Co to jest dochód operacyjny netto – NOI?
Dochód operacyjny netto (NOI) to kalkulacja stosowana do analizy rentowności inwestycji w nieruchomości generujących dochód. NOI to wszystkie przychody z nieruchomości pomniejszone o wszystkie uzasadnione koszty operacyjne. NOI to kwota przed opodatkowaniem, pojawiająca się w rachunku zysków i strat oraz przepływów pieniężnych nieruchomości, która nie obejmuje spłat kapitału i odsetek od pożyczek, wydatków kapitałowych, amortyzacji i amortyzacji. Gdy ten wskaźnik jest używany w innych branżach, określa się go jako „EBIT”, co oznacza „zysk przed odsetkami i podatkami”.
Klucz Wnioski
- Dochód operacyjny netto mierzy rentowność nieruchomości przynoszącej dochód przed dodaniem jakichkolwiek kosztów finansowania lub podatków.
- Koszty operacyjne wykorzystane w NOI metryką można manipulować, jeśli właściciel nieruchomości odracza lub przyspiesza określone pozycje przychodów lub kosztów.
- Wskaźnik NOI nie obejmuje wydatków kapitałowych.
Wzór dla NOI to:
Zysk operacyjny netto
Co mówi NOI?
Dochód operacyjny netto to wycena metoda stosowana przez profesjonalistów z branży nieruchomości do określenia dokładnej wartości ich nieruchomości przynoszących dochód. Aby obliczyć NOI, koszty operacyjne nieruchomości należy odjąć od dochodu z nieruchomości
Oprócz dochodu z najmu, nieruchomość może również generować przychody z udogodnień, takich jak parkingi, automaty i pralnie. Koszty operacyjne obejmują koszty eksploatacji i utrzymania budynku, w tym składki ubezpieczeniowe, opłaty prawne, media, podatki od nieruchomości, koszty napraw i koszty sprzątania. Nakłady inwestycyjne, takie jak koszty nowego systemu klimatyzacji dla całego budynku, nie są uwzględniane w obliczeniach.
NOI pomaga inwestorom w nieruchomości określić stopę kapitalizacji, która z kolei pomaga im obliczyć wartość nieruchomości, umożliwiając w ten sposób porównanie różnych nieruchomości, które mogą rozważać kupno lub sprzedaż.
W przypadku finansowanych nieruchomości NOI jest również używane w pokryciu długu wskaźnik (DCR), który informuje pożyczkodawców i inwestorów, czy dochód z nieruchomości pokrywa koszty operacyjne i spłaty zadłużenia. NOI jest również używany do obliczania mnożnika dochodu netto, zwrotu gotówki z inwestycji i całkowitego zwrotu z inwestycji.
Przykład wykorzystania dochodu operacyjnego netto
Załóżmy, że jesteś właścicielem nieruchomości, która generuje rocznie 120 000 USD przychodów i 80 000 USD kosztów operacyjnych. W takiej sytuacji wynikowy NOI wyniesie 40 000 USD (120 000 – 80 000 USD). Jeśli suma jest ujemna, gdy koszty operacyjne są wyższe niż przychody, wynik nazywa się stratą operacyjną netto (NOL).
Kredytodawcy i pożyczkodawcy komercyjni w dużym stopniu polegają na NOI przy ustalaniu potencjał generowania dochodu z nieruchomości, która ma być obciążona hipoteką, nawet bardziej niż wpływają one na historię kredytową inwestora przy podejmowaniu decyzji. Mówiąc najprościej: ten miernik pomaga pożyczkodawcom zasadniczo ocenić początkową wartość nieruchomości poprzez prognozowanie jej przepływów pieniężnych. nieruchomość jest uważana za dochodową, pożyczkodawcy używają również tej liczby do określenia wielkości pożyczki, którą są skłonni udzielić. Z drugiej strony, jeśli nieruchomość wykazuje stratę operacyjną netto, pożyczkodawcy prawdopodobnie odrzucą wniosek pożyczkobiorcy o kredyt hipoteczny , wprost.
Właściciele nieruchomości mogą manipulować swoimi kosztami operacyjnymi, odraczając niektóre wydatki, a przyspieszając inne. NOI można również zwiększyć, podnosząc czynsze i inne opłaty, przy jednoczesnym zmniejszeniu racjonalnie niezbędnych kosztów operacyjnych. Jako przykład tego ostatniego rozważmy scenariusz, w którym właściciel mieszkania zrzeka się najemcy rocznego czynszu w wysokości 12 000 USD w zamian za to, że ten najemca pełni rolę zarządcy nieruchomości. Jeśli właściciel mieszkania normalnie płaci kierownikowi budynku pensję w wysokości 30 000 USD, może w konsekwencji odjąć „rozsądnie niezbędny” koszt 30 000 USD od przychodów zamiast rzeczywistego kosztu 12 000 USD. (Powiązane informacje można znaleźć w „NOI vs. EBIT: Porównanie Różnice ”)