Hyresvärdar och hyresgäster går vanligtvis inte in i deras förhållande och letar efter konflikter. Ibland utvecklas emellertid problem som inte enkelt kan åtgärdas genom ett telefonsamtal eller e-post. I dessa situationer kan en hyresgäst överväga att stämma sin hyresvärd för att lösa problemen i domstol. Lär dig orsakerna till att du kanske kan stämma din hyresvärd och om det verkligen är det bästa tillvägagångssättet.
Fördelarna med att stämma din hyresvärd
Att göra en rättegång gör har några potentiella fördelar för hyresgäster.
- Kan motivera en hyresvärd att bosätta sig utanför domstolen: Att meddela din hyresvärd om din avsikt att stämma honom eller henne kan motivera din hyresvärd att gör allt för att undvika att gå till domstol. Han eller hon kan komma överens om att göra en överenskommelse med dig innan saken går inför domare.
- Få pengar du är skyldig: Om du stämmer din hyresvärd och vinner kommer du att tilldelas de pengar du är skyldig, eventuellt Mer. Till exempel, om din hyresvärd felaktigt spärrat din deposition kommer du att tilldelas detta belopp och i vissa stater två eller tre gånger så mycket.
- Få skadestånd: Om du vinner ett rättsfall mot din hyresvärd kan du också få skador. Om din enhet till exempel var obeboelig kan du tilldelas skadestånd för smärta och lidande som det orsakade dig.
- Möjlighet att stanna i din lägenhet: Om du väcker talan mot din hyresvärd för felaktig utvisning och vinna , kommer du inte tvingas flytta från din lägenhet.
Risker för att stämma din hyresvärd
Att lämna in en rättegång har dock också några viktiga potentiella risker som alla hyresgäster bör överväga.
- Du kan förlora: Att besluta att stämma din hyresvärd är ingen garanti för seger. Du kan gå igenom allt besvär med en rättegång och förlora. Ofta skyddas hyresvärdar av aktiebolag (LLC) eller större organisationer som kan ha egen juridisk rådgivare eller tjocka plånböcker för att anställa behöriga advokater.
- Dyrt: Att lämna in en rättegång är inte gratis. Du måste betala rättegångskostnader och arkiveringsavgifter. Vissa stater kommer också att kräva att du representeras av en advokat, även om de flesta tillåter dig eller till och med kräver att du representerar dig själv i småmålsdomstolen – och advokater kan bli mycket dyra. Du måste avgöra om det belopp du söker från din hyresvärd motiverar alla dessa extra kostnader.
- Hyresvärden kan komma i kontakt: Att lämna in en rättegång mot din hyresvärd kan motivera dem att väcka talan mot dig. Om du förlorar denna rättegång kan du vara ansvarig för rättegångskostnader, deras advokatavgifter (såväl som din egen), samt skador som hyresvärden lidit plus det ursprungliga belopp som hyresvärden begärde.
Är det bästa alternativet?
Även om stämning är ett alternativ, kanske det inte alltid är det bästa alternativet. Om du brukar stämma dina hyresvärdar kan det göra det svårare för dig att hitta en lägenhet i framtiden. Du vill inte bli känd som hyresgästen som stämmer över allt.
Det kommer att finnas legitima omständigheter där en rättegång är det enda alternativet, till exempel en allvarlig skada orsakad av en hyresvärds fullständiga försummelse. I andra, mindre allvarliga situationer kan en rättegång slösa bort din tid. Om din hyresvärd håller tillbaka $ 25 från din deposition och det kostar $ 50 att väcka talan vid domstolen för småmål, måste du avgöra om besväret med en rättegång för en så liten summa verkligen är värt din tid.
Skicka först ett begärandebrev
Innan du faktiskt väcker talan mot din hyresvärd, bör du skicka ett begärandebrev till hyresvärden. Det här brevet ska ange vad du söker från hyresvärden. Du vill till exempel att hyresvärden ska fixa ett mögelproblem i badrummet. Gör det klart i det här brevet att om problemet inte åtgärdas planerar du att väcka talan mot hyresvärden.
Statliga regler skiljer sig
Varje stat kommer att ha olika regler om när och hur du kan väcka talan. Du måste prata med domstolen för småmål eller med en advokat i ditt område för att fastställa de exakta kraven.
I de flesta stater finns det en underförstådd garanti för bebobarhet. Detta innebär att hyresvärden ansvarar för att göra reparationer och hålla fastigheten i beboelig skick. Till exempel har varje hyresgäst rätt att ha värme, VVS-inventarier och rinnande vatten tillgängligt för dem. Om hyresvärden vägrar att göra reparationer som påverkar hyresgästens hälsa och säkerhet, kan hyresgästen ofta hålla kvar hyran, flytta ut från fastigheten eller så småningom stämma hyresvärden.
Var stämmer du en hyresvärd?
De flesta stämningar mot hyresvärden mot hyresgäster inträffar i domstolen för småmål. Avvisningsärenden behandlas dock vanligtvis i en högre domstol. Återigen kommer varje stat att ha olika lagar om de exakta förfarandena.
Det maximala beloppet du kan stämma din hyresvärd för kommer till exempel att skilja sig från land till land. I vissa stater är denna gräns $ 2500, medan den i andra är $ 15.000.
Statliga lagar kommer också att skilja på hur länge en hyresvärd har att svara på stämningen . I Alabama har till exempel en hyresvärd 14 dagar på sig att svara.
