Powody, dla których możesz pozwać wynajmującego

Właściciele i najemcy zazwyczaj nie wchodzą w relacje w poszukiwaniu konfliktu. Czasami jednak pojawiają się problemy, których nie można łatwo rozwiązać przez telefon lub e-mail. W takich sytuacjach najemca może rozważyć pozwanie wynajmującego w celu rozwiązania problemów w sądzie. Dowiedz się, dlaczego możesz pozwać wynajmującego i czy jest to naprawdę najlepsze podejście.

Korzyści z pozywania wynajmującego

Wniesienie pozwu może mieć pewne potencjalne korzyści dla najemców.

• Może zmotywować wynajmującego do osiedlenia się poza sądem: powiadomienie wynajmującego o zamiarze pozwania go może zmotywować wynajmującego do robią wszystko, co w ich mocy, aby faktycznie uniknąć pójścia do sądu. Może zgodzić się na ugodę z Tobą, zanim sprawa trafi do sądu.
• Odbierz należne Ci pieniądze: jeśli pozwiesz właściciela i wygrasz, otrzymasz należne Ci pieniądze, prawdopodobnie jeszcze. Na przykład, jeśli właściciel niesłusznie wstrzymał depozyt zabezpieczający, otrzymasz tę kwotę, aw niektórych stanach dwukrotność lub trzykrotność tej kwoty.
• Odszkodowanie: jeśli wygrasz sprawę sądową przeciwko wynajmującemu, możesz również otrzymać odszkodowanie. Na przykład, jeśli Twój lokal nie nadawał się do zamieszkania, możesz otrzymać odszkodowanie za ból i cierpienie, jakie spowodował.
• Możliwość pozostania w mieszkaniu: jeśli złożysz pozew przeciwko właścicielowi lokalu o bezprawną eksmisję i wygrasz , nie będziesz zmuszony wyprowadzać się ze swojego mieszkania.

Ryzyko pozywania wynajmującego

Jednak złożenie pozwu wymaga również kilka ważnych potencjalnych zagrożeń, które każdy najemca powinien wziąć pod uwagę.

• Możesz przegrać: Decyzja o wniesieniu sprawy do sądu nie gwarantuje zwycięstwa. Możesz przejść przez wszystkie kłopoty związane z procesem sądowym i przegrać. Często właściciele są chronieni przez spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (LLC) lub większe organizacje, które mogą mieć wewnętrznego doradcę prawnego lub grube portfele, aby zatrudnić kompetentnych prawników.
• Kosztowne: złożenie pozwu nie jest bezpłatne. Będziesz musiał zapłacić koszty sądowe i opłaty za zgłoszenie. Niektóre stany wymagają również, abyś był reprezentowany przez adwokata, chociaż większość zezwala, a nawet wymaga, abyś reprezentował się w sądzie ds. Drobnych roszczeń – a prawnicy mogą stać się bardzo kosztowni. Musisz zdecydować, czy kwota, której żądasz od wynajmującego, uzasadnia wszystkie te dodatkowe koszty.
• Właściciel może przeciwstawić się: złożenie pozwu przeciwko wynajmującemu może zmotywować go do wniesienia przeciwko tobie pozwu. Jeśli zgubisz ten kontrpozew, możesz ponieść koszty sądowe, honoraria ich prawników (a także własne), a także szkody poniesione przez wynajmującego oraz pierwotną kwotę, której domagał się właściciel.

Czy pozywanie jest najlepszą opcją?

Chociaż pozywanie jest jedną z opcji, nie zawsze może być najlepszą opcją. Jeśli przyzwyczaisz się pozywać właścicieli, może to utrudnić Ci znalezienie mieszkania w przyszłości. Nie chcesz być znany jako najemca, który pozywa wszystko.

Będą uzasadnione okoliczności, w których jedyną opcją jest pozew, na przykład poważne obrażenia spowodowane przez całkowite zaniedbanie właściciela. W innych, mniej poważnych sytuacjach pozew może być stratą czasu. Jeśli wynajmujący wstrzymuje 25 USD z depozytu zabezpieczającego, a złożenie pozwu w sądzie ds. Drobnych roszczeń kosztuje 50 USD, musisz ustalić, czy kłopoty związane z pozwem o tak niewielką kwotę są naprawdę warte Twojego czasu.

