Čistý provozní příjem – definice NOI

Co je čistý provozní příjem – NOI?

Čistý provozní příjem (NOI) je výpočet používaný k analýze ziskovosti investic do nemovitostí generujících příjmy. NOI se rovná veškerým výnosům z nemovitosti po odečtení všech přiměřeně nutných provozních nákladů. NOI je údaj před zdaněním, který se objevuje ve výkazu příjmů a peněžních toků nemovitosti a vylučuje splátky jistiny a úroků z půjček, kapitálových výdajů, odpisů a amortizace. Pokud se tato metrika používá v jiných průmyslových odvětvích, označuje se jako „EBIT“, což znamená „zisk před úroky a daněmi“.

Vzorec pro NOI je:

Co vám řekne NOI?

Čistý provozní příjem je ocenění metoda používaná realitními profesionály k určení přesné hodnoty jejich nemovitostí produkujících příjmy. Pro výpočet NOI je nutné odečíst provozní náklady nemovitosti od příjmu nemovitosti vyrábí.

Kromě příjmů z pronájmu může nemovitost generovat také příjmy z vybavení, jako jsou parkovací stavby, prodejní automaty a prádelna. Provozní náklady zahrnují náklady na provoz a údržbu budovy, včetně pojistného, poplatků za právní služby, energií, majetkových daní, nákladů na opravy a poplatků za správu. Do výpočtu nejsou zahrnuty kapitálové výdaje, jako jsou náklady na nový klimatizační systém pro celou budovu.

NOI pomáhá investorům v oblasti nemovitostí určit míru kapitalizace, která na oplátku jim pomáhá vypočítat hodnotu nemovitosti, což jim umožňuje porovnat různé nemovitosti, které mohou zvažovat při nákupu nebo prodeji.

U financovaných nemovitostí se při krytí dluhu používá také NOI. poměr (DCR), který sděluje věřitelům a investorům, zda příjem nemovitosti kryje její provozní náklady a splácení dluhu. NOI se také používá k výpočtu multiplikátoru čistého příjmu, návratnosti investic a celkové návratnosti investic.

Příklad použití čistého provozního příjmu

Předpokládejme, že vlastníte nemovitost, která ročně získává výnosy 120 000 USD a provozní výdaje 80 000 USD. Za těchto okolností bude mít výsledný NOI 40 000 $ (120 000 – 80 000 $). Pokud je součet záporný, kde jsou provozní náklady vyšší než výnosy, výsledek se nazývá čistá provozní ztráta (NOL).

Věřitelé a komerční věřitelé se při určování spoléhají na NOI potenciál generování příjmu nemovitosti, která má být zastavena, ještě více, než že zohlední úvěrovou historii investora při jeho rozhodování. Jednoduše řečeno: tato metrika pomáhá věřitelům zásadně posoudit počáteční hodnotu nemovitosti předpovědí jejích peněžních toků. nemovitost je považována za ziskovou, věřitelé také pomocí tohoto čísla určují velikost půjčky, kterou jsou ochotni poskytnout. Na druhou stranu, pokud nemovitost vykazuje čistou provozní ztrátu, věřitelé pravděpodobně odmítnou žádost dlužníka o hypotéku , jasně.

Vlastníci nemovitostí mohou manipulovat se svými provozními náklady odložením určitých výdajů a zrychlením ostatních. NOI lze také zvýšit zvýšením nájemného a dalších poplatků a současným snížením přiměřeně nutných provozních nákladů. Jako příklad tohoto řešení zvažte scénář, kdy vlastník bytu vzdá nájemce roční nájemné 12 000 $ výměnou za to, že nájemce bude působit jako správce nemovitosti. Pokud by vlastník bytu za normálních okolností platil správci budovy mzdu 30 000 $, může následně odečíst „přiměřeně nutné“ náklady 30 000 $ z výnosů, spíše než skutečné náklady 12 000 $. (Související informace viz „NOI vs. EBIT: Porovnání Rozdíly „)