Mikä on nettotoimintatulo – NOI?
Liiketoiminnan nettotuotot (NOI) on laskelma, jota käytetään tuloa tuottavien kiinteistösijoitusten kannattavuuden analysointiin. NOI vastaa kaikkia kiinteistöstä saatuja tuloja, joista on vähennetty kaikki kohtuudella tarvittavat toimintakulut. NOI on ennen veroja -luku, joka näkyy kiinteistön tuloslaskelmassa ja joka ei sisällä lainojen pääoma- ja korkomaksuja, investointeja, poistoja ja poistoja. Kun tätä mittaria käytetään muilla toimialoilla, siihen viitataan ”EBIT”, joka tarkoittaa ”tulos ennen korkoja ja veroja”.
-avain Takeaways
- Liiketoiminnan nettotuotto mittaa tuloja tuottavan kiinteistön kannattavuutta ennen kuin lisätään rahoituksesta tai veroista aiheutuvat kustannukset.
- NOI: ssa käytetyt toimintakulut metriikkaa voidaan manipuloida, jos kiinteistön omistaja lykkää tai nopeuttaa tiettyjä tulo- tai kulueriä.
- NOI-mittari ei sisällä pääomakustannuksia.
NOI-kaava on:
Liiketoiminnan nettotuotot
Mitä NOI kertoo sinulle?
Liiketoiminnan nettotuotot ovat arvostus menetelmä, jota kiinteistöalan ammattilaiset käyttävät tuloja tuottavien kiinteistöjen tarkan arvon määrittämiseen NOI: n laskemiseksi kiinteistön toimintakulut on vähennettävä kiinteistön tuloista tuottaa.
Vuokratulojen lisäksi kiinteistö saattaa tuottaa tuloja myös palveluista, kuten pysäköintirakenteista, myyntiautomaateista ja pesulapalveluista. Toimintakulut sisältävät rakennuksen ylläpitokustannukset, mukaan lukien vakuutusmaksut, lakimaksut, yleishyödylliset palvelut, kiinteistöverot, korjauskustannukset ja talonmaksut. Investoinnit, kuten koko rakennuksen uuden ilmastointijärjestelmän kustannukset, eivät sisälly laskelmaan.
NOI auttaa kiinteistösijoittajia määrittämään pääoman, joka puolestaan auttaa heitä laskemaan kiinteistön arvon, mikä antaa heille mahdollisuuden verrata eri kiinteistöjä, joita he mahdollisesti harkitsevat ostamista tai myymistä.
Rahoitetuissa kiinteistöissä NOI: ta käytetään myös velan kattamiseen suhde (DCR), joka kertoo lainanantajille ja sijoittajille, kattavatko kiinteistön tuotot sen toimintakulut ja velanmaksut. NOI: ta käytetään myös nettotulokertoimen, sijoitetun pääoman tuoton ja sijoitetun pääoman kokonaistuoton laskemiseen.
Esimerkki nettotulojen käytöstä
Oletetaan, että omistat kiinteistön, joka kerää vuosittain 120 000 dollaria tuloja ja aiheutuu 80 000 dollaria toimintakustannuksia. Tässä tilanteessa sen NOI on 40 000 dollaria (120 000 – 80 000 dollaria). Jos kokonaismäärä on negatiivinen ja toimintakustannukset ovat korkeammat kuin tuotot, tulosta kutsutaan nettotappioiksi (NOL).
Luotonantajat ja kaupalliset luotonantajat luottavat voimakkaasti NOI: aan määritettäessä kiinnitettävän kiinteistön tulonmuodostusmahdollisuudet, jopa enemmän kuin ne ottavat huomioon sijoittajan luottohistorian päätöksenteossaan. Yksinkertaisesti sanottuna: tämä mittari auttaa luotonantajia arvioimaan perusteellisesti kiinteistön alkuperäisen arvon ennustamalla sen kassavirrat. kiinteistö katsotaan kannattavaksi, lainanantajat käyttävät tätä lukua myös määrittääkseen lainan koon, jonka he ovat valmiita antamaan. Toisaalta, jos kiinteistö näyttää nettotappiota, lainanantajat todennäköisesti hylkäävät lainanottajan kiinnityshakemuksen , suoraan.
Kiinteistönomistajat voivat manipuloida toimintamenojaan siirtämällä tiettyjä kuluja samalla kun kiihdyttää muita. NOI: ta voidaan nostaa myös korottamalla vuokria ja muita maksuja samalla pienentäen kohtuullisen välttämättömiä toimintakuluja. Otetaan esimerkkinä jälkimmäinen skenaario, jossa asunnon omistaja luopuu vuokralaisen vuotuisesta 12 000 dollarin vuokrasta vastineeksi siitä, että vuokraaja toimii kiinteistönhoitajana. Jos asunnon omistaja yleensä maksaa kiinteistönhoitajalle 30 000 dollarin palkan, hän voi siten vähentää tuloista ”kohtuullisen välttämättömät” 30000 dollarin kustannukset 12 000 dollarin todellisten kustannusten sijaan. (Katso aiheeseen liittyvää lukua kohdasta ”NOI vs. liikevoitto: vertailu erot ”)