순 영업 수입 – NOI 정의

순 영업 수입 – NOI 란 무엇입니까?

순 영업 소득 (NOI)은 소득을 창출하는 부동산 투자의 수익성을 분석하는 데 사용되는 계산입니다. NOI는 해당 부동산의 모든 수익에서 합리적으로 필요한 모든 운영 비용을 뺀 금액입니다. NOI는 부동산의 소득 및 현금 흐름표에 표시되는 세전 수치로 대출, 자본 지출, 감가 상각 및 상각에 대한 원금 및이자 지급을 제외합니다. 이 측정 항목이 다른 산업에서 사용되는 경우 “EBIT”라고하며 “이자 및 세금 전 소득”을 의미합니다.

NOI의 공식은 다음과 같습니다.

NOI가 알려주는 것은 무엇입니까?

순 영업 이익은 가치입니다. 부동산 전문가가 소득을 창출하는 부동산의 정확한 가치를 결정하기 위해 사용하는 방법입니다. NOI를 계산하려면 부동산의 운영 비용을 부동산 소득에서 빼야합니다.

부동산은 임대 수입 외에도 주차 시설, 자동 판매기 및 세탁 시설과 같은 편의 시설에서 수익을 창출 할 수 있습니다. 운영 비용에는 보험료, 법률 수수료, 유틸리티, 재산세, 수리 비용 및 관리비를 포함한 건물 운영 및 유지 비용이 포함됩니다. 전체 건물에 대한 새로운 에어컨 시스템 비용과 같은 자본 지출은 계산에 포함되지 않습니다.

NOI는 부동산 투자자가 자본화 비율을 결정하는 데 도움이됩니다. 차례로 부동산의 가치를 계산하는 데 도움이되므로 구매 또는 판매를 고려할 수있는 다른 부동산을 비교할 수 있습니다.

금융 부동산의 경우 NOI는 부채 보상에도 사용됩니다. 비율 (DCR)은 부동산의 수입이 운영 비용과 부채 상환을 충당하는지 여부를 대출 기관과 투자자에게 알려줍니다. NOI는 순수익 배율, 투자에 대한 현금 수익 및 총 투자 수익을 계산하는데도 사용됩니다.

순 영업 수익을 사용하는 방법의 예

매년 수익이 $ 120,000이고 운영 비용이 $ 80,000 인 부동산을 소유하고 있다고 가정 해 보겠습니다. 이 상황에서 결과 NOI는 $ 40,000 ($ 120,000-$ 80,000)입니다. 총액이 음수이고 운영 비용이 수익보다 높으면 그 결과를 순 운영 손실 (NOL)이라고합니다.

채권자와 상업 대출 기관은 NOI에 크게 의존하여 결정합니다. 자산의 소득 창출 잠재력은 투자자의 신용 기록을 결정에 반영하는 것보다 훨씬 더 중요합니다. 간단히 말해서,이 메트릭은 대출 기관이 현금 흐름을 예측하여 자산의 초기 가치를 근본적으로 평가하는 데 도움이됩니다. 자산이 수익성이있는 것으로 간주되면 대출 기관은이 수치를 사용하여 기꺼이 대출 규모를 결정합니다. 반면 자산이 순 영업 손실을 보이면 대출 기관은 차용인의 모기지 신청을 거부 할 가능성이 높습니다. , 노골적으로.

부동산 소유자는 특정 비용을 연기하고 다른 비용은 가속화하여 운영 비용을 조작 할 수 있습니다. NOI는 임대료 및 기타 수수료를 인상하는 동시에 합리적으로 필요한 운영 비용을 줄임으로써 증가 할 수도 있습니다. 후자의 예로, 아파트 소유자가 부동산 관리자 역할을하는 임차인과 대가로 임차인의 연간 임대료 $ 12,000를 면제하는 시나리오를 고려하십시오. 아파트 소유주가 일반적으로 건물 관리자에게 $ 30,000 급여를 지불하는 경우, 결과적으로 실제 비용 인 $ 12,000 대신 $ 30,000의 “합리적으로 필요한”비용을 수익에서 뺄 수 있습니다 (관련 자료는 “NOI 대 EBIT : 비교 참조” 차이점 “)