Mi a nettó működési bevétel – NOI?
A nettó működési eredmény (NOI) a jövedelemtermelő ingatlanbefektetések jövedelmezőségének elemzésére használt számítás. A NOI megegyezik az ingatlan összes bevételével, levonva minden ésszerűen szükséges működési költséget. A NOI egy adózás előtti adat, amely egy ingatlan jövedelem- és pénzforgalmi kimutatásában jelenik meg, és amely nem tartalmazza a hitelek tőke- és kamatfizetéseit, a beruházási kiadásokat, az értékcsökkenést és az amortizációt. Amikor ezt a mutatót más iparágakban használják, akkor “EBIT” -nek nevezik, amely “kamatok és adók előtti eredmény”.
kulcs Elvihetők
- A nettó működési bevétel a jövedelemtermelő ingatlan jövedelmezőségét méri, mielőtt hozzáadná a finanszírozásból vagy az adókból származó költségeket.
- A NOI-ban felhasznált működési költségek A metrika manipulálható, ha az ingatlan tulajdonosa elhalaszt vagy felgyorsít bizonyos bevételi vagy kiadási tételeket.
- A NOI mutató nem tartalmazza a tőkekiadásokat.
A NOI képlete a következő:
Nettó működési bevétel
Mit mond a NOI?
A nettó működési bevétel értékbecslés Az ingatlanszakemberek által alkalmazott módszer jövedelemtermelő ingatlanjaik pontos értékének meghatározásához. A NOI kiszámításához az ingatlan működési költségeit le kell vonni az ingatlan jövedelméből. termel.
A bérleti jövedelem mellett egy ingatlan bevételt is generálhat olyan szolgáltatásokból, mint a parkoló szerkezetek, automaták és mosoda. A működési költségek magukban foglalják az épület üzemeltetésének és fenntartásának költségeit, beleértve a biztosítási díjakat, az ügyvédi díjakat, a rezsit, az ingatlanadókat, a javítási költségeket és a gondnoki díjakat. A tőkekiadásokat, például az egész épület új légkondicionáló rendszerének költségeit, nem tartalmazzák a számítások.
A NOI segít az ingatlanbefektetőknek meghatározni az aktiválási arányt, amely ez pedig segít nekik kiszámítani egy ingatlan értékét, ezáltal lehetővé téve számukra a különböző ingatlanok megvásárlását vagy eladását.
A finanszírozott ingatlanok esetében az NOI-t az adósságfedezetben is használják. arány (DCR), amely megmondja a hitelezőknek és a befektetőknek, hogy egy ingatlan jövedelme fedezi-e a működési költségeket és az adósságfizetéseket. A NOI-t a nettó jövedelem-szorzó, a befektetés pénzbeli megtérülésének és a befektetés teljes megtérülésének kiszámítására is használják.
Példa a nettó működési jövedelem felhasználására
Tegyük fel, hogy Önnek van egy olyan ingatlana, amely évente 120 000 USD bevételt szed, és 80 000 USD működési költséget jelent. Ebben a helyzetben ennek eredményeként 40 000 USD (120 000–80 000 USD) NOI lesz. Ha az összeg negatív, ahol a működési költségek meghaladják a bevételeket, az eredményt nettó működési veszteségnek (NOL) nevezzük.
A hitelezők és a kereskedelmi hitelezők nagymértékben támaszkodnak a NOI-ra annak meghatározásához a jelzáloggal terhelt ingatlan jövedelemtermelési potenciálja, még akkor is, ha a befektető hiteltörténetét figyelembe veszik a döntéseikben. Egyszerűen fogalmazva: ez a mutató segít a hitelezőknek az ingatlan kezdeti értékének alapos felmérésében, előre jelezve annak pénzforgalmát. az ingatlan nyereségesnek minősül, a hitelezők ezt az értéket használják arra is, hogy meghatározzák a kölcsön méretét, amelyet hajlandóak nyújtani. Másrészt, ha az ingatlan nettó működési veszteséget mutat, a hitelezők valószínűleg elutasítják a hitelfelvevő jelzálogjog iránti kérelmét , egyenesen.
Az ingatlantulajdonosok manipulálhatják működési kiadásaikat azáltal, hogy bizonyos kiadásokat elhalasztanak, miközben másokat felgyorsítanak. A NOI emelhető a bérleti díjak és egyéb díjak emelésével, ugyanakkor csökkentve az ésszerűen szükséges működési költségeket. Ez utóbbi példaként tekintsük meg azt a forgatókönyvet, amikor a lakástulajdonos lemond a bérlő éves 12 000 dolláros bérleti díjáról, cserébe az a bérbeadó tevékenykedik. Ha a lakástulajdonos általában 30 000 dolláros fizetést fizetne az épületkezelőnek, akkor következésképpen levonhatja a bevételből az “ésszerűen szükséges” 30 000 dolláros költséget, nem pedig a tényleges 12 000 dolláros költséget. (A kapcsolódó olvasmányokért lásd: “NOI vs. EBIT: Összehasonlítás” a különbségek “)