro decisioni. In poche parole: questa metrica aiuta i finanziatori a valutare fondamentalmente il valore iniziale della proprietà, prevedendone i flussi di cassa. la proprietà è considerata redditizia, i creditori utilizzano questa cifra anche per determinare lammontare del prestito che intendono concedere. Daltra parte, se la proprietà mostra una perdita operativa netta, è probabile che i finanziatori rifiutino la richiesta di mutuo del mutuatario , a titolo definitivo.
I proprietari di immobili possono manipolare le loro spese operative differendo alcune spese e accelerandone altre. Il NOI può anche essere aumentato aumentando gli affitti e altre commissioni, riducendo contemporaneamente le spese operative ragionevolmente necessarie. Come esempio di questultimo, si consideri uno scenario in cui il proprietario di un appartamento rinuncia allaffitto annuale di $ 12.000 di un inquilino, in cambio di quellaffittuario che agisce come amministratore della proprietà. Se il proprietario dellappartamento normalmente pagasse a un amministratore di edificio uno stipendio di $ 30.000, potrebbe di conseguenza sottrarre il costo “ragionevolmente necessario” di $ 30.000 dalle entrate, piuttosto che il costo effettivo di $ 12.000. (Per la lettura correlata, vedere “NOI vs. EBIT: confronto le differenze “)