Portland metro har aldrig haft så få bostäder till salu som vi såg i november och lämnade ännu mer kraft till säljare och tvinga köpare att möta budkrig eller vänta på att fler ägare listar sin bostadsfastighet, vilket kräver att de har förtroende för att de kan hitta en annan plats att bo.
Logjam är länge bekant för hemmakunder. konkurrerar på marknaden i Portland-området. Inventarier i källarenivå har pressat priserna högre i flera år.
Men i november sjönk lagret igen, till det lägsta som rapporterats i den 30-åriga historien för den regionala flertalet listtjänsten (RMLS) och det genomsnittliga försäljningspriset nådde 521 200 dollar, en ökning med 12,7% jämfört med november 2019.
De 2 238 tunnelbaneshem som släpptes på marknaden förra månaden var en nedgång på 36,3% från de 3 515 som listades i oktober, enligt RMLS.
Denna graf visar de totala aktiva listorna under de senaste tre kalenderåren i storstadsområdet Portland, Oregon.
Om försäljningen fortsätter i samma takt, tar det bara en månad att sälja alla bostäderna på marknaden, enligt RMLS.
Sex månaders lager är en indikator på en marknad balanserad för både köpare och säljare.
Lager beräknas genom att dela de aktiva bostadsannonserna. i slutet av månaden efter antal stängda försäljningar och föreslagna bostäder och under uppbyggnad.
”Vi har aldrig haft rekord bara en månads inventering, säger Dustin Miller från Windermere Realty Trust i Lake Oswego och reagerar på RMLS-rapporten. ”Vi trasslar fortfarande. Lyckligtvis sjönk medianförsäljningspriset lite från oktober, vilket delvis beror på antalet avancerade listor.”
Portland Metro ”genomsnitt och medianförsäljningspris för bostäder sedan november 2012.
Medianförsäljningspriset är den punkt i mitten där hälften av fastigheterna säljs till ett högre pris och den andra hälften till ett lägre pris.
När jämfört med de föregående 12 månaderna steg mediankostnaden för att köpa ett hem i Portland med 6,5%, till $ 435 000, enligt RMLS.
”Vi rekommenderar kunderna att lista medan lagret fortfarande är lågt snarare än att riskera att efter att ett vaccin har gjorts allmänt tillgängligt kan folk komma till marknaden till normala priser igen, säger Melissa Dorman från Living Room Reality, som är licensierad i Oregon och Washington.
”Högre lager kan minska den tunga bjuder på krig som vi ser just nu, säger hon och tillägger, ”under inga omständigheter ser jag Portland-marknaden tränga ner när som helst snart.”
I november 109 hus och lägenheter sålde för mer än 1 miljon dollar och 15 av dem såldes för över 2 miljoner dollar, säger Miller.
”Det kan verkligen snedvrida det genomsnittliga försäljningspriset lite, men om det hänger med skulle jag betrakta det som en verklig trend, åtminstone för en nära framtid”, säger han.
Två listor för mer än 2 miljoner dollar såldes snabbt och kontant. ”Cash is king,” säger Miller.
Beth Benner från Living Room Realty förutspår att det tar mycket av 2021 åtminstone för att utbudet ska komma ikapp efterfrågan. ”Köpare kommer till Oregon från större, dyrare städer”, säger hon, ”eftersom de kan arbeta var som helst och Portland fortfarande verkar” överkomligt. ””
I november ändrades 2745 bostadsfastigheter i Portland metro. händer, en minskning med 13% jämfört med 3 155 nedläggningar i oktober 2020, men ett steg på 25,3% från 2191 nedläggningar i november 2019, enligt RMLS.
Benner säger också att förstköpare som arbetar hemifrån har hittat de behöver mer utrymme än en studiolägenhet och de lägsta hypoteksräntorna i historien kan göra en hembetalning mindre än hyran om köparen har en handpenning.
En 30-årig, fast ränta är i intervallet 2,7% från och med den 10 december, enligt Federal Home Loan Mortgage Corporation, känd som Freddie Mac.
Vissa köpare som inte vill missa en möjlighet till bottenräntor på en marknad med lite lager, erbjuder fullt begärt pris eller mer. För det förväntar de sig att de flesta reparationer som hittades under en inspektion ska betalas av säljaren, säger fastighetsmäklare.
Om reparationsförhandlingar inte gläder köparen, det kan finnas en ”försäljning misslyckas”, där köparen backar och fastigheten studsar tillbaka på marknaden, säger Miller.
Ilyse Ball, huvudmäklare för I Realty-teamet, RE / MAX Equity Group, har märkt att köpare gräver i klackarna när de ombeds att ta upp hela kostnaden för reparationer.
”Köpare är mindre villiga att ta på sig uppdateringar och reparationer. De går bort om de känner att ett hem behöver arbeta, sade hon i maj. ”Med de stigande priserna de senaste åren blir människor mer krångliga, och med hemvist kan det vara skrämmande för köpare att tänka på arbetare i sitt hem.”
I Portland metro, de 2557 bostäderna med ett accepterat erbjudande, kallat väntande försäljning, minskade i november med 20,1% jämfört med de 3 199 erbjudanden som accepterades i oktober 2020, men var 12.4% hoppar från de 2 274 erbjudanden som accepterades i november 2019, enligt RMLS.
Den genomsnittliga tiden för bostadsfastigheter i Portland metro var till salu förra månaden innan de fick ett godtagbart erbjudande var 41 dagar.
Sammanfattande brist på hus till salu är en växande befolkning, ägare som inte vill sälja under koronaviruspandemin och septemberbränder som förstörde mer än 4 000 Oregon-bostäder.
Den största faktorn att inte att sälja, enligt nationell fastighetsdatabasanalys, är en oro för att inte hitta ett annat hem.
Många hemköpare har utvidgat sin sökning och flyttar från tunnelbanor.
Intresse för förorter att bo, med bostäder på större tomter, har vuxit i några år, säger fastighetsmäklare, men koronaviruset förstärkte önskan om mer kvadratfot samt en avkopplande bakgård för att ersätta weekendresor.
” Förorterna har uppenbarligen dragit nytta av stadsflyg och den allmänna innebörden s från pandemin relaterade till arbeten hemifrån, säger Jim Arnal från Living Room Realty.
– Janet Eastman | 503-294-4072
[email protected] | @janeteastman