Najpierw wyślij list z żądaniem

Zanim faktycznie złożysz pozew przeciwko wynajmującemu, powinieneś wysłać do niego list z żądaniem. Ten list powinien określać, czego oczekujesz od wynajmującego. Na przykład chcesz, aby właściciel naprawił problem pleśni w łazience. W tym liście wyjaśnij, że jeśli problem nie zostanie rozwiązany, planujesz wnieść pozew przeciwko wynajmującemu.

Różnice w przepisach stanowych

Każdy stan będą obowiązywały inne zasady dotyczące tego, kiedy i jak możesz złożyć pozew. Aby określić dokładne wymagania, musisz skontaktować się z sądem ds. Drobnych roszczeń lub z prawnikiem w Twojej okolicy.

W większości stanów istnieje dorozumiana gwarancja miejsca zamieszkania. Oznacza to, że właściciel jest odpowiedzialny za dokonywanie napraw i utrzymywanie nieruchomości w stanie zdatnym do zamieszkania. Na przykład, każdy najemca ma prawo do ogrzewania, instalacji wodociągowej i bieżącej wody. Jeśli właściciel odmówi dokonania napraw, które mają wpływ na zdrowie i bezpieczeństwo najemcy, najemca może często wstrzymać czynsz, wyprowadzić się z lokalu lub w końcu pozwać właściciela.

Gdzie pozywasz wynajmującego?

Większość pozwów między właścicielami a najemcami toczy się w sądzie ds. drobnych roszczeń. Jednak sprawy eksmisyjne są zwykle rozpatrywane w sądzie wyższej instancji. Ponownie, każdy stan będzie miał inne prawa dotyczące dokładnych procedur.

Na przykład maksymalna kwota, o którą możesz pozwać właściciela lokalu, będzie różna w każdym stanie. W niektórych stanach ten limit wynosi 2500 USD, podczas gdy w innych jest to 15 000 USD.

Przepisy stanowe różnią się również pod względem tego, jak długo wynajmujący musi odpowiedzieć na pozew . Na przykład w Alabamie właściciel ma 14 dni na odpowiedź.

Kiedy pozwać wynajmującego

To, kiedy należy pozwać właściciela, zależy od powód, dla którego pozywasz. Jeśli pozywasz, ponieważ wynajmujący zatrzymał depozyt zabezpieczający, to po wyprowadzce warto złożyć pozew. Jeśli pozywasz, ponieważ wynajmujący odmawia wykonania napraw, aby lokal nadawał się do zamieszkania, sensowne jest wniesienie pozwu, gdy masz aktywną umowę najmu.

Jednak w wielu stanach prawa zabraniające właścicielom podejmowania działań odwetowych w odpowiedzi na podjęcie przez najemcę prawnie dozwolonych działań, takich jak skierowanie wynajmującego do sądu.

• Przedawnienie: Musisz mieć świadomość, że istnieje przedawnienie w przypadku szkód majątkowych, określające, ile czasu po zdarzeniu musisz pozwać wynajmującego. Prawa są bardzo zróżnicowane. Na przykład w Luizjanie masz zaledwie rok, podczas gdy na Rhode Island masz do 10 lat.

10 powodów Możesz pozwać swojego wynajmującego

Ponownie w grę wejdą określone przepisy stanowe. Ogólnie rzecz biorąc, możesz wnieść pozew przeciwko wynajmującemu z następujących powodów.

