Hur många gånger har du stött på en lista, och det kryssar för varje ruta på din lista – men listan status säger att det är ”under kontrakt” eller ”försäljning väntar”? Crestfallen, du går vidare och hoppas att du hittar ett lika fantastiskt hem.
Men vad betyder ”under kontrakt” i en noteringsstatus?
Julie H. Kaczor, en bästsäljande agent från Illinois med över 27 års erfarenhet under sin bälte, förklarar:
”” Under kontrakt ”är mer eller mindre ett möte i sinnet. Köparen och säljaren har kommit överens om villkoren i avtalet, såsom pris, slutdatum, personlig egendom, allvarliga pengar, skattförberedelser och eventualiteter. ”
Ganska enkelt, eller hur? Tja, det är lite mer involverat än det, och för att förstå vad ”under kontrakt” betyder, låt oss ta en titt på försäljnings- och stängningsprocessen.
Steg 1: Säljaren sätter sitt hus på marknaden
När en säljare bestämmer att det är dags att släppa sitt hus på marknaden kommer de att kontakta en agent som sedan kommer att undersöka fastigheten och samla in uppgifter om grannskapet och sedan träffa säljaren för att gå igenom informationen som de har samlat in och de kommer att rekommendera noteringspriset. Om säljaren samtycker kommer agenten att presentera dem för ett listningsavtal och förklara villkoren innan båda parter undertecknar.
Då agent kommer att skapa en marknadsföringsplan, som består av (men inte är begränsad till) att notera fastigheten på tjänsten för multipla noteringar (MLS), publicera på sociala medier, vara värd för öppna hus (eller virtuella öppna hus mot bakgrund av coronaviruspandemi), eller att nå ut till andra agenter.
Intressant godbit: Tjugofem procent av fastighetsmäklarna sa att de har haft minst en kund som har tecknat ett kontrakt utan att trampa fast på fastigheten under coronaviruspandemi.
Steg 2: Köparen gör ett erbjudande
Efter veckors sökning hittar en köpare äntligen en fastighet som de gärna vill kalla ”hem”. De kommer att arbeta med sin agent för att komma med ett lämpligt erbjudande. Ombudet skapar sedan ett erbjudandebrev och skickar det till noteringsagenten.
Det typiska erbjudandebrevet innehåller fyra nyckelelement:
Pris
Låt oss vara på förhand : Säljare är nästan alltid mest intresserade av hur mycket pengar de får för sitt hus. Utmaningen som köpare har är att ta reda på vilket belopp som ingår i ett rimligt erbjudande.
Om det är en köparmarknad kommer de sannolikt att lämna in ett erbjudande som ligger under begärt pris och det kan accepteras. Men om det är en säljarmarknad, skulle en köpare göra det bra att komma starkt eftersom det finns en chans att säljaren fick andra erbjudanden.
Obs: Från och med den 3 maj 2020 förblir den genomsnittliga fastigheten på marknaden. i 30 dagar. Om fastigheten har funnits på marknaden längre än 30 dagar kommer säljare sannolikt att överväga något erbjudande – även om det är ett lågt erbjudande.
Stängningskostnader och allvarliga pengar
Erbjudandebrevet beskriver hur mycket du är villig att betala för en fastighet, men en köpare kan också erbjuda att betala en del av stängningskostnaderna för att sötas affären.
I genomsnitt måste köpare betala upp till 5% av hela hypoteksbeloppet när avgifter och tjänster avslutas. Å andra sidan förväntas säljare betala mellan 6% och 10% av det totala försäljningsbeloppet på stängningskostnader, inklusive agentprovisioner.
Om en köpare väljer det kan de kanske sätt in de avslutande kostnaderna med lånet. Observera dock att inte alla långivare kommer att göra detta, och att stängningskostnader ofta måste betalas utan extra kostnad.
Tillsammans med ett erbjudande om att täcka vissa eller alla stängningskostnader behöver en köpare att inkludera allvarliga pengar, även kallade ”en god tro-insättning.” En köpare kan lägga ner så lite som $ 500 till $ 1 000, men en allmän tumregel är 1% till 3% av det totala köpeskillingen. Fastigheter i högt belägna stadsdelar eller på en säljares marknad kan få upp till 10% av köpet pris i allvarliga pengar.
Kom ihåg att ju mer stängningskostnader eller allvarliga pengar du är villig att betala, desto mer lockande blir ditt erbjudande till säljaren – för vem gillar inte att spara lite pengar ?
Eventualiteter
Ett erbjudande skulle inte vara komplett om det inte innehöll några eventualiteter.
En beredskap är ett villkor som måste uppfyllas innan hemmet kan säljas. De ger köparen en chans att komma tillbaka från ett kontrakt om dessa villkor inte har uppfyllts.
De vanligaste händelserna är:
- Finansiella händelser anger att köparen har godkänts på förhand för finansiering, och de kan till och med säga vilken typ av lån de hoppas få.Om köparen inte kan godkännas för ett lån eller de inte får godkännande för önskad lånetyp kan erbjudandet annulleras utan köpare.
- Bedömningsförutsättningar anger att fastigheten måste vara värderas till inköpspriset (eller högre); Annars är erbjudandet utanför bordet, säljaren kan välja att sänka det begärda priset, eller köparen måste göra skillnaden.
