I fastigheter är en 1031-börs en byte av en förvaltningsfastighet mot en annan som gör det möjligt att skjuta upp kapitalvinstskatter. Termen, som får sitt namn från IRS-koden avsnitt 1031, är bandied av mäklare, titelföretag, investerare och fotbollsmammor. Vissa människor insisterar till och med på att göra det till ett verb, som i: ”Låt” s 1031 bygga för en annan. ”
IRS Avsnitt 1031 har många rörliga delar som fastighetsinvesterare måste förstå innan du försöker använda det. Ett utbyte kan bara göras med liknande egenskaper och IRS-regler begränsar användningen med semesterfastigheter. Det finns också skattekonsekvenser och tidsramar som kan vara problematiska. Fortfarande, om du överväger en 1031— eller är bara nyfiken – här är vad du borde veta om reglerna.
Key Takeaways
- En 1031-börs är ett byte av fastigheter som hålls för affärs- eller investeringsändamål.
- De fastigheter som byts ut måste betraktas som likadana i IRS ögon för att kapitalvinstskatter ska skjutas upp.
- Om det används korrekt finns det ingen gräns för hur många gånger eller hur ofta du kan göra 1031-utbyten.
- Reglerna kan gälla för en tidigare primärbostad under mycket specifika förhållanden.
Vad är avsnitt 1031?
I stort sett är en 1031-börs (även kallad en börs av samma slag eller en Starker) en byte av en investeringsfastighet mot en annan. Även om de flesta swappar är skattepliktiga som försäljning, om du uppfyller kraven i 1031, har du antingen ingen skatt eller begränsad skatt som ska betalas vid tidpunkten för bytet.
I själva verket kan du ändra din investeringsform utan att (som skattemyndigheten ser det) ta ut eller redovisa en realisationsvinst. Det gör att din investering kan fortsätta växa skatteuppskjuten. Det finns ingen gräns för hur många gånger eller hur ofta kan du göra en 1031. Du kan rulla över vinsten från en investering fastighet till en annan, till en annan och en annan. Även om du kan ha vinst på varje byte undviker du skatt tills du säljer kontant många år senare. Om det sedan fungerar som planerat, kommer du bara att betala en skatt och det till en långsiktig kapitalvinst (för närvarande 15% eller 20%, beroende på inkomst – och 0% för vissa lägre inkomstskattebetalare).
De flesta utbyten måste bara vara av ”likartat” – en gåtfull fras som inte betyder vad du tycker det betyder. Du kan byta en lägenhetsbyggnad mot rå mark eller en ranch mot ett galleria. Reglerna är förvånansvärt liberala. Du kan till och med byta ut ett företag mot ett annat. Men det finns fällor för de oförsiktiga.
Bestämmelsen 1031 gäller investeringar och affärsfastigheter, även om reglerna kan gälla för en tidigare primärbostad under vissa förhållanden. Det finns också sätt att använda 1031 för att byta fritidshus – mer om det senare – men det här kryphålet är mycket smalare än det var.
För att kvalificera sig för en 1031-utbyte måste båda fastigheterna vara belägna i USA
Särskilda regler för avskrivningsbar egendom
Särskilda regler gäller när en avskrivningsbar fastighet byts ut. Det kan utlösa en vinst som kallas avskrivningar och som beskattas som vanlig inkomst. Om du byter en byggnad mot en annan byggnad kan du i allmänhet undvika detta. Men om du byter ut förbättrad mark med en byggnad mot oförbättrad mark utan en byggnad kommer de avskrivningar som du tidigare har gjort anspråk på på byggnaden återtagen som vanlig inkomst.
Sådana komplikationer är varför du behöver professionell hjälp när du gör en 1031.
Ändringar av 1031-regler
Innan den nya lagen om skattesänkningar och jobb (TCJA) införs ) i december 2017 kvalificerade vissa utbyten av personlig egendom – såsom franchiselicenser, flygplan och utrustning – för ett 1031-utbyte. Enligt den nya lagen är det bara fastigheter som är kvalificerade.
Det är värt att notera att TCJA: s fullständiga kostnadsersättning för viss materiell personlig egendom kan hjälpa till att kompensera för denna ändring av skattelagstiftningen.
TCJA innehåller en övergångsregel som tillät 1031 utbyte av kvalificerad personlig egendom 2018 om den ursprungliga fastigheten såldes eller den ersättningsfastighet som förvärvades senast den 31 december 2017. Övergångsregeln är specifik för skattebetalaren och tillät inte en omvänd 1031-byte där den nya fastigheten köptes innan den gamla fastigheten såldes.
Utbyte av företagsaktier eller partnerskapsintressen kvalificerade aldrig – och gör fortfarande inte – utan intressen som en hyresgäst gemensamt (TIC) i fastigheter gör det fortfarande.
Försenade utbyten och tidsregler
Klassiskt innebär ett utbyte en enkel byte av en fastighet mot en annan mellan två personer.Men oddsen för att hitta någon med den exakta egenskapen du vill ha som vill ha den exakta egenskapen du har är liten. Av den anledningen är majoriteten av utbytena försenade, treparts- eller Starker-utbyten (namngiven för det första skattefallet som tillät dem).
I ett försenat utbyte , du behöver en kvalificerad mellanhand (mellanhand) som innehar kontanterna efter att du ”säljer” din fastighet och använder den för att ”köpa” ersättningsfastigheten åt dig. Detta trepartsutbyte behandlas som ett byte.
