În domeniul imobiliar, un schimb 1031 este un swap al unei investiții imobiliare pentru o altă proprietate care permite amânarea impozitelor pe câștigurile de capital. Termenul, care își ia numele din codul IRS Secțiunea 1031, este înconjurat de agenții imobiliari, companiile de titluri, investitorii și mamele de fotbal. Unii oameni insistă chiar să-l transforme într-un verb, ca în: „Să” 1031 clădirea aceea pentru alta. ”
Secțiunea 1031 a IRS are multe părți mobile pe care investitorii imobiliari trebuie să înțelegeți înainte de a încerca utilizarea acestuia. Un schimb se poate face numai cu proprietăți similare și regulile IRS limitează utilizarea cu proprietățile de vacanță. Există, de asemenea, implicații fiscale și intervale de timp care pot fi problematice. Totuși, dacă luați în considerare un 1031— sau sunteți doar curioși – iată ce ar trebui să știți despre reguli.
Chei de luat în considerare
- O bursă 1031 este un swap de proprietăți care sunt deținute în scopuri comerciale sau de investiții.
- Proprietățile schimbate trebuie considerate ca fiind similare în ochii IRS pentru ca impozitele pe câștigurile de capital să fie amânate.
- Dacă este utilizat corect, nu există nicio limită pentru câte ori sau cât de des puteți face schimburi de 1031.
- Regulile se pot aplica unei foste reședințe principale în condiții foarte specifice.
Ce este secțiunea 1031?
În linii mari, o bursă 1031 (numită și bursă de tip similar sau Starker) este un swap al unei investiții imobiliare cu alta. Deși majoritatea swap-urilor sunt impozabile ca vânzări, dacă a dvs. îndeplinește cerințele din 1031, nu veți avea nici un impozit, fie taxe limitate datorate la momentul schimbului.
De fapt, puteți schimba forma investiției dvs. fără ca (așa cum vede IRS) să încaseze sau să recunoască un câștig de capital. Acest lucru permite investiției dvs. să crească în continuare amânată de impozite. Nu există limită de câte ori sau cum frecvent puteți face un 1031. Puteți trece peste câștigul dintr-o bucată de investiții imobiliare în alta, în alta și în alta. Deși este posibil să aveți un profit pe fiecare swap, evitați impozitul până când vindeți în numerar mulți ani mai târziu. Apoi, dacă funcționează conform planificării, veți plăti un singur impozit, iar acesta la o rată a câștigurilor de capital pe termen lung (în prezent 15% sau 20%, în funcție de venit – și 0% pentru unii contribuabili cu venituri mai mici).
Majoritatea schimburilor trebuie să fie doar de tip „asemănător” – o frază enigmatică care nu înseamnă ceea ce crezi că înseamnă. Puteți schimba o clădire de apartamente cu teren brut sau o fermă cu un mall. Regulile sunt surprinzător de liberale. Puteți chiar să schimbați o afacere cu alta. Există însă capcane pentru nepricepuți.
Prevederea din 1031 este pentru investiții și proprietăți comerciale, deși regulile se pot aplica unei foste reședințe principale în anumite condiții. Există, de asemenea, modalități prin care puteți utiliza 1031 pentru schimbul de case de vacanță – mai multe despre asta mai târziu -, dar această lacună este mult mai îngustă decât înainte.
Pentru a vă califica pentru o bursă 1031, ambele proprietăți trebuie să fie situate în SUA
Reguli speciale pentru proprietăți depreciabile
Se aplică reguli speciale atunci când se schimbă o proprietate amortizabilă. Poate declanșa un profit cunoscut sub numele de recapturare de amortizare care este impozitat ca venit obișnuit. În general, dacă schimbați o clădire cu o altă clădire, puteți evita această recapturare. Dar dacă schimbați terenuri îmbunătățite cu o clădire contra terenurilor neameliorate fără clădire, deprecierea pe care ați solicitat-o anterior asupra clădirii va fi recuperată ca venit obișnuit.
Astfel de complicații sunt de ce aveți nevoie de ajutor profesional atunci când faceți un 1031.