1. Nielegalne przechowywanie depozytu zabezpieczającego: Prawo wynajmującego w każdym stanie wymienia konkretne powody. wynajmujący może potrącać kaucję z Twojej kaucji. Jeśli wynajmujący dokonał potrącenia z powodu, który nie jest prawnie dozwolony lub który nie został wyraźnie uzgodniony z wyprzedzeniem, np. Normalne zużycie nieruchomości, możesz pozwać właściciela do sądu. Możesz również złożyć pozew, jeśli wynajmujący po prostu nie zwrócił kaucji lub ją wstrzymuje i fałszywie twierdzi, że naruszyłeś warunki umowy najmu.
2. Nieprzestrzeganie przepisów dotyczących kaucji obowiązującej w Twoim stanie: oprócz niesłusznego wstrzymując kaucję, możesz pozwać wynajmującego, jeśli nie przestrzega on dodatkowych zasad dotyczących kaucji. Może to obejmować pobieranie opłat wyższych niż dozwolone w danym stanie maksimum, niezawiadomienie o miejscu przechowywania depozytu lub brak szczegółowego wykazu wszelkich pobranych potrąceń.
3. Dyskryminacja mieszkaniowa: jeśli wynajmujący naruszył zgodnie z Federal Fair Housing Act, możesz mieć przeciwko nim sprawę sądową. Najpierw musisz złożyć skargę do HUD. HUD zbada i jeśli uzna, że właściciel dopuścił się dyskryminacji mieszkaniowej, podjęte zostaną dalsze kroki prawne.
4. Niedozwolone klauzule w umowie najmu: wynajmujący nie może zawrzeć w umowie klauzul, które są nielegalne lub są sprzeczne z przepisy dotyczące wynajmującego w Twoim stanie. Na przykład zwierzęta towarzyszące są dozwolone na mocy federalnej ustawy o sprawiedliwym mieszkaniu, a jeśli właściciel odmówi przyjęcia zwierząt-przewodników, jest to nielegalne. Innym przykładem może być klauzula w umowie najmu, która mówi, że wynajmujący nie jest odpowiedzialny za dokonywanie jakichkolwiek napraw w nieruchomości lub że właściciel ma prawo zmusić najemcę do wyprowadzenia się z lokalu w dowolnym momencie.
5. Wynajmujący nie zwrócił Ci kosztów naprawy: Jeśli wynajmujący odmówił wykonania naprawy, która miała wpływ na zdrowie i bezpieczeństwo, lub odmówił jej wykonania w rozsądnym czasie, a Ty osobiście zapłaciłeś komuś innemu za wykonanie naprawy , możesz pozwać wynajmującego, aby odzyskać pieniądze, które zapłaciłeś z własnej kieszeni, a także za ewentualne szkody.
6. Jednostka nie nadaje się do zamieszkania: możesz wnieść pozew, jeśli właściciel odmówi wykonania napraw, Twoje zdrowie i bezpieczeństwo. Na przykład nie masz bieżącej wody, ogrzewanie nie działa zimą lub masz problem z pleśnią lub zagrożenie farbą. W tym scenariuszu, zanim złożysz pozew przeciwko wynajmującemu, zazwyczaj masz możliwość powiadomienia wynajmującego, że wstrzymasz czynsz lub wyprowadzisz się z lokalu, jeśli nie rozwiąże problemu.
7. Nie Ujawnij zagrożenie związane z farbą ołowiową / problem z pleśnią: Właściciele są zobowiązani do ujawnienia wszelkich znanych, istniejących lub wcześniejszych zagrożeń związanych z farbą ołowiową lub problemów z pleśnią w nieruchomości. Celowe ukrywanie tych informacji przed Tobą jest nielegalne, zwłaszcza że jest to problem, który może spowodować długotrwałe problemy zdrowotne.
8. Nielegalne wejście na teren lokalu najemcy: Właściciele zazwyczaj muszą dostarczyć rozsądne powiadomienie, aby wejść do wynajmowanej nieruchomości najemcy i mogą to zrobić tylko z prawnie dozwolonych powodów. wynajmujący naruszy te przepisy, najemca może zwrócić się do sądu, aby uniemożliwić wynajmującemu wejście i może otrzymać odszkodowanie.
9. Szkoda w wynajmowanej nieruchomości: Możesz mieć pozew przeciwko właścicielowi, jeśli odniesiesz obrażenia w wynajmowanej nieruchomości z powodu zaniedbania właściciela. Na przykład poślizgniesz się i upadniesz, ponieważ na klatce schodowej nie ma wymaganej prawem poręczy. Nie możesz pozwać wynajmującego, jeśli odniesione obrażenia wynikają z własnego zaniedbania. Na przykład twoje mieszkanie jest tak brudne, że poślizgniesz się i spadniesz do niego na stos własnej brudnej odzieży.
10. Zgłoszenie nielegalnej eksmisji: możesz sprzeciwić się właścicielowi, jeśli uważasz, że właściciel próbuje eksmitować cię nielegalnie.