純営業利益–NOIの定義

純営業利益– NOIとは何ですか？

純営業利益（NOI）は、収入を生み出す不動産投資の収益性を分析するために使用される計算です。 NOIは、不動産からのすべての収益から、合理的に必要なすべての運営費を差し引いたものに等しくなります。 NOIは税引前の数値であり、不動産の収益とキャッシュフロー計算書に表示されます。これには、ローン、設備投資、減価償却、および償却に対する元本と利息の支払いは含まれていません。この指標が他の業界で使用される場合、「EBIT」と呼ばれ、「金利税引前利益」を表します。

NOIの計算式は次のとおりです。

NOIは何を教えてくれますか？

純営業利益は評価です不動産専門家が収入を生み出す不動産の正確な価値を決定するために使用する方法。NOIを計算するには、不動産の営業費用を不動産の収入から差し引く必要があります。

賃貸収入に加えて、不動産は駐車場、自動販売機、洗濯設備などの設備からも収入を生み出す可能性があります。運営費には、保険料、法定費用、光熱費、固定資産税、修理費、管理費など、建物の運営と維持にかかる費用が含まれます。建物全体の新しい空調システムの費用などの設備投資は計算に含まれていません。

NOIは、不動産投資家が資本化率を決定するのに役立ちます。次に、不動産の価値を計算するのに役立ちます。これにより、購入または売却を検討している可能性のあるさまざまな不動産を比較できます。

融資物件の場合、NOIは債務補償にも使用されます。比率（DCR）。不動産の収益が営業費用と債務返済をカバーしているかどうかを貸し手と投資家に伝えます。 NOIは、純利益乗数、投資収益率、および総投資収益率の計算にも使用されます。

純営業利益の使用例

あなたが年間12万ドルの収入をもたらし、80,000ドルの運営費を負担する不動産を所有していると仮定しましょう。この状況では、結果としてNOIは$ 40,000（$ 120,000〜 $ 80,000）になります。合計がマイナスで、営業費用が収益よりも高い場合、その結果は純営業損失（NOL）と呼ばれます。

債権者と商業貸し手は、NOIに大きく依存して決定します。住宅ローンを組む不動産の収益創出の可能性は、投資家の信用履歴を決定に織り込む以上のものです。簡単に言えば、この指標は、貸し手がそのキャッシュフローを予測することにより、不動産の初期価値を基本的に評価するのに役立ちます。不動産は収益性があると見なされるため、貸し手もこの数値を使用して、喜んで行うローンの規模を決定します。一方、不動産が純営業損失を示している場合、貸し手は借り手の住宅ローン申請を拒否する可能性があります。 、完全に。

不動産所有者は、特定の費用を延期し、他の費用を加速することで、運営費を操作できます。 NOIは、家賃などの手数料を引き上げると同時に、合理的に必要な運営費を削減することによっても増やすことができます。後者の例として、アパートの所有者が、不動産管理者として行動するその賃貸人と引き換えに、テナントの年間12,000ドルの賃貸料を放棄するシナリオを考えてみます。アパートの所有者が通常、建物の管理者に3万ドルの給与を支払う場合、実際の12,000ドルではなく、「合理的に必要な」3万ドルの費用を収益から差し引くことができます（関連資料については、「NOIとEBIT：比較」を参照してください。違い」）