Netto driftsindtægter – NOI Definition

Hvad er netto driftsindtægter – NOI?

Nettodriftsindtægter (NOI) er en beregning, der bruges til at analysere rentabiliteten af indkomstgenererende ejendomsinvesteringer. NOI svarer til alle indtægter fra ejendommen minus alle rimeligt nødvendige driftsudgifter. NOI er et tal før skat, der vises på en ejendoms indtægts- og pengestrømsopgørelse, der ekskluderer hovedstol og rentebetalinger på lån, kapitaludgifter, afskrivninger og afskrivninger. Når denne måling anvendes i andre brancher, kaldes den “EBIT”, som står for “indtjening før renter og skatter”.

Formlen for NOI er:

Hvad fortæller NOI dig?

Nettodriftsindtægter er en værdiansættelse metode, der bruges af ejendomsprofessionelle til at bestemme den nøjagtige værdi af deres indkomstproducerende ejendomme. For at beregne NOI skal ejendommens driftsudgifter trækkes fra indkomsten til en ejendom producerer.

Ud over lejeindtægter kan en ejendom også generere indtægter fra faciliteter såsom parkeringsstrukturer, automater og vaskeri. Driftsomkostninger inkluderer omkostninger til drift og vedligeholdelse af bygningen, herunder forsikringspræmier, advokatgebyrer, forsyningsselskaber, ejendomsskatter, reparationsomkostninger og husholdningsgebyrer. Investeringer, såsom omkostninger til et nyt klimaanlæg til hele bygningen, er ikke inkluderet i beregningen.

NOI hjælper ejendomsinvestorer med at bestemme kapitaliseringsgraden, som hjælper dem igen med at beregne en ejendoms værdi og giver dem dermed mulighed for at sammenligne forskellige ejendomme, som de måske overvejer at købe eller sælge.

For finansierede ejendomme bruges NOI også til gældsdækningen ratio (DCR), som fortæller långivere og investorer, om en ejendoms indtægter dækker driftsudgifter og gældsbetalinger. NOI bruges også til at beregne nettoindkomstmultiplikatoren, kontant afkast af investeringen og det samlede afkast af investeringen.

Eksempel på brug af nettodriftsindtægter

Lad os antage, at du ejer en ejendom, der årligt trækker $ 120.000 i indtægter og pådrager $ 80.000 i driftsudgifter. Under denne omstændighed vil den have en resulterende NOI på $ 40.000 ($ 120.000 – $ 80.000). Hvis summen er negativ, hvor driftsomkostningerne er højere end indtægterne, kaldes resultatet et nettodriftstab (NOL).

Kreditorer og kommercielle långivere er stærkt afhængige af NOI for at bestemme indkomstgenereringspotentialet for den ejendom, der skal pantsættes, endnu mere end de indregner en investors kredithistorik i deres beslutninger. Kort sagt: denne metric hjælper långivere med at foretage en grundlæggende vurdering af ejendomens indledende værdi ved at forudsige dens pengestrømme. ejendom anses for rentabel, bruger långivere også dette tal til at bestemme størrelsen på det lån, de er villige til at yde. På den anden side, hvis ejendommen viser et nettodriftstab, vil långivere sandsynligvis afvise låntagers pantansøgning , direkte.

Ejere af ejendomme kan manipulere deres driftsudgifter ved at udsætte visse udgifter, mens de fremskynder andre. NOI kan også øges ved at hæve husleje og andre gebyrer, samtidig med at de med rimeligt nødvendige driftsudgifter reduceres. Som et eksempel på sidstnævnte skal du overveje et scenarie, hvor en lejlighedsejer afstår fra en lejers årlige leje på $ 12.000 til gengæld for, at lejer fungerer som ejendomsadministrator. Hvis lejerejeren normalt ville betale en bygningschef en løn på $ 30.000, kan han derfor trække de “med rimelighed nødvendige” omkostninger på $ 30.000 fra indtægterne snarere end de faktiske omkostninger på $ 12.000. (For relateret læsning, se “NOI vs. EBIT: Sammenligning forskellene “)