Résultat opérationnel net – Définition du NOI

Quest-ce que le résultat opérationnel net – NOI?

Le résultat opérationnel net (NOI) est un calcul utilisé pour analyser la rentabilité des investissements immobiliers générateurs de revenus. NOI équivaut à tous les revenus de la propriété, moins toutes les dépenses dexploitation raisonnablement nécessaires. Le NOI est un chiffre avant impôts, apparaissant sur létat des revenus et des flux de trésorerie dun immeuble, qui exclut les paiements de principal et dintérêts sur les prêts, les dépenses en capital, lamortissement et lamortissement. Lorsque cette statistique est utilisée dans dautres secteurs, elle est appelée « EBIT », qui signifie « bénéfice avant intérêts et impôts ».

La formule de NOI est:

Que vous dit le NOI?

Le résultat opérationnel net est une valorisation méthode utilisée par les professionnels de l’immobilier pour déterminer la valeur précise de leurs immeubles productifs de revenus. Pour calculer le NOI, les frais d’exploitation du bien doivent être soustraits du revenu d’un bien produit.

En plus des revenus de location, une propriété peut également générer des revenus grâce à des équipements tels que les parkings, les distributeurs automatiques et les buanderies. Les charges dexploitation comprennent les coûts de fonctionnement et dentretien du bâtiment, y compris les primes dassurance, les frais juridiques, les services publics, les taxes foncières, les frais de réparation et les frais de conciergerie. Les dépenses en capital, telles que les coûts dun nouveau système de climatisation pour tout le bâtiment, ne sont pas incluses dans le calcul.

NOI aide les investisseurs immobiliers à déterminer le taux de capitalisation, qui à leur tour, les aide à calculer la valeur dune propriété, leur permettant ainsi de comparer différentes propriétés quils envisagent dacheter ou de vendre.

Pour les propriétés financées, la NOI est également utilisée dans la couverture de la dette ratio (DCR), qui indique aux prêteurs et aux investisseurs si le revenu dune propriété couvre ses dépenses dexploitation et ses remboursements de dette. Le NOI est également utilisé pour calculer le multiplicateur de revenu net, le retour en espèces sur investissement et le retour sur investissement total.

Exemple dutilisation du bénéfice net dexploitation

Supposons que vous soyez propriétaire dune propriété qui génère annuellement 120 000 $ de revenus et engage 80 000 $ en charges dexploitation. Dans ce cas, il en résultera un NOI de 40 000 $ (120 000 $ – 80 000 $). Si le total est négatif, lorsque les dépenses dexploitation sont plus élevées que les revenus, le résultat est appelé une perte dexploitation nette (NOL).

Les créanciers et les prêteurs commerciaux dépendent fortement de la NOI pour déterminer le potentiel de génération de revenus de la propriété à hypothéquer, dautant plus quils prennent en compte les antécédents de crédit dun investisseur dans leurs décisions. En termes simples: cette mesure aide les prêteurs à évaluer fondamentalement la valeur initiale de la propriété, en prévoyant ses flux de trésorerie. la propriété est considérée comme rentable, les prêteurs utilisent également ce chiffre pour déterminer le montant du prêt quils sont prêts à consentir. En revanche, si la propriété présente une perte dexploitation nette, les prêteurs sont susceptibles de rejeter la demande de prêt hypothécaire de lemprunteur. , carrément.

Les propriétaires peuvent manipuler leurs dépenses dexploitation en reportant certaines dépenses tout en en accélérant dautres. Le NOI peut également être augmenté en augmentant les loyers et autres frais, tout en diminuant simultanément les dépenses dexploitation raisonnablement nécessaires. À titre d’exemple de ce dernier, considérons un scénario où un propriétaire d’appartement renonce au loyer annuel de 12 000 $ d’un locataire, en échange de ce dernier agissant en tant que gestionnaire immobilier. Si le propriétaire de lappartement paie normalement un salaire de 30 000 $ à un gestionnaire dimmeuble, il peut par conséquent soustraire le coût «raisonnablement nécessaire» de 30 000 $ des revenus, plutôt que le coût réel de 12 000 $. (Pour une lecture connexe, voir « NOI vs EBIT: comparaison les différences « )