En bienes raíces, un intercambio 1031 es un intercambio de una propiedad de inversión por otra que permite diferir los impuestos sobre las ganancias de capital. El término, que recibe su nombre de la Sección 1031 del código del IRS, es utilizado por agentes de bienes raíces, compañías de títulos de propiedad, inversionistas y mamás del fútbol. Algunas personas incluso insisten en convertirlo en un verbo, como en: «Vamos a 1031 ese edificio por otro».
La Sección 1031 del IRS tiene muchas partes móviles que los inversores inmobiliarios debe entender antes de intentar su uso. Un intercambio solo se puede hacer con propiedades similares y las reglas del IRS limitan el uso con propiedades de vacaciones. También hay implicaciones fiscales y plazos que pueden ser problemáticos. Aún así, si está considerando un 1031— o simplemente tiene curiosidad, esto es lo que debe saber sobre las reglas.
Conclusiones clave
- Un intercambio 1031 es un intercambio de propiedades que se mantienen con fines comerciales o de inversión.
- Las propiedades que se intercambian deben considerarse similares a los ojos del IRS para que se difieran los impuestos sobre las ganancias de capital.
- Si se usa correctamente, no hay límite sobre cuántas veces o con qué frecuencia puede hacer intercambios 1031.
- Las reglas pueden aplicarse a una antigua residencia principal bajo condiciones muy específicas.
¿Qué es la Sección 1031?
En términos generales, un intercambio 1031 (también llamado intercambio similar o Starker) es un intercambio de una propiedad de inversión por otra. Si bien la mayoría de los swaps están sujetos a impuestos como ventas, si el suyo cumple con los requisitos de 1031, no tendrá impuestos o tendrá impuestos limitados al momento del intercambio.
En efecto, puede cambiar la forma de su inversión sin (como lo ve el IRS) cobrar o reconocer una ganancia de capital. Eso permite que su inversión continúe creciendo con impuestos diferidos. No hay límite sobre cuántas veces o cómo con frecuencia puede hacer un 1031. Puede transferir la ganancia de una propiedad inmobiliaria de inversión a otra, a otra y a otra. Aunque puede obtener una ganancia en cada intercambio, evita impuestos hasta que vende en efectivo muchos años después. Luego, si funciona según lo planeado, pagará solo un impuesto, y eso a una tasa de ganancias de capital a largo plazo (actualmente 15% o 20%, dependiendo de los ingresos, y 0% para algunos contribuyentes de menores ingresos).
La mayoría de los intercambios deben ser simplemente de «tipo similar», una frase enigmática que no significa lo que usted cree que significa. Puede intercambiar un edificio de apartamentos por tierra en bruto, o un rancho por un centro comercial. Las reglas son sorprendentemente liberales. Incluso puedes cambiar un negocio por otro. Pero hay trampas para los incautos.
La disposición 1031 es para inversiones y propiedad comercial, aunque las reglas pueden aplicarse a una antigua residencia principal bajo ciertas condiciones. También hay formas en las que puede usar el 1031 para intercambiar casas de vacaciones (más sobre eso más adelante) pero esta laguna es mucho más estrecha de lo que solía ser.
Para calificar para un intercambio 1031, ambas propiedades deben estar ubicadas en los EE. UU.
Reglas especiales para propiedades depreciables
Se aplican reglas especiales cuando se intercambia una propiedad depreciable. Puede generar una ganancia conocida como recuperación por depreciación que se grava como ingreso ordinario. En general, si cambia un edificio por otro edificio, puede evitar esta recuperación. Pero si intercambia un terreno mejorado con un edificio por un terreno no mejorado sin un edificio, la depreciación que haya reclamado anteriormente sobre el edificio se recuperará como ingreso ordinario.
Tales complicaciones son por qué necesita ayuda profesional cuando está haciendo un 1031.
Cambios en las reglas del 1031
Antes de la aprobación de la nueva Ley de Empleos y Reducción de Impuestos (TCJA ) en diciembre de 2017, algunos intercambios de propiedad personal, como licencias de franquicia, aeronaves y equipo, calificaron para un intercambio 1031. Según la nueva ley, solo los bienes raíces califican.
Vale la pena señalar que la asignación de gasto total de TCJA para ciertos bienes muebles tangibles puede ayudar a compensar este cambio en la ley tributaria.
La TCJA incluye una regla de transición que permitió un intercambio 1031 de propiedad personal calificada en 2018 si la propiedad original se vendió o la propiedad de reemplazo se adquirió antes del 31 de diciembre de 2017. La regla de transición es específica para el contribuyente y no permitía un intercambio 1031 inverso en el que la nueva propiedad se compró antes de que se vendiera la antigua.
Los intercambios de acciones corporativas o intereses de sociedades nunca calificaron, y aún no lo hacen, pero los intereses como inquilino en común (TIC) en bienes raíces todavía lo hacen.
Cambios retrasados y reglas de tiempo
Clásicamente, un intercambio implica un simple intercambio de una propiedad por otra entre dos personas.Pero las probabilidades de encontrar a alguien con la propiedad exacta que desea que quiera la propiedad exacta que usted tiene son escasas. Por esa razón, la mayoría de los intercambios son intercambios retrasados, tripartitos o Starker (nombrados así por el primer caso de impuestos que los permitió).
En un intercambio retrasado , necesita un intermediario calificado (intermediario) que tenga el efectivo después de que usted «venda» su propiedad y lo use para «comprar» la propiedad de reemplazo por usted. Este intercambio de tres partes se trata como un intercambio.