- Inspektionsförutsättningar anger att en professionell heminspektör kommer att inspektera fastigheten av en specifik datum och ger köpare möjlighet att förhandla om reparationer eller säga upp avtalet med säljaren.
- Försäljningsförutsättningar anger att en köpare endast kommer att slutföra transaktionen om de kan sälja sitt nuvarande hem.
Steg 3: Erbjudandet accepteras eller förhandlingarna börjar
När erbjudandet har lämnats in måste det godkännas och undertecknas av säljaren. Om säljaren inte är nöjd med några av villkoren (till exempel priset eller något av eventualerna) kan de avvisa erbjudandet direkt, eller så kan de förhandla om villkoren med köparen.
Detta är där din agents förhandlingsförmåga verkligen kommer att lysa. De är i ditt hörn och kommer att arbeta hårt för att förhandla om villkoren till din fördel – eller åtminstone få säljarna att träffa dig halvvägs.
När köparen och säljaren är överens om erbjudandet, då är huset är officiellt under kontrakt.
Men det har inte sålts ännu. Det finns fortfarande några steg som måste slutföras innan köparen blir husägare.
Steg 4: Eventualiteter måste uppfyllas
När villkoren har avtalats och förutsättningarna är uppfyllda , transaktionen väntar nu. Detta innebär att hemmet officiellt är utanför marknaden, att listan hämtas från fastighetsnoteringswebbplatser och nu är det ett väntande spel tills du kan stänga.
Kaczor förklarar varför det är ett väntande spel: Antag att en köpare möter alla sina avtalsförpliktelser flera veckor före stängningen. Varför måste de vänta? ”Vi kan inte stänga eftersom det inte förhandlades fram. Så under de tre veckorna väntar du och bara umgås.”
En fastighet i den pågående scenen genomgår vanligtvis hemmakontroller, hemvärderingar, en landundersökning och en titelkontroll, även känd som ”due diligence stage.” Under denna period (en intervall på ungefär en till två veckor, beroende på plats), kan en köpare säga upp affären om problem uppstår, inga frågor ställs.
Obs: Ibland kan du komma över termen ”aktivt med kontrakt”, vilket vanligtvis är förknippat med kortförsäljning. ”Aktivt med kontrakt är som ett husförsäljningsberedskap”, förklarar Kaczor. ”Säljaren kan fortfarande titta på och till och med acceptera ett annat erbjudande.”
Vad händer om oförutsedda förhållanden inte har uppfyllts?
Om vissa oförutsedda förhållanden inte har uppfyllts, är köparens agent kan begära en förlängning av kontraktet. Kaczor konstaterar att detta vanligtvis beror på att långivaren eller en annan part i transaktionen behöver mer tid för att knäppa upp allt.
”Då är frågan: Varför? Köparen kan ringa upp och säga Hej, jag vill förlänga min finansiella beredskap på min långivares begäran eftersom de inte kunde bearbeta pappersarbetet. ”Förklarar hon.
”Antag att det finns en beredskap vid en husförsäljning, och att de ska stängas om 60 dagar, men köparen kunde inte sälja sitt hem inom den tiden. Köparen kan be om en förlängning på 30 dagar och fortsätt att försöka sälja. ”
Steg 5: Stänger
Det är sista dagen. Erbjudandet har lämnats in, förhandlingar har har avskaffats och avvecklats och alla oförutsedda utgifter har uppfyllts. Fastigheten har utvärderats och inspekterats, lånet har godkänts och allt är klart att gå. Allt som köparen behöver göra är att underteckna slutdokumenten och betala eventuella återstående avgifter .
Vad händer om jag älskar en fastighet men är under kontrakt?
Om du är över huvudet för ett hus och det är under kontrakt, det finns alltid en chans att affären faller igenom. Det betyder att du fortfarande kan skicka ett backup-erbjudande.
Ett backup-erbjudande är som en platshållare. Det ger dig ”nästa i raden” om det ursprungliga erbjudandet skulle gå igenom.
National Association of Realtors producerar ett månatligt förtroendeindex för fastighetsmäklare som spårar hur många fastighetsmäklare som har sett kontrakt avslutas innan de når slutbordet Historiskt sett faller cirka 4% av fastighetskontrakten av en eller annan anledning, men när ekonomin är volatil (till exempel under koronaviruspandemin) såg vi att kontraktets uppsägningsgrad fördubblades till 8%.
Så det finns inte en otroligt stark chans att du får en anständig chans att köpa ett hus som redan är under kontrakt – men det finns fortfarande en chans!
Om du befinner dig i den här positionen och vill gå den här vägen, prata definitivt med din agent, så kommer de att kunna vägleda dig genom hur du skickar ett reservoffer. Din agent kan också hjälpa till med att ge dig råd om hur du gör det här backup-erbjudandet så attraktivt som möjligt för säljaren.
Under kontrakt betyder det att du är närmare husägare
Det finns inget mer nedslående än att hitta ett hus som du tycker är förtrollande, bara för att upptäcka att det är under kontrakt. Även om någon kanske har slagit dig och lagt in ett erbjudande betyder det inte att du är helt otur! Det finns otaliga anledningar till varför transaktionen kan sluta: Köparens finansiering manifesterar sig inte, det finns problem under due diligence-perioden, eller så kunde köparen inte sälja sitt hem.
Om du inte kan ta bort det där drömhemmet, bör du prata med din agent om att lämna in ett backup-erbjudande. Du vet aldrig – oddsen kan vara till din fördel!