De câte ori ați dat peste o listă și se bifează fiecare casetă din listă – dar starea listării spune că este „sub contract” sau „vânzare în așteptare”? Crestfallen, mergi mai departe și speri că vei găsi o casă la fel de uimitoare.
Dar, ce înseamnă „sub contract” într-un statut de listare?
Julie H. Kaczor, o agent de vânzări de top din Illinois, cu peste 27 de ani de experiență în spatele ei, explică:
„„ Sub contract ”este mai mult sau mai puțin o întâlnire a minților. Cumpărătorul și vânzătorul au fost de acord cu termenii contractului, cum ar fi prețul, data de închidere, bunurile personale, banii serioși, pregătirea impozitelor și neprevăzuturile. ”
Destul de simplu, nu? Ei bine, este puțin mai implicat decât atât și, pentru a înțelege pe deplin ce înseamnă „sub contract”, să aruncăm o privire asupra procesului de vânzare și închidere.
Pasul 1: Vânzătorul își pune casa pe piață
Când un vânzător decide că este timpul să își pună casa pe piață, va contacta un agent care va cerceta proprietatea și va colecta date despre cartier. Apoi se vor întâlni cu vânzătorul pentru a treceți în revistă informațiile pe care le-au strâns și vă vor recomanda prețul de listare. Dacă vânzătorul este de acord, agentul le va prezenta un acord de listare și le va explica termenii înainte ca ambele părți să semneze.
Apoi, agentul va crea un plan de marketing, care constă în (dar nu se limitează la) listarea proprietății în serviciul de listare multiplă (MLS), postarea pe rețelele sociale, găzduirea de deschideri (sau deschideri virtuale în lumina pandemie de coronavirus) sau contactarea colegilor de agenți.
Informare interesantă: douăzeci și cinci la sută dintre agenții imobiliari au spus că au avut cel puțin un client care a semnat un contract fără a păși un picior pe proprietate în timpul pandemie de coronavirus.
Pasul 2: Cumpărătorul face o ofertă
După săptămâni de căutare, un cumpărător găsește în cele din urmă o proprietate pe care ar dori să o numească „acasă”. Vor colabora cu agentul lor pentru a veni cu o ofertă adecvată. Agentul va crea apoi o scrisoare de ofertă și o va trimite agentului de listare.
Scrisoarea de ofertă tipică conține patru elemente cheie:
Preț
Să fim în avans : Vânzătorii sunt aproape întotdeauna cei mai interesați de câți bani vor primi pentru casa lor. Provocarea pe care o au cumpărătorii este de a afla ce sumă cuprinde o ofertă rezonabilă.
Dacă este piața unui cumpărător, este probabil să trimită o ofertă sub prețul cerut și poate fi acceptată. Cu toate acestea, dacă este piața unui vânzător, un cumpărător ar face bine să intre puternic, deoarece există șansa ca vânzătorul să primească alte oferte.
Notă: începând cu 3 mai 2020, proprietatea medie rămâne pe piață timp de 30 de zile. Dacă proprietatea a fost pe piață mai mult de 30 de zile, este posibil ca vânzătorii să ia în considerare orice ofertă – chiar dacă este o ofertă low-ball.
Costurile de închidere și banii serioși
Scrisoarea de ofertă subliniază cât sunteți dispus să plătiți pentru o proprietate, dar un cumpărător ar putea oferi, de asemenea, să plătească o parte din costurile de închidere pentru a îndulci tranzacția.
În medie, cumpărătorii sunt obligați să plătească până la 5% din suma totală a ipotecii la închiderea taxelor și serviciilor. Vânzătorii, pe de altă parte, se așteaptă să plătească de la 6% la 10% din suma totală a vânzării pentru costurile de închidere, care includ comisioanele de agent.
Dacă un cumpărător alege, ar putea să încheiați costurile de închidere cu împrumutul lor. Cu toate acestea, vă rugăm să rețineți că nu toți creditorii vor face acest lucru și, adesea, costurile de închidere vor trebui plătite din buzunar.
