Net Operating Income – NOI Definition

O que é Net Operating Income – NOI?

A receita operacional líquida (NOI) é um cálculo usado para analisar a rentabilidade de investimentos imobiliários geradores de receita. NOI é igual a todas as receitas da propriedade, menos todas as despesas operacionais razoavelmente necessárias. NOI é um valor antes dos impostos, que aparece na declaração de renda e fluxo de caixa de uma propriedade, que exclui o principal e os pagamentos de juros sobre empréstimos, despesas de capital, depreciação e amortização. Quando essa métrica é usada em outras indústrias, ela é chamada de “EBIT”, que significa “lucro antes de juros e impostos”.

A fórmula para NOI é:

O que o NOI lhe diz?

O lucro operacional líquido é uma avaliação método usado por profissionais do setor imobiliário para determinar o valor preciso de suas propriedades geradoras de renda. Para calcular o NOI, as despesas operacionais da propriedade devem ser subtraídas da receita de uma propriedade produz.

Além da receita de aluguel, uma propriedade também pode gerar receita de comodidades como estruturas de estacionamento, máquinas de venda automática e lavanderia. As despesas operacionais incluem os custos de funcionamento e manutenção do edifício, incluindo prêmios de seguro, taxas legais, serviços públicos, impostos sobre a propriedade, custos de reparos e taxas de zeladoria. Despesas de capital, como custos de um novo sistema de ar condicionado para todo o edifício, não estão incluídas no cálculo.

A NOI ajuda os investidores imobiliários a determinar a taxa de capitalização, que por sua vez, os ajuda a calcular o valor de uma propriedade, permitindo-lhes comparar diferentes propriedades que podem estar considerando comprar ou vender.

Para propriedades financiadas, o NOI também é usado na cobertura de dívidas. índice (DCR), que informa aos credores e investidores se a receita de uma propriedade cobre suas despesas operacionais e pagamentos de dívidas. O NOI também é usado para calcular o multiplicador de receita líquida, retorno em dinheiro sobre o investimento e retorno total sobre o investimento.

Exemplo de como usar a receita operacional líquida

Vamos supor que você possui uma propriedade que gera anualmente $ 120.000 em receitas e incorre em $ 80.000 em despesas operacionais. Nessa circunstância, terá um NOI resultante de $ 40.000 ($ 120.000 – $ 80.000). Se o total for negativo, onde as despesas operacionais são maiores do que as receitas, o resultado é chamado de perda operacional líquida (NOL).

Credores e credores comerciais dependem muito do NOI para determinar o potencial de geração de renda da propriedade a ser hipotecada, ainda mais do que o histórico de crédito do investidor em suas decisões. Simplificando: essa métrica ajuda os credores a avaliar fundamentalmente o valor inicial da propriedade, prevendo seus fluxos de caixa. propriedade é considerada lucrativa, os credores também usam esse valor para determinar o valor do empréstimo que estão dispostos a fazer. Por outro lado, se a propriedade apresentar prejuízo operacional líquido, os credores provavelmente rejeitarão o pedido de hipoteca do mutuário. , sem rodeios.

Os proprietários podem manipular suas despesas operacionais adiando certas despesas enquanto aceleram outras. O NOI também pode ser aumentado aumentando os aluguéis e outras taxas, ao mesmo tempo que reduz as despesas operacionais razoavelmente necessárias. Como exemplo do último, considere um cenário em que o proprietário de um apartamento renuncia ao aluguel anual de $ 12.000 de um inquilino, em troca do locatário agir como gerente de propriedade. Se o proprietário do apartamento normalmente pagaria a um gerente de construção um salário de $ 30.000, ele pode, consequentemente, subtrair o custo “razoavelmente necessário” de $ 30.000 da receita, em vez do custo real de $ 12.000. (Para leitura relacionada, consulte “NOI vs. EBIT: Comparando as diferenças “)