Modificări la regulile 1031
Înainte de adoptarea noii Legi privind reducerile fiscale și locurile de muncă (TCJA) ) în decembrie 2017, unele schimburi de bunuri personale – cum ar fi licențe de franciză, aeronave și echipamente – s-au calificat pentru un schimb de 1031. Conform noii legi, numai proprietățile imobiliare sunt eligibile.
Este demn de remarcat că indemnizația TCJA pentru cheltuielile totale pentru anumite bunuri personale corporale poate ajuta la compensarea acestei modificări a legislației fiscale.
TCJA include o regulă de tranziție care a permis schimbul de 1031 de bunuri personale calificate în 2018 dacă proprietatea originală a fost vândută sau proprietatea înlocuitoare a fost achiziționată până la 31 decembrie 2017. Regula de tranziție este specifică contribuabilului și nu a permis o schimbare inversă 1031 în care noua proprietate a fost cumpărată înainte ca vechea proprietate să fie vândută.
Schimburile de acțiuni corporative sau de interese de societate nu s-au calificat niciodată – și încă nu -, ci interese ca chiriaș în comun (TIC) în domeniul imobiliar încă mai există.
Schimburi întârziate și reguli de sincronizare
În mod clasic, un schimb implică un simplu swap dintr-o proprietate pentru alta între două persoane.Dar șansele de a găsi pe cineva cu proprietatea exactă pe care o doriți și care dorește proprietatea exactă pe care o aveți este mică. Din acest motiv, majoritatea schimburilor sunt schimburi întârziate, tripartite sau Starker (denumite pentru primul caz fiscal care le-a permis).
Într-un schimb întârziat , aveți nevoie de un intermediar calificat (intermediar) care să dețină banii după ce vă „vindeți” proprietatea și îl utilizați pentru „cumpărați” proprietatea înlocuitoare pentru dvs. Acest schimb cu trei părți este tratat ca un swap.
Există două reguli cheie de sincronizare pe care trebuie să le respectați într-un schimb întârziat:
Regula de 45 de zile
Prima se referă la desemnarea unei proprietăți de înlocuire. Odată ce a avut loc vânzarea proprietății dvs., intermediarul va primi numerarul. Nu puteți primi numerar, altfel va strica tratamentul 1031. De asemenea, în termen de 45 de zile de la vânzarea proprietății dvs., trebuie să desemnați proprietatea înlocuitoare în scris către intermediar, specificând proprietatea pe care doriți să o achiziționați. IRS spune că puteți desemna trei proprietăți atâta timp cât în cele din urmă închideți una dintre ele. Puteți chiar desemna mai mult de trei dacă intră în anumite teste de evaluare.
Regula de 180 de zile
A doua regulă de sincronizare a unui schimb întârziat se referă la închidere. Trebuie să închideți noua proprietate în termen de 180 de zile de la vânzarea vechii.
Cele două perioade de timp se execută simultan, ceea ce înseamnă că începeți să numărați când închiderea vânzării proprietății dvs. Dacă desemnați o proprietate de înlocuire exact 45 de zile mai târziu, de exemplu, „Îmi vor rămâne doar 135 de zile până la închidere.
Implicații fiscale: numerar și datorie
Este posibil să rămâneți în numerar după ce intermediarul dobândește s proprietatea de înlocuire. Dacă da, intermediarul vă va plăti la sfârșitul celor 180 de zile. Numerarul respectiv – cunoscut sub numele de „boot” – va fi impozitat ca venituri parțiale din vânzarea proprietății dvs., în general ca o câștig de capital.
Una dintre principalele modalități oamenii au probleme cu aceste tranzacții nu reușesc să ia în considerare împrumuturile. Trebuie să luați în considerare împrumuturile ipotecare sau alte datorii asupra proprietății pe care o renunțați și orice datorie asupra proprietății înlocuitoare. Dacă nu primiți bani înapoi, dar răspunderea dvs. scade – și asta va fi tratat ca venit pentru dvs., la fel ca numerarul.
