¿Cuántas veces se ha encontrado con un listado y marca todas las casillas de su lista, pero el estado de la lista dice que está «bajo contrato» o «venta pendiente»? Caído, sigue adelante y espera que encuentre una casa igualmente asombrosa.
Pero, ¿qué significa «bajo contrato» en un estado de listado?
Julie H. Kaczor, La agente más vendida de Illinois con más de 27 años de experiencia en su haber, explica:
«Bajo contrato es más o menos una reunión de mentes. El comprador y el vendedor han acordado los términos del contrato, como el precio, la fecha de cierre, la propiedad personal, la garantía, la preparación de impuestos y las contingencias ”.
Bastante sencillo, ¿verdad? Bueno, es un poco más complicado que eso, y para entender completamente lo que significa «bajo contrato», echemos un vistazo al proceso de venta y cierre.
Paso 1: el vendedor pone su casa en el mercado
Cuando un vendedor decide que es hora de poner su casa en el mercado, se comunicará con un agente que investigará la propiedad y recopilará datos sobre el vecindario. Luego, se reunirá con el vendedor para repasa la información que han recopilado y te recomendarán el precio de cotización. Si el vendedor está de acuerdo, el agente les presentará un acuerdo de cotización y explicará los términos antes de que ambas partes firmen.
Luego, el El agente creará un plan de marketing, que consiste en (pero no se limita a) incluir la propiedad en el servicio de listado múltiple (MLS), publicar en las redes sociales, albergar casas abiertas (o casas abiertas virtuales a la luz de la pandemia de coronavirus), o comunicarse con otros agentes.
Dato interesante: el veinticinco por ciento de los agentes inmobiliarios dijeron que habían tenido al menos un cliente que firmó un contrato sin pisar la propiedad durante el pandemia de coronavirus.
Paso 2: El comprador hace una oferta
Después de semanas de búsqueda, un comprador finalmente encuentra una propiedad que le encantaría llamar «hogar». Trabajarán con su agente para elaborar una oferta adecuada. Luego, el agente creará una carta de oferta y se la enviará al agente que cotiza en bolsa.
La carta de oferta típica contiene cuatro elementos clave:
Precio
Seamos sinceros : Los vendedores casi siempre están más interesados en cuánto dinero obtendrán por su casa. El desafío al que se enfrentan los compradores es averiguar qué monto comprende una oferta razonable.
Si se trata de un mercado de compradores, es probable que presenten una oferta que esté por debajo del precio de venta y es posible que se acepte. Sin embargo, si se trata de un mercado de vendedores, un comprador haría bien en entrar fuerte porque existe la posibilidad de que el vendedor haya recibido otras ofertas.
Nota: A partir del 3 de mayo de 2020, la propiedad promedio permanece en el mercado. durante 30 días. Si la propiedad ha estado en el mercado más de 30 días, es probable que los vendedores consideren cualquier oferta, incluso si se trata de una oferta baja.
Costos de cierre y garantía
La carta de oferta describe cuánto está dispuesto a pagar por una propiedad, pero un comprador también podría ofrecer pagar parte de los costos de cierre para endulzar el trato.
En promedio, los compradores deben pagar hasta el 5% del monto total de la hipoteca al cierre de tarifas y servicios. Los vendedores, por otro lado, se espera que paguen entre el 6% y el 10% del monto total de la venta en los costos de cierre, lo que incluye las comisiones de los agentes.
Si un comprador elige hacerlo, es posible que pueda envuelva los costos de cierre con su préstamo. Sin embargo, tenga en cuenta que no todos los prestamistas harán esto y, a menudo, los costos de cierre deberán pagarse de su bolsillo.
Junto con una oferta para cubrir algunos o todos los costos de cierre, un comprador necesitará para incluir el dinero en garantía, también llamado «depósito de buena fe». Un comprador puede depositar entre $ 500 y $ 1,000, pero una regla general es del 1% al 3% del precio total de compra. Las propiedades en vecindarios de alto valor o en un mercado de vendedores pueden obtener hasta el 10% de la compra. precio en garantía.
Recuerde, cuantos más costos de cierre o garantía esté dispuesto a pagar, más atractiva será su oferta para el vendedor, porque a quién no le gusta ahorrar un poco de dinero ?
Contingencias
Una carta de oferta no estaría completa si no incluyera ninguna contingencia.
Una contingencia es una estipulación que debe cumplirse antes la casa se puede vender. Le dan al comprador la oportunidad de rescindir un contrato si esas condiciones no se cumplen.
Las contingencias más comunes son:
- Las contingencias financieras indican que el comprador ha sido preaprobado para el financiamiento e incluso puede decir qué tipo de préstamo espera recibir.Si el comprador no puede ser aprobado para un préstamo o no se aprueba para el tipo de préstamo deseado, la oferta puede cancelarse sin penalización para el comprador.
- Las contingencias de tasación establecen que la propiedad debe ser tasado al precio de compra (o superior); De lo contrario, la oferta está descartada, el vendedor puede optar por reducir el precio de venta o el comprador debe compensar la diferencia.
- Las contingencias de inspección establecen que un inspector de viviendas profesional inspeccionará la propiedad por un fecha y les da a los compradores la oportunidad de negociar reparaciones o cancelar el contrato con el vendedor.
- Las contingencias de ventas establecen que un comprador solo completará la transacción si puede vender su casa actual.
Paso 3: Oferta aceptada o comienzan las negociaciones
Una vez que se envía la oferta, el vendedor debe aprobarla y firmarla. Si el vendedor no está satisfecho con algunos de los términos (como el precio o cualquiera de las contingencias), puede rechazar la oferta directamente o puede negociar las condiciones con el comprador.
Esto es donde realmente brillarán las habilidades de negociación de su agente. Están de su lado y trabajarán duro para negociar los términos a su favor, o al menos lograr que los vendedores se encuentren con usted a mitad de camino.
Cuando el comprador y el vendedor acuerden la oferta, la casa está oficialmente bajo contrato.
Pero aún no se ha vendido. Todavía hay algunos pasos que deben completarse antes de que el comprador se convierta en propietario.
Paso 4: Deben cumplirse las contingencias
Una vez que se acuerden los términos y se cumplen las contingencias , la transacción ahora está pendiente. Esto significa que la casa está oficialmente fuera del mercado, el anuncio se extrae de los sitios web de anuncios inmobiliarios y ahora es un juego de espera hasta que pueda cerrar.
Kaczor explica por qué es un juego de espera: supongamos que un comprador se encuentra todas sus obligaciones contractuales varias semanas antes del cierre. ¿Por qué tienen que esperar? «No podemos cerrar porque no se negoció. Por lo tanto, durante esas tres semanas, estás pendiente y simplemente pasando el rato».
Una propiedad en la etapa pendiente generalmente se somete a inspecciones de viviendas, tasaciones de viviendas, un estudio de la tierra y una verificación de título, también conocida como la «etapa de diligencia debida». Durante este período (un lapso de aproximadamente una a dos semanas, dependiendo de la ubicación), un comprador puede rescindir el trato si surgen problemas, sin hacer preguntas.
Nota: A veces, puede encontrar el término «Activo con contrato», que normalmente se asocia con ventas al descubierto. «Activo con contrato es como una contingencia de venta de casa», explica Kaczor. «El vendedor aún puede mirar e incluso aceptar otra oferta».
¿Qué sucede si no se han cumplido las contingencias?
Si no se han cumplido algunas contingencias, el agente del comprador puede solicitar una extensión del contrato. Kaczor señala que esto generalmente se debe a que el prestamista u otra parte en la transacción necesita más tiempo para arreglar todo.
«Entonces la pregunta es: ¿Por qué? El comprador puede llamar y decir: Oye, quiero extender mi contingencia financiera a pedido de mi prestamista porque no pudieron procesar la documentación ”, explica.
«Supongamos que hay una contingencia en la venta de una casa y se supone que deben cerrar en 60 días, pero el comprador no puede vender su casa dentro de ese tiempo. El comprador puede solicitar una extensión de 30 días y seguir intentando vender ”.
Paso 5: cierre
Es el día de cierre. La oferta se ha enviado, las negociaciones se han se ha liquidado y resuelto, y se han cumplido todas las contingencias. La propiedad ha sido tasada e inspeccionada, el préstamo ha sido aprobado y todo está listo para funcionar. Todo lo que el comprador tiene que hacer es firmar los documentos de cierre y pagar las tarifas restantes .
¿Qué sucede si amo una propiedad, pero está bajo contrato?
Si estás loco por una casa y está bajo contrato, siempre existe la posibilidad de que el trato no se concrete. Eso significa que aún puede enviar una oferta de respaldo.
Una oferta de respaldo es como un marcador de posición. Le pone «el siguiente en la fila» si la oferta original no se cumple.
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios produce un índice de confianza de agentes inmobiliarios mensual que rastrea cuántos agentes inmobiliarios han visto rescindidos los contratos antes de llegar a la mesa de cierre . Históricamente, alrededor del 4% de los contratos inmobiliarios fracasan por una razón u otra, pero cuando la economía es volátil (como durante la pandemia del coronavirus), vimos que la tasa de terminación de contratos se duplicaba al 8%.
Por lo tanto, no hay una gran posibilidad de que tenga una oportunidad decente de comprar una casa que ya está bajo contrato, ¡pero todavía hay una posibilidad!
Si se encuentra en esta posición y desea seguir este camino, definitivamente hable con su agente y ellos podrán guiarlo sobre cómo enviar una oferta de respaldo. Su agente también puede asesorarlo sobre cómo hacer que la oferta de respaldo sea lo más atractiva posible para el vendedor.
Bajo contrato significa que está más cerca de ser propietario de una vivienda
No hay nada más decepcionante que encontrar una casa que te parezca encantadora, solo para descubrir que está bajo contrato. Aunque alguien pueda haberte adelantado y enviado una oferta, eso no significa que no tengas suerte. Hay innumerables razones por las que la transacción podría fracasar: el financiamiento del comprador no se manifiesta, hay problemas durante el período de diligencia debida o el comprador no pudo vender su casa.
Si usted no puede Para sacar la casa de sus sueños de su mente, debe hablar con su agente sobre la posibilidad de enviar una oferta de respaldo. Nunca se sabe, ¡las probabilidades pueden estar a su favor!