När ska man stämma en hyresvärd
När du ska stämma beror din hyresvärd på anledningen till att du stämmer. Om du stämmer för att hyresvärden spärrade din deposition, är det vettigt att lämna in rättegången efter att du flyttat ut. Om du stämmer för att hyresvärden vägrar att utföra reparationer för att göra enheten beboelig, är det vettigt att stämma medan du har ett aktivt hyresavtal.
Om du stämmer medan du fortfarande bor i lägenheten riskerar du att hyresvärden försöker svara på dig.
Men många stater har lagar som förbjuder hyresvärdar att utföra en vedergällning som svar på att en hyresgäst vidtar en lagligt tillåten åtgärd, såsom att ta hyresvärden till domstol.
- Begränsningsfrist: Du måste vara medveten om att det finns en lagstadgad begränsning för skador på egendom på hur lång tid efter händelsen du har att stämma din hyresvärd. Lagar varierar mycket. I Louisiana har du till exempel så lite som ett år, medan du i Rhode Island har upp till tio år.
10 skäl Du kan stämma din hyresvärd
Statsspecifika lagar kommer igen att spela in. I allmänhet kanske du kan väcka talan mot din hyresvärden av följande skäl.
- Olagligt förvaring av din deposition: Varje statens hyresvärdshyresgästlag listar specifika skäl en hyresvärd kan ta avdrag från din deposition. Om en hyresvärd har gjort avdrag av en anledning som inte är lagligt tillåtet eller som inte avtalats särskilt i förväg, till exempel normalt slitage på fastigheten, kan du ta din hyresvärd till domstol. Du kan också väcka talan om din hyresvärd helt enkelt inte har återlämnat din deposition eller håller tillbaka den och felaktigt anger att du har brutit mot villkoren i ditt hyresavtal.
- Följ inte din stats säkerhetslagar: Förutom att felaktigt om du håller tillbaka din deposition kan du stämma din hyresvärd om han eller hon inte följer ytterligare regler för deposition. Detta kan innefatta att debitera mer än det högsta tillåtna tillståndet, att inte meddela dig var din insättning hålls eller att inte inkludera en specificerad lista över eventuella avdrag som tagits.
- Bostadsdiskriminering: Om din hyresvärd har brutit mot enligt Federal Fair Housing Act, kan du ha ett rättsfall mot dem. Du måste först lämna in ett klagomål till HUD. HUD kommer att undersöka och om de anser att hyresvärden har begått bostadsdiskriminering kommer ytterligare rättsliga åtgärder att vidtas.
- Olagliga klausuler i hyresavtalet: En hyresvärd kan inte inkludera klausuler i hyresavtalet som är olagliga eller som strider mot hyresvärdshyresgästlagar i ditt tillstånd. Till exempel är servicedjur tillåtna enligt Federal Fair Housing Act. Om en hyresvärd vägrar att tillåta servicedjur är det olagligt. Ett annat exempel skulle vara en klausul i hyresavtalet som säger att en hyresvärd inte är ansvarig för att göra några reparationer i fastigheten eller att hyresvärden har rätt att få hyresgästen att flytta ut ur fastigheten när som helst han eller hon önskar.
- Hyresvärden har inte ersatt dig för en reparation: Om en hyresvärd vägrade att utföra en reparation som påverkade hälsa och säkerhet, eller vägrade att utföra den på en rimlig tid, och du personligen betalade någon annan för att utföra reparationen kan du stämma din hyresvärd för att återkräva de pengar du har betalat ur din egen ficka samt för eventuella skador.
- Enheten är obeboelig: Du kan väcka talan om din hyresvärd vägrar att göra reparationer som påverkar din hälsa och säkerhet. Till exempel har du inte rinnande vatten, värmen fungerar inte på vintern eller du har problem med mögel eller risk för blyfärg. I det här scenariot, innan du väcker talan mot hyresvärden, har du vanligtvis möjlighet att meddela hyresvärden att du kommer att hålla kvar hyran eller flytta ur enheten om de inte löser problemet.
- Inte Uppge faror för blyfärg / mögelproblem: Hyresvärdar är skyldiga att avslöja kända, befintliga eller tidigare faror för blyfärg eller mögelproblem på fastigheten. Det är olagligt för en hyresvärd att medvetet dölja denna information för dig, särskilt för att det är en problem som kan orsaka långsiktiga hälsoproblem.
- Att anlita en hyresgästs egendom olagligt: Hyresvärdar måste vanligtvis lämna ett rimligt meddelande för att komma in i hyresgästens hyresfastigheter och de kan bara göra det av lagligt tillåtna skäl. en hyresvärd bryter mot dessa lagar, kan hyresgästen gå till domstol för att hindra hyresvärden från att komma in och kan tilldelas skadestånd.
- Skada på hyresfastigheter: Du kan ha ett mål för en rättegång mot din hyresvärd om du skadas på hyresfastigheten på grund av en hyresvärdens försummelse. Till exempel glider du och faller eftersom det inte finns ett lagligt föreskrivet ledstång i trapphuset. Du kan inte stämma hyresvärden om din skada beror på din egen försummelse. Till exempel är din lägenhet så smutsig att du glider och faller i din lägenhet på en hög med dina egna smutsiga kläder.
- Inlämnande av en olaglig uteslutning: Du kan möta din hyresvärd om du tycker att din hyresvärd försöker utvisa dig olagligt.