Ett ”läkarlån” eller läkarbostadslån är en inteckning som gör det snabbare och lättare för boende, behandlande läkare och annan medicinsk personal att köpa ett hem med en låg handpenning samtidigt som man undviker hypoteksförsäkring .
Vilka är fördelarna med ett läkarlån?
Läkarlån – som har funnits i årtionden – var ursprungligen utformade för att locka snart välbärgade läkare. i bankerna. Läkare representerar inte bara en lönsam nisch utan också en bra risk för bankerna eftersom läkare betalar sina lån till den lägsta nivån i något yrke. Alla dessa fördelar kommer från bankirerna som böjer sig bakåt för att vinna ditt företag och fördelarna är verkliga.
1. Läkarlån undviker huvudlåneförsäkring (PMI)
Huvudlåneförsäkring (PMI) är en försäkring som skyddar banken om du, hypoteksinnehavaren, ”standard” eller misslyckas med att göra de utlovade betalningarna på ditt bostadslån. PMI är dyrt, har du inget bra och det är inte ens avdragsgill, så läkare bör undvika det när de kan.
Du kan undvika PMI om du lägger 20% på ett hem men många unga läkare har helt enkelt inte det typ av kontanter. Med ett läkarlån och en anständig kreditpoäng kan läkare låna 95% till 100% av hemmets inköpspris utan PMI. En låg eller noll utbetalning lämnar mer pengar för andra mål, som att betala av studielån, investera för pension eller spara till college.
2. Läkares hypotekslån hjälper läkare att komma in i ett hem tidigare
Eftersom de använder en läkarspecifik lånegodkännandeprocess kan långivarna bakom läkarlån låta dig stänga ditt hem upp till två månader innan du börjar din praktik.
Dessa långivare använder ditt anställningsavtal som intäktsbevis istället för att förlita sig på två års skattedeklarationer. Josh Mettle, som hanterar läkarlån rikstäckande på Fairway Independent Mortgage Corporation, konstaterar att ”det här är enormt för läkare som flyttar över hela landet och behöver få sin familj bosatt och ordna innan de börjar ett hektiskt arbetsschema.” – Bear i åtanke skapas inga två anställningsavtal för läkare lika. När du ansöker om ett bostadslån, till och med en läkarlån, bör du få ditt anställningsavtal granskat av långivaren så tidigt som det är mänskligt möjligt så att du kan planera därefter. Mettle råder sina kunder att se till att deras anställningsavtal inte bara granskas och godkänns av låneansvariga utan också av försäkringsgivaren som så småningom kommer att ha den ultimata befogenheten att godkänna lånet.
3. Det är lättare för skuldbelagda läkare för att kvalificera sig för ett läkarlån
Många läkarlån inkluderar inte uppskjutna studielånbetalningar när de beräknar skuldkvoten (DTI) som bankirer använder för att fatta beslut om utlåning. skillnaden mellan att kvalificera sig för ett lån eller att stängas utanför ditt drömhem. För läkare tidigt i sin karriär eller med stora studielånbörder kan denna faktor göra ett läkarlån till det enda alternativet eftersom konventionella och jumbo-hypotekslån inte är lika tillmötesgående för dem med läkarskuldsskuld.
Vilka är nackdelarna med ett läkarlån?
Även om det inte finns något i sig ”fel” med dessa låneprodukter, gör de det lättare för oförsiktiga läkare att komma i ekonomiska problem både nu och för de kommande åren. Nackdelarna med läkarlån har allt att göra med hur de används.
1. Läkare kommer över huvudet när läkarlån går fel
Överklagandet av en ”inget nedlån” eller en låg nedbetalning döljer nedåtrisken för ett hävstångsfastighetsköp.
Tänk på detta exempel. En läkare köper ett hem med en miljon dollar med ett läkarlån på en miljon dollar med en nollbetalning. Sedan, när fastighetsmarknaden drabbas och bostadspriserna sjunker med i genomsnitt 10%, kommer hon att äga ett hus på 900 000 dollar med ett lån på 1 000 000 dollar, vilket resulterar i negativt eget kapital på 100 000 dollar. Detta tillstånd, känt som ”att vara upp och ner i ditt hem”, var ganska vanligt under bostadskrisen efter 2008.
Unga läkare som sålde hem som dessa var tvungna att komma till stängningsbordet med en check på 100 000 dollar bara för att kunna fullborda försäljningen av sitt hem. Och kom ihåg att det är 100 000 dollar i pengar efter skatt, vilket är cirka 200 000 dollar i inkomst före skatt, eller motsvarande ett års lön för den genomsnittliga läkaren. Oj!
2. Läkarlån gör bostadsbeslut snabbare men inte bättre
I sin bok ”Avgörande: Hur man gör bättre val i livet och arbetet” påpekar beteendekonom Chip Heath att människor (inklusive läkare) är dåliga att föreställa sig framtiden och sämre på att föreställa sig hur vi kommer att känna oss i framtiden. Som ett resultat tenderar vi att fatta beslut som vi tror kommer att göra oss lyckliga men inte gör det.
Denna verklighet framhäver sig i ”drömhemmet” som många läkare föreställer sig själva medan de fortfarande är i utbildning. Det perfekta jobbet och det perfekta huset på det perfekta läget kan ge lycka men tyvärr är perfektion långt ifrån perfekt.
Ibland tar unga läkare jobb i en ny stad bara för att inse att vädret inte är helt som de hade föreställt sig, skolorna är inte snabba, eller ännu värre … de inser att deras nya partner bilar Medicare. flytta, och de bär alla kostnader för ett bostadsfel.
De omedelbara pengarna som kommer från läkarlån lämnar ingen tid för läkarfamiljer att sakta ner, hyra ett tag, bygga upp besparingar, betala av och refinansiera hög ränta lån, handla på marknaden eller verkligen överväga de saker som är kända för att göra människor glada. En av dessa saker är en känsla av att göra verkliga framsteg mot ekonomisk säkerhet.
Är ett läkarlån en bra idé?
Att köpa ett hus är ett stort beslut med långtgående konsekvens quences. Läkarlån är inget annat än ett verktyg som kan göra saker bättre eller sämre för dig beroende på hur du använder det. Ta dig tid att överväga inte bara för- och nackdelar med ett läkarlån utan också vilken inverkan det kan ha på ditt liv.
Josh Mettle, författaren till ”Why Physician Home Loans Fail: How to Avoid the Landmines for a Flawless Home” Buy ”, är en hypotekslångivare hos Fairway Independent Mortgage Corporation där han specialiserat sig på hypotekslån för läkare. Kolla in hans podcast om Physician Financial Success. Eller besök hans webbplats om omvända inteckningar.