Împreună cu o ofertă de acoperire a tuturor sau a tuturor costurilor de închidere, un cumpărător va avea nevoie să includă bani serioși, numit și „un depozit de bună credință”. Un cumpărător poate reduce până la 500 $ la 1.000 $, dar o regulă generală este de la 1% la 3% din prețul total de achiziție. Proprietățile din cartierele cu valoare ridicată sau de pe piața unui vânzător pot obține până la 10% din achiziție. preț în bani serioși.
Nu uitați, cu cât sunteți dispus să plătiți mai multe costuri de închidere sau bani serioși, cu atât oferta dvs. va fi mai atrăgătoare pentru vânzător – pentru căruia nu îi place să economisească puțini bani ?
Situații neprevăzute
O scrisoare de ofertă nu ar fi completă dacă nu ar include nicio situație neprevăzută.
O situație neprevăzută este o prevedere care trebuie îndeplinită înainte casa poate fi vândută. Acestea oferă cumpărătorului șansa de a renunța la un contract dacă aceste condiții nu au fost îndeplinite.
Cele mai frecvente neprevăzute sunt:
- Contingențele financiare indică faptul că cumpărătorul a fost aprobat în prealabil pentru finanțare și chiar poate spune ce fel de împrumut speră să primească.În cazul în care cumpărătorul nu poate fi aprobat pentru un împrumut sau nu este aprobat pentru tipul de împrumut dorit, oferta poate fi anulată fără penalizare cumpărătorului.
- Contingențele de evaluare indică faptul că proprietatea trebuie să fie evaluat la prețul de achiziție (sau mai mare); În caz contrar, oferta nu este disponibilă, vânzătorul poate opta pentru scăderea prețului cerut sau cumpărătorul trebuie să compenseze diferența.
- Contingențele de inspecție indică faptul că un inspector profesionist la domiciliu va inspecta proprietatea de către un anume data și oferă cumpărătorilor posibilitatea de a negocia reparații sau de a anula contractul cu vânzătorul.
- Contingențele de vânzări indică faptul că un cumpărător va finaliza tranzacția numai dacă își poate vinde casa curentă.
Pasul 3: Oferta acceptată sau încep negocierile
Odată ce oferta este trimisă, aceasta trebuie aprobată și semnată de vânzător. Dacă vânzătorul nu este mulțumit de unii dintre termeni (cum ar fi prețul sau oricare dintre situații neprevăzute), poate respinge oferta direct sau poate negocia condițiile cu cumpărătorul.
Acesta este unde abilitățile de negociere ale agentului dvs. vor străluci cu adevărat. Sunt în colțul tău și vor lucra din greu pentru a negocia condițiile în favoarea ta – sau cel puțin pentru a-i face pe vânzători să te întâlnească la jumătatea drumului.
Când cumpărătorul și vânzătorul sunt de acord cu oferta, atunci casa este oficial sub contract.
Dar nu este vândut încă. Există încă câțiva pași care trebuie parcurși înainte ca cumpărătorul să devină proprietar.
Pasul 4: situațiile neprevăzute trebuie îndeplinite
Odată ce termenii sunt conveniți și situațiile neprevăzute sunt îndeplinite. , tranzacția este acum în așteptare. Aceasta înseamnă că locuința este oficial scoasă de pe piață, listarea este extrasă de pe site-urile de listare a imobilelor și acum este un joc de așteptare până când puteți închide.
Kaczor explică de ce este un joc de așteptare: Să presupunem că un cumpărător se întâlnește toate obligațiile lor contractuale cu câteva săptămâni înainte de închidere. De ce trebuie să aștepte? „Nu putem închide pentru că nu a fost negociat. Deci, pentru acele trei săptămâni, sunteți în așteptare și pur și simplu vă aflați în hangout.” un sondaj funciar și o verificare a titlului, cunoscută și sub denumirea de „etapa de due diligence”. În această perioadă (o perioadă de aproximativ una până la două săptămâni, în funcție de locație), un cumpărător poate rezilia tranzacția dacă apar probleme, fără întrebări.