Hay dos reglas de tiempo clave que debe observar en un intercambio retrasado:
Regla de 45 días
La primera se relaciona con la designación de una propiedad de reemplazo. Una vez que se produzca la venta de su propiedad, el intermediario recibirá el efectivo. No puede recibir el efectivo o arruinará el tratamiento 1031. Además, dentro de los 45 días posteriores a la venta de su propiedad, debe designar la propiedad de reemplazo por escrito al intermediario, especificando la propiedad que desea adquirir. El IRS dice que puede designar tres propiedades siempre que eventualmente cierre una de ellas. Incluso puede designar más de tres si se encuentran dentro de ciertas pruebas de valoración.
Regla de 180 días
La segunda regla de tiempo en un intercambio demorado se relaciona con el cierre. Debe cerrar la nueva propiedad dentro de los 180 días de la venta de la antigua.
Los dos períodos de tiempo se ejecutan al mismo tiempo, lo que significa que comienza a contar cuando se cierra la venta de su propiedad. Si designa una propiedad de reemplazo exactamente 45 días después, por ejemplo, «Tendremos solo 135 días para cerrarlo.
Implicaciones fiscales: efectivo y deuda
Es posible que le quede dinero en efectivo después de que el intermediario adquiera s la propiedad de reemplazo. Si es así, el intermediario se lo pagará al final de los 180 días. Ese efectivo, conocido como «bota», se gravará como ingresos de ventas parciales de la venta de su propiedad, generalmente como una ganancia de capital.
Una de las principales formas la gente se mete en problemas con estas transacciones al no considerar los préstamos. Debe considerar los préstamos hipotecarios u otras deudas sobre la propiedad que renuncia, y cualquier deuda sobre la propiedad de reemplazo. Si no recibe reembolso en efectivo, pero su responsabilidad disminuye, eso también se tratará como un ingreso para usted, al igual que el efectivo.
Suponga que tiene una hipoteca de $ 1 millón en la propiedad anterior, pero su hipoteca sobre la nueva propiedad que recibe a cambio es de solo $ 900,000. Tiene $ 100,000 de ganancia que también se clasifica como «arranque» y estará sujeta a impuestos.
1031 para casas de vacaciones
Es posible que haya escuchado historias de contribuyentes que utilizaron la disposición 1031 para intercambiar una casa de vacaciones por otra, tal vez incluso por una casa donde quieren jubilarse y Sección 1031 retrasó cualquier reconocimiento de ganancia. Más tarde, se mudaron a la nueva propiedad, la convirtieron en su residencia principal y finalmente planearon usar la exclusión de ganancia de capital de $ 500,000. La exclusión le permite vender su residencia principal y, combinada con su cónyuge, proteger $ 500,000 en ganancias de capital, siempre y cuando haya vivido allí durante dos de los últimos cinco años.
En 2004, el Congreso estrechó Sí, los contribuyentes aún pueden convertir casas de vacaciones en propiedades de alquiler y realizar intercambios 1031. Ejemplo: Dejas de usar tu casa en la playa, la alquilas por seis meses o un año y luego la cambias por otra propiedad. Si consigue un inquilino y se comporta de manera profesional, probablemente haya convertido la casa en una propiedad de inversión, lo que debería hacer que su intercambio 1031 sea correcto.
Sin embargo, si simplemente lo ofrece en alquiler, pero nunca tiene inquilinos, probablemente no esté permitido. Los hechos serán clave, al igual que el momento. Cuanto más tiempo pase después de convertir el uso de la propiedad en alquiler, mejor. Aunque no existe un estándar absoluto, probablemente no sea suficiente con menos de seis meses de uso de alquiler de buena fe. Un año sería mejor.
Mudarse a una residencia de intercambio 1031
Si desea usar la propiedad por la que cambió como su nueva segunda vivienda o incluso principal, no puede mudarse de inmediato . En 2008, el IRS estableció una regla de puerto seguro, según la cual dijo que no cuestionaría si una vivienda de reemplazo calificaba como una propiedad de inversión para los propósitos de la Sección 1031. Para cumplir con ese puerto seguro, en cada uno de los dos 12 meses períodos inmediatamente después del intercambio:
- Debe alquilar la unidad de vivienda a otra persona por un alquiler justo durante 14 días o más
- Su propio uso personal de la unidad de vivienda no puede exceder el mayor de 14 días o el 10% del número de días durante el período de 12 meses en que la unidad de vivienda se alquila en un alquiler justo.
Además, después de cambiar con éxito una propiedad de vacaciones o de inversión por otra, no puede convertir inmediatamente la nueva propiedad en su casa principal y aprovechar la exclusión de $ 500,000.
Antes de que se cambiara la ley en 2004, un inversionista podía transferir una propiedad de alquiler en un intercambio 1031 por otra propiedad de alquiler, alquilar la nueva propiedad de alquiler por un período, muévase a la propiedad por unos años y luego véndala, aprovechando la exclusión de la ganancia de la venta de una residencia principal. Ahora, si adquiere una propiedad en un intercambio 1031 y luego intenta vender esa propiedad como su residencia principal, la exclusión no se aplicará durante el período de cinco años a partir de la fecha en que se adquirió la propiedad en el intercambio similar 1031. En otras palabras, tendrá que esperar mucho más para utilizar el capital de la residencia principal -gana beneficios fiscales.
Conclusión
Un intercambio 1031 puede inversores inmobiliarios inteligentes como una estrategia con impuestos diferidos para generar riqueza. Las numerosas y complejas piezas móviles no solo requieren comprender las reglas, sino también obtener ayuda profesional, incluso para inversores experimentados.