Ce este venitul net din exploatare – NOI?
Venitul net din exploatare (NOI) este un calcul utilizat pentru a analiza profitabilitatea investițiilor imobiliare care generează venituri. NOI este egal cu toate veniturile din proprietate, minus toate cheltuielile de funcționare necesare în mod rezonabil. NOI este o cifră înainte de impozitare, care apare în situația veniturilor și fluxurilor de numerar ale unei proprietăți, care exclude plățile de capital și dobânzi la împrumuturi, cheltuieli de capital, amortizare și amortizare. Când această valoare este utilizată în alte industrii, aceasta este denumită „EBIT”, care înseamnă „câștiguri înainte de dobânzi și impozite”.
Takeaways
- Venitul net din exploatare măsoară profitabilitatea unei proprietăți care produce venituri înainte de a adăuga costurile din finanțare sau impozite.
- Cheltuielile de funcționare utilizate în NOI valoarea poate fi manipulată dacă un proprietar de proprietate diferă sau accelerează anumite elemente de venituri sau cheltuieli.
- Valoarea NOI nu include cheltuielile de capital.
Formula pentru NOI este:
Venitul net din exploatare
Ce îți spune NOI?
Venitul net din exploatare este o evaluare metoda utilizată de profesioniștii imobiliari pentru a determina valoarea exactă a proprietăților lor care produc venituri. Pentru a calcula NOI, cheltuielile de funcționare ale proprietății trebuie scăzute din venitul unei proprietăți produce.
În plus față de veniturile din închiriere, o proprietate ar putea genera și venituri din facilități precum structuri de parcare, distribuitoare automate și facilități de spălătorie. Cheltuielile de funcționare includ costurile de exploatare și întreținere a clădirii, inclusiv primele de asigurare, taxele legale, utilitățile, impozitele pe proprietate, costurile de reparații și taxele de curățenie. Cheltuielile de capital, cum ar fi costurile pentru un nou sistem de aer condiționat pentru întreaga clădire, nu sunt incluse în calcul.
NOI ajută investitorii imobiliari să determine rata de capitalizare, care la rândul său, îi ajută să calculeze valoarea unei proprietăți, permițându-le astfel să compare diferite proprietăți pe care ar putea să le cumpere sau să le vândă.
Pentru proprietățile finanțate, NOI este, de asemenea, utilizat în acoperirea datoriilor (DCR), care spune creditorilor și investitorilor dacă venitul unei proprietăți acoperă cheltuielile sale de funcționare și plățile datoriei. NOI este, de asemenea, utilizat pentru a calcula multiplicatorul venitului net, rentabilitatea investiției și rentabilitatea totală a investiției.
Exemplu de utilizare a venitului net din exploatare
Să presupunem că dețineți o proprietate care atrage anual venituri de 120.000 USD și cheltuieli de exploatare de 80.000 USD. În această circumstanță, va avea un NOI rezultat de 40.000 USD (120.000 USD – 80.000 USD). Dacă totalul este negativ, în cazul în care cheltuielile de funcționare sunt mai mari decât veniturile, rezultatul se numește o pierdere operațională netă (NOL).
Creditorii și creditorii comerciali se bazează în mare măsură pe NOI pentru a determina potențialul de generare de venit al proprietății care urmează să fie ipotecată, chiar mai mult decât iau în considerare istoricul creditului unui investitor în deciziile sale. Pur și simplu: această valoare ajută creditorii să evalueze fundamental valoarea inițială a proprietății, prin prognozarea fluxurilor sale de numerar. proprietatea este considerată profitabilă, creditorii folosesc și această cifră pentru a determina mărimea împrumutului pe care sunt dispuși să îl facă. Pe de altă parte, dacă proprietatea prezintă o pierdere netă din exploatare, creditorii sunt susceptibili să respingă cererea de credit ipotecar a împrumutatului , de-a dreptul.
Proprietarii de proprietăți își pot manipula cheltuielile de funcționare amânând anumite cheltuieli în timp ce accelerează altele. NOI poate fi, de asemenea, crescut prin creșterea chiriilor și a altor taxe, în timp ce scade simultan cheltuielile de funcționare necesare în mod rezonabil. Ca exemplu al acestuia din urmă, luați în considerare un scenariu în care proprietarul unui apartament renunță la chiria anuală a chiriașului de 12.000 USD, în schimbul locatarului care acționează ca administrator de proprietate. Dacă proprietarul apartamentului ar plăti în mod normal unui manager de clădire un salariu de 30.000 USD, în consecință, el poate scădea din venit costul „rezonabil necesar” de 30.000 USD, decât costul real de 12.000 USD. (Pentru lectură aferentă, consultați „NOI vs. EBIT: Diferențele „)