Notă: Uneori, puteți întâlni termenul „activ cu contract”, care este de obicei asociat cu vânzări scurte. „Activ cu contract este ca o situație neprevăzută de vânzare a casei”, explică Kaczor. „Vânzătorul poate totuși să privească și chiar să accepte o altă ofertă.”
Ce se întâmplă dacă situațiile neprevăzute nu au fost îndeplinite?
Dacă unele situații neprevăzute nu au fost îndeplinite, agentul cumpărătorului poate solicita o prelungire a contractului. Kaczor observă că acest lucru se întâmplă de obicei deoarece creditorul sau o altă parte din tranzacție are nevoie de mai mult timp pentru a opri totul.
„Atunci întrebarea este: De ce? Cumpărătorul poate suna și spune „Hei, vreau să-mi extind situația financiară la cererea creditorului meu, deoarece nu au putut procesa documentele.” ”Explică ea.
„Să presupunem că există o situație neprevăzută la vânzarea unei case și ar trebui să închidă în 60 de zile, dar cumpărătorul nu și-a putut vinde casa în acest timp. Cumpărătorul poate solicita o prelungire de 30 de zile și continuați să încercați să vindeți. ”
Pasul 5: Închidere
Este ziua de închidere. Oferta a fost trimisă, negocierile au fost încheiate a fost eliminat și soluționat și toate situațiile neprevăzute au fost îndeplinite. Proprietatea a fost evaluată și inspectată, împrumutul a fost aprobat și totul este pregătit. Tot ce trebuie să facă cumpărătorul este să semneze documentele de închidere și să plătească orice taxe rămase. .
Ce se întâmplă dacă iubesc o proprietate, dar este sub contract?
Dacă sunteți peste cap pentru o casă și este sub contract, există întotdeauna șansa ca afacerea să cadă. Asta înseamnă că puteți trimite în continuare o ofertă de rezervă.
O ofertă de rezervă este ca un substituent. Vă pune „următorul rând” în cazul în care oferta inițială va cădea.
Asociația Națională a Agenților Imobiliari produce lunar un indice de încredere al agenților imobiliari care urmărește câți agenți imobiliari au văzut încheiate contracte înainte de a ajunge la masa de închidere Din punct de vedere istoric, aproximativ 4% din contractele imobiliare cad într-un motiv sau altul, dar când economia este volatilă (cum ar fi în timpul pandemiei coronavirusului), am văzut că rata de reziliere a contractului se dublează la 8%.
Deci, nu există o șansă incredibil de puternică de a obține o șansă decentă la cumpărarea unei case care este deja sub contract – dar există încă șanse!
Dacă vă aflați în această poziție și doriți să parcurgeți această rută, discutați cu siguranță cu agentul dvs. și acesta vă va putea îndruma cu privire la modul de trimitere a unei oferte de rezervă. Agentul dvs. vă poate ajuta, de asemenea, să vă sfătuiască cu privire la modul în care să faceți oferta de rezervă cât mai atractivă posibil pentru vânzător.
Prin contract înseamnă că sunteți mai aproape de proprietate
Nu există nimic mai dezamăgitor decât să găsești o casă care crezi că este încântătoare, doar pentru a descoperi că este sub contract. Deși este posibil ca cineva să te fi bătut la pumn și să fi trimis o ofertă, asta nu înseamnă că nu ai niciun noroc! Există nenumărate motive pentru care tranzacția ar putea să cadă: finanțarea cumpărătorului nu se manifestă, există probleme în perioada de due diligence sau cumpărătorul nu a putut să își vândă locuința.
Dacă nu puteți scoate acea vis din casă, ar trebui să vorbești cu agentul tău despre trimiterea unei oferte de rezervă. Nu știi niciodată – șansele ar putea fi în favoarea ta!