Was ist das Betriebsergebnis – NOI?
Das Netto-Betriebsergebnis (NOI) ist eine Berechnung zur Analyse der Rentabilität einkommensschaffender Immobilieninvestitionen. NOI entspricht allen Einnahmen aus der Immobilie abzüglich aller angemessen notwendigen Betriebskosten. NOI ist eine Zahl vor Steuern, die in der Gewinn- und Verlustrechnung einer Immobilie ausgewiesen wird und Kapital- und Zinszahlungen für Kredite, Investitionen, Abschreibungen und Amortisationen ausschließt. Wenn diese Metrik in anderen Branchen verwendet wird, wird sie als „EBIT“ bezeichnet, was für „Ergebnis vor Zinsen und Steuern“ steht.
Schlüssel Takeaways
- Das Betriebsergebnis misst die Rentabilität einer einkommensschaffenden Immobilie, bevor Kosten aus Finanzierung oder Steuern addiert werden.
- Die im NOI verwendeten Betriebskosten Die Metrik kann manipuliert werden, wenn ein Immobilienbesitzer bestimmte Einnahmen- oder Ausgabenposten verschiebt oder beschleunigt.
- Die NOI-Metrik enthält keine Investitionsausgaben.
Die Formel für NOI lautet:
Betriebsergebnis
Was sagt Ihnen NOI?
Das Betriebsergebnis ist eine Bewertung Methode, die von Immobilienfachleuten verwendet wird, um den genauen Wert ihrer einkommensschaffenden Immobilien zu bestimmen. Um den NOI zu berechnen, müssen die Betriebskosten der Immobilie von den Einnahmen einer Immobilie abgezogen werden produziert.
Zusätzlich zu den Mieteinnahmen kann eine Immobilie auch Einnahmen aus Annehmlichkeiten wie Parkstrukturen, Verkaufsautomaten und Wäschemöglichkeiten generieren. Die Betriebskosten umfassen die Kosten für den Betrieb und die Wartung des Gebäudes, einschließlich Versicherungsprämien, Rechtskosten, Nebenkosten, Grundsteuern, Reparaturkosten und Hausmeistergebühren. Investitionen wie die Kosten für eine neue Klimaanlage für das gesamte Gebäude werden nicht in die Berechnung einbezogen.
NOI hilft Immobilieninvestoren bei der Ermittlung des Kapitalisierungssatzes Dies hilft ihnen wiederum bei der Berechnung des Werts einer Immobilie und ermöglicht ihnen so den Vergleich verschiedener Immobilien, die sie möglicherweise kaufen oder verkaufen möchten.
Bei finanzierten Immobilien wird NOI auch für die Schuldendeckung verwendet Ratio (DCR), das Kreditgebern und Investoren mitteilt, ob die Einnahmen einer Immobilie ihre Betriebskosten und Schuldenzahlungen decken. NOI wird auch zur Berechnung des Nettoeinkommensmultiplikators, der Kapitalrendite und der Gesamtrendite verwendet.
Beispiel für die Verwendung des Betriebsergebnisses
Nehmen wir an, Sie besitzen eine Immobilie, die jährlich Einnahmen in Höhe von 120.000 USD erzielt und Betriebskosten in Höhe von 80.000 USD verursacht. Unter diesen Umständen ergibt sich ein NOI von 40.000 USD (120.000 USD – 80.000 USD). Wenn die Summe negativ ist und die Betriebskosten höher sind als die Einnahmen, wird das Ergebnis als Nettobetriebsverlust (NOL) bezeichnet.
Gläubiger und gewerbliche Kreditgeber verlassen sich bei der Ermittlung stark auf NOI das Ertragspotenzial der zu verpfändenden Immobilie, noch mehr als sie die Bonität eines Anlegers in ihre Entscheidungen einbeziehen. Einfach ausgedrückt: Diese Metrik hilft den Kreditgebern, den Anfangswert der Immobilie durch Prognose ihrer Cashflows grundlegend zu bewerten. Wenn a Immobilien werden als rentabel eingestuft. Die Kreditgeber verwenden diese Zahl auch, um die Höhe des Kredits zu bestimmen, zu dem sie bereit sind. Wenn die Immobilie einen Nettobetriebsverlust aufweist, lehnen die Kreditgeber den Hypothekenantrag des Kreditnehmers wahrscheinlich ab
Immobilieneigentümer können ihre Betriebskosten manipulieren, indem sie bestimmte Ausgaben aufschieben und andere beschleunigen. Der NOI kann auch durch Erhöhung der Mieten und anderer Gebühren erhöht werden, während gleichzeitig die angemessen notwendigen Betriebskosten gesenkt werden. Stellen Sie sich als Beispiel ein Szenario vor, in dem ein Wohnungseigentümer auf die jährliche Miete eines Mieters in Höhe von 12.000 USD verzichtet, wenn dieser Mieter als Immobilienverwalter fungiert. Wenn der Wohnungseigentümer einem Gebäudemanager normalerweise ein Gehalt von 30.000 US-Dollar zahlen würde, könnte er folglich die „vernünftigerweise notwendigen“ Kosten von 30.000 US-Dollar vom Umsatz abziehen und nicht die tatsächlichen Kosten von 12.000 US-Dollar. (Weitere Informationen finden Sie unter „NOI vs. EBIT: Vergleichen“ die Unterschiede „)