Det finns två viktiga tidsregler som du måste följa i ett försenat utbyte:
45-dagars regel
Den första avser beteckningen av en ersättningsfastighet. När försäljningen av din fastighet äger rum får mellanhänder kontanterna. Du kan inte ta emot kontanterna, annars kommer det att förstöra behandlingen 1031. Dessutom måste du inom 45 dagar efter försäljningen av din fastighet skriftligen utse ersättningsfastigheten till förmedlaren och ange den fastighet du vill förvärva. IRS säger att du kan utse tre fastigheter så länge du slutligen stänger på en av dem. Du kan till och med utse mer än tre om de faller inom vissa värderingstester.
180-dagars regel
Den andra tidsregeln i ett försenat utbyte avser stängning. Du måste stänga den nya fastigheten inom 180 dagar efter försäljningen av den gamla.
De två tidsperioderna löper samtidigt, vilket innebär att du börjar räkna när försäljningen av din fastighet stängs. Om du till exempel anger en ersättningsfastighet exakt 45 dagar senare ”Det finns bara 135 dagar kvar att avsluta.
Skatteeffekter: kontanter och skulder
Du kan ha kontanter kvar efter förmedlaren förvärva s ersättningsfastighet. Om så är fallet betalar förmedlaren det till dig i slutet av de 180 dagarna. De kontanterna – så kallade ”start” – kommer att beskattas som en del av försäljningen av försäljningen av din fastighet, vanligtvis som en reavinst.
Ett av de viktigaste sätten människor får problem med dessa transaktioner misslyckas med att överväga lån. Du måste överväga hypotekslån eller annan skuld på den egendom du lämnar av och eventuell skuld på ersättningsfastigheten. Om du inte får tillbaka pengar, men ditt ansvar minskar, kommer det också att behandlas som inkomst för dig, precis som kontanter.
Antag att du hade en inteckning på 1 miljon dollar på den gamla fastigheten, men din inteckning på den nya fastigheten du får i utbyte är bara 900 000 dollar. Du har 100 000 dollar i vinst som också klassificeras som ”start” och den kommer att beskattas.
1031s för fritidshus
Du kanske har hört berättelser om skattebetalare som använde 1031-bestämmelsen för att byta ett fritidshus mot ett annat, kanske till och med för ett hus där de vill gå i pension och sektion 1031 försenade all erkännande av vinst. Senare flyttade de in i den nya fastigheten, gjorde den till sin primära bostad och planerade så småningom att använda kapitalvinstuteslutningen på 500 000 dollar. Uteslutningen gör att du kan sälja din primära bostad och i kombination med din make sköld 500 000 USD i kapitalvinst, så länge du har bott där i två år av de senaste fem.
År 2004 strängade kongressen ta bort det kryphålet. Ja, skattebetalarna kan fortfarande göra fritidshus till hyresfastigheter och göra 1031 byten. Exempel: Du slutar använda ditt strandhus, hyr ut det i sex månader eller ett år och byter det sedan mot en annan fastighet. Om du får en hyresgäst och uppför dig på ett affärsmässigt sätt har du förmodligen omvandlat huset till en förvaltningsfastighet, vilket skulle göra ditt 1031-utbyte OK.
Men om du erbjuder det bara att hyra men har faktiskt aldrig hyresgäster, det är förmodligen inte tillåtet. Fakta kommer att vara viktiga, liksom tidpunkten. Ju mer tid som går efter att du konverterar fastighetens användning till uthyrning desto bättre. Även om det inte finns någon absolut standard räcker förmodligen inget mindre än sex månaders bona fide-hyresanvändning. Ett år skulle vara bättre.
Flytta till en 1031-bytesbostad
Om du vill använda den fastighet du bytte till som ditt nya andra eller till och med primära hem kan du inte flytta in direkt . Under 2008 fastställde IRS en säker hamnregel, enligt vilken den sa att den inte skulle utmana huruvida en ersättningsbostad kvalificerade som en förvaltningsfastighet i enlighet med avsnitt 1031. För att möta den säkra hamnen, i var och en av de två tolvmånadersperioden perioder direkt efter bytet:
- Du måste hyra bostaden till en annan person för en rättvis hyra i 14 dagar eller mer
- Din egen personliga användning av bostaden får inte överstiga det högsta av 14 dagar eller 10% av antalet dagar under den tolvmånadersperiod som bostaden hyrs till en skälig hyra.
Dessutom, efter att du lyckats byta en semester- eller förvaltningsfastighet mot en annan, kan du inte omedelbart konvertera den nya fastigheten till ditt primära hem och dra nytta av uteslutningen på 500 000 USD.
Innan lagen ändrades 2004 kan en investerare överföra en hyresfastighet i en 1031-byte till en annan hyresfastighet, hyra ut den nya hyresfastigheten för en period, flytta in i fastigheten i några år och sälj sedan den, utnyttja uteslutning av vinst från försäljning av en huvudbostad. Om du nu förvärvar fastighet i en 1031-börs och senare försöker sälja den fastigheten som din huvudbostad, kommer undantaget inte att gälla under den femårsperiod som börjar med det datum då förvärvet förvärvades i 1031-utbytet. Med andra ord måste du vänta mycket längre på att använda huvudbostadskapitalet -avdrag skatteavbrott.
Bottom Line
En 1031-växel kan användas av kunniga fastighetsinvesterare som en skatteuppskjuten strategi för att bygga välstånd. De många komplexa rörliga delarna kräver inte bara förståelse av reglerna utan också professionell hjälp – även för erfarna investerare.