Vad är rörelseresultat – NOI?
Nettoresultat (NOI) är en beräkning som används för att analysera lönsamheten för inkomstgenererande fastighetsinvesteringar. NOI motsvarar alla intäkter från fastigheten minus alla rimligt nödvändiga driftskostnader. NOI är en siffra före skatt, som visas på en fastighets inkomst- och kassaflödesanalys, som exkluderar kapital- och räntebetalningar på lån, investeringar, avskrivningar och avskrivningar. När detta mått används i andra branscher kallas det ”EBIT”, vilket står för ”resultat före räntor och skatter”.
Nyckel Takeaways
- Nettorörelsens intäkter mäter en inkomstproducerande fastighets lönsamhet innan det läggs till några kostnader från finansiering eller skatt.
- De rörelsekostnader som används i NOI mätvärde kan manipuleras om en fastighetsägare avvisar eller accelererar vissa inkomst- eller utgiftsposter.
- NOI-mätvärdet inkluderar inte investeringskostnader.
Formeln för NOI är:
Rörelseresultat netto
Vad säger NOI dig?
Nettoresultat är en värdering metod som används av fastighetsmäklare för att bestämma det exakta värdet av deras inkomstproducerande fastigheter. För att beräkna NOI måste fastighetens driftskostnader subtraheras från inkomsterna för en fastighet. producerar.
Förutom hyresintäkter kan en fastighet också generera intäkter från bekvämligheter som parkeringsstrukturer, varuautomater och tvättstuga. Driftskostnader inkluderar kostnader för drift och underhåll av byggnaden, inklusive försäkringspremier, juridiska avgifter, verktyg, fastighetsskatter, reparationskostnader och vaktavgifter. Investeringar, såsom kostnader för ett nytt luftkonditioneringssystem för hela byggnaden, ingår inte i beräkningen.
NOI hjälper fastighetsinvesterare att bestämma kapitaliseringsgraden, vilken i sin tur hjälper dem att beräkna en fastighets värde, vilket gör att de kan jämföra olika fastigheter som de kan överväga att köpa eller sälja.
För finansierade fastigheter används NOI också i skuldskyddet ratio (DCR), som berättar för långivare och investerare om en fastighets intäkter täcker dess rörelsekostnader och skuldbetalningar. NOI används också för att beräkna nettoresultatmultiplikatorn, avkastningen på investeringen och den totala avkastningen på investeringen.
Exempel på hur man använder nettoresultat
Låt oss anta att du äger en fastighet som årligen drar in $ 120 000 i intäkter och medför $ 80 000 i driftskostnader. Under denna omständighet kommer den att få en resulterande NOI på $ 40 000 ($ 120 000 – $ 80 000). Om summan är negativ, där driftskostnaderna är högre än intäkterna, kallas resultatet en nettodriftförlust (NOL).
Borgenärer och kommersiella långivare är starkt beroende av NOI för att fastställa inkomstgenereringspotentialen för den fastighet som ska intecknas, ännu mer än de påverkar en investerares kredithistorik i sina beslut. Enkelt uttryckt: detta mått hjälper långivarna att i grunden bedöma fastighetens initialvärde genom att prognostisera dess kassaflöden. fastighet anses lönsam, använder långivarna också denna siffra för att bestämma storleken på det lån de är villiga att göra. Å andra sidan, om fastigheten uppvisar en nettoförlust, kommer långivarna sannolikt att avvisa låntagarens hypoteksansökan , direkt.
Fastighetsägare kan manipulera sina driftskostnader genom att skjuta upp vissa kostnader samtidigt som andra accelererar. NOI kan också höjas genom att höja hyrorna och andra avgifter, samtidigt som rimligt nödvändiga driftskostnader minskar. Som ett exempel på det senare kan du överväga ett scenario där en lägenhetägare avstår från en hyresgästs årliga $ 12.000 hyra, i utbyte mot att hyresgästen fungerar som fastighetsförvaltare. Om lägenhetsägaren normalt skulle betala en byggledare en lön på 30 000 dollar kan han följaktligen subtrahera den ”rimligt nödvändiga” kostnaden på 30 000 dollar från intäkterna snarare än den faktiska kostnaden på 12 000 dollar. (För relaterad läsning, se ”NOI vs. EBIT: Jämförelse Skillnaderna ”)