Hva er netto driftsinntekt – NOI?
Netto driftsinntekter (NOI) er en beregning som brukes til å analysere lønnsomheten til inntektsgenererende eiendomsinvesteringer. NOI tilsvarer alle inntekter fra eiendommen, minus alle rimelig nødvendige driftskostnader. NOI er et tall før skatt, som vises på eiendommens inntekts- og kontantstrømoppstilling, som ekskluderer rente- og rentebetalinger på lån, investeringer, avskrivninger og avskrivninger. Når denne beregningen brukes i andre bransjer, blir den referert til som «EBIT», som står for «resultat før renter og skatter».
Nøkkel Takeaways
- Netto driftsinntekter måler lønnsomheten til en inntektsgivende eiendom før de legger til eventuelle kostnader fra finansiering eller skatt.
- Driftskostnadene som brukes i NOI beregning kan manipuleres hvis en eiendomseier forsinker eller akselererer visse inntekts- eller utgiftsposter.
- NOI-beregningen inkluderer ikke investeringer.
Formelen for NOI er:
Netto driftsinntekter
Hva forteller NOI deg?
Netto driftsinntekter er en verdsettelse metode brukt av eiendomsfagfolk for å bestemme den nøyaktige verdien av deres inntektsgivende eiendommer. For å beregne NOI, må eiendommens driftskostnader trekkes fra inntekten en eiendom produserer.
I tillegg til leieinntekter, kan en eiendom også generere inntekter fra fasiliteter som parkeringsstrukturer, salgsautomater og vaskerom. Driftskostnader inkluderer kostnadene ved drift og vedlikehold av bygningen, inkludert forsikringspremier, advokatsalær, verktøy, eiendomsskatt, reparasjonskostnader og vaktmestergebyrer. Investeringer, for eksempel kostnader for et nytt klimaanlegg for hele bygningen, er ikke inkludert i beregningen.
NOI hjelper eiendomsinvestorer med å bestemme kapitaliseringsgraden, som i sin tur hjelper dem med å beregne en eiendoms verdi, slik at de kan sammenligne forskjellige eiendommer de kan vurdere å kjøpe eller selge.
For finansierte eiendommer brukes NOI også i gjeldsdekningen. ratio (DCR), som forteller långivere og investorer om en eiendoms inntekt dekker driftskostnadene og gjeldsbetalingen. NOI brukes også til å beregne nettoinntektsmultiplikatoren, kontant avkastning på investeringen og total avkastning på investeringen.
Eksempel på hvordan du bruker netto driftsinntekt
La oss anta at du eier en eiendom som årlig trekker inn $ 120 000 i inntekter, og medfører $ 80 000 i driftskostnader. Under denne omstendigheten vil den ha en resulterende NOI på $ 40 000 ($ 120 000 – $ 80 000). Hvis summen er negativ, der driftskostnadene er høyere enn inntektene, kalles resultatet nettodriftstap (NOL).
Kreditorer og kommersielle långivere stoler sterkt på NOI for å fastslå inntektsgenereringspotensialet til eiendommen som skal pantsettes, enda mer enn de tar en investors kreditthistorie inn i sine beslutninger. Enkelt sagt: denne beregningen hjelper långivere å vurdere grunnleggende verdi av eiendommen ved å forutsi kontantstrømmene. eiendommen anses som lønnsom, bruker långiverne også dette tallet for å bestemme størrelsen på lånet de er villige til å gi. På den annen side, hvis eiendommen viser et netto driftstap, vil långivere sannsynligvis avvise låntakers pantesøknad. , direkte.
Eiendomseiere kan manipulere driftskostnadene sine ved å utsette visse utgifter mens de akselererer andre. NOI kan også økes ved å øke husleie og andre avgifter, samtidig redusere rimelig nødvendige driftskostnader. Som et eksempel på sistnevnte, kan du vurdere et scenario der en leilighetseier frafaller en leiers årlige leie på $ 12.000, i bytte mot at leieren opptrer som eiendomsforvalter. Hvis leilighetseieren normalt betaler en bygningssjef en lønn på $ 30 000, kan han derfor trekke den «rimelig nødvendige» kostnaden på $ 30 000 fra inntektene, i stedet for den faktiske kostnaden på $ 12 000. (For relatert lesing, se «NOI vs. EBIT: Sammenligning Forskjellene «)