Să presupunem că ați avut un credit ipotecar de 1 milion de dolari pe vechea proprietate, dar ipoteca dvs. asupra noii proprietăți pe care o primiți în schimb este de numai 900 000 USD. Aveți câștig de 100 000 USD, care este, de asemenea, clasificat ca „boot” și va fi impozitat.
1031s pentru case de vacanță
S-ar putea să fi auzit povești despre contribuabilii care au folosit prevederea 1031 pentru a schimba o casă de vacanță cu alta, poate chiar și pentru o casă în care doresc să se retragă și secțiunea 1031 a întârziat orice recunoaștere a câștigului. Ulterior, s-au mutat în noua proprietate, au devenit reședința lor principală și, în cele din urmă, au planificat să utilizeze excluderea de câștig de capital de 500.000 USD. Excluderea vă permite să vindeți reședința dvs. principală și, împreună cu soțul dvs., 500.000 de dolari în câștig de capital, atâta timp cât ați locuit acolo timp de doi ani din ultimii cinci.
În 2004, Congresul a fost strâns Da, contribuabilii pot transforma în continuare casele de vacanță în proprietăți de închiriere și pot face 1031 schimburi. Exemplu: Opriți utilizarea casei de pe plajă, o închiriați timp de șase luni sau un an, apoi o schimbați cu altă proprietate. Dacă obțineți un chiriaș și vă comportați într-un mod de afaceri, probabil că ați transformat casa într-o investiție imobiliară, ceea ce ar trebui să facă schimbul dvs. 1031 OK.
Cu toate acestea, dacă pur și simplu îl oferiți spre închiriere, dar nu aveți niciodată chiriași, probabil că nu este permis. Faptele vor fi esențiale, la fel ca și momentul. Cu cât mai mult timp trece după ce convertiți utilizarea proprietății în închiriere, cu atât mai bine. Deși nu există un standard absolut, probabil că nu este suficient mai puțin de șase luni de utilizare a închirierii de bună credință. Un an ar fi mai bun.
Mutarea într-o reședință de schimbare 1031
Dacă doriți să utilizați proprietatea pentru care ați schimbat-o ca nouă casă secundară sau chiar primară, nu vă puteți muta imediat . În 2008, IRS a stabilit o regulă privind portul sigur, conform căreia a declarat că nu va contesta dacă o locuință de înlocuire s-a calificat drept investiție imobiliară în sensul secțiunii 1031. Pentru a îndeplini acel port sigur, în fiecare din cele două luni de 12 luni perioade imediat după schimb:
- Trebuie să închiriați unitatea de locuit unei alte persoane pentru o închiriere echitabilă timp de 14 zile sau mai mult
- Utilizarea personală a unității de locuit nu poate depăși cea mai mare de 14 zile sau 10% din numărul de zile din perioada de 12 luni în care unitatea de locuit este închiriată la o închiriere echitabilă.
Mai mult, după ce ați schimbat cu succes o vacanță sau o investiție imobiliară pentru o altă proprietate, nu puteți converti imediat noua proprietate în casa dvs. principală și să profitați de excluderea de 500.000 $.
Înainte ca legea să fie modificată în 2004, un investitor ar putea transfera o proprietate de închiriere într-o bursă de 1031 pentru o altă proprietate de închiriere, să închirieze noua proprietate de închiriere pentru o perioadă, mutați-vă în proprietate pentru câțiva ani și apoi vindeți-o, profitând de excluderea câștigurilor din vânzarea unei reședințe principale. Acum, dacă achiziționați proprietate într-o bursă din 1031 și mai târziu încercați să vindeți acea proprietate ca reședința principală, excluderea nu se va aplica în perioada de cinci ani începând cu data achiziționării proprietății în bursa de tip similar 1031. Cu alte cuvinte, va trebui să așteptați mult mai mult pentru a utiliza capitalul de reședință principală -câștigă scăderea impozitului.
Linia de fund
Un schimb 1031 poate fi utilizat de investitori imobiliari pricepuți ca strategie amânată de impozitare pentru a construi avere. Numeroasele piese în mișcare complexe necesită nu numai înțelegerea regulilor, ci și apelarea la ajutor profesional – chiar și pentru investitorii experimentați.