O que são títulos garantidos por hipotecas (MBS)?
Um título com garantia hipotecária (MBS) é um investimento semelhante a um título que é composto por um pacote de empréstimos imobiliários comprados dos bancos que os emitiram. Os investidores em MBS recebem pagamentos periódicos semelhantes aos pagamentos de cupons de títulos.
O MBS é um tipo de título garantido por ativos. Como se tornou flagrantemente óbvio no colapso das hipotecas subprime de 2007-2008, um título lastreado em hipotecas é tão sólido quanto as hipotecas que o sustentam.
Um MBS também pode ser chamado de título hipotecário ou pass-through.
Como funciona um título hipotecário
Basicamente, o título hipotecário transforma o banco em um intermediário entre o comprador e a indústria de investimento. Um banco pode conceder hipotecas a seus clientes e depois vendê-las com um desconto para inclusão em um MBS. O banco registra a venda como um bônus em seu balanço e não perde nada se o comprador da casa entrar em default em algum momento no caminho.
O investidor que compra um título lastreado em hipoteca está essencialmente emprestando dinheiro para compradores de casas. Um MBS pode ser comprado e vendido por meio de uma corretora. O investimento mínimo varia entre os emissores.
Os títulos hipotecários carregados com empréstimos subprime desempenharam um papel central na crise financeira que começou em 2007 e eliminou trilhões de dólares em riqueza.
Esse processo funciona para todos os envolvidos, pois todos fazem o que deveriam fazer. Ou seja, o o banco segue padrões razoáveis de concessão de hipotecas; o proprietário continua pagando em dia, e as agências de classificação de crédito que analisam o MBS realizam a devida diligência.
Para ser vendido nos mercados hoje, um MBS deve ser emitido por uma empresa patrocinada pelo governo (GSE) ou uma empresa financeira privada. As hipotecas devem ter se originado de uma instituição financeira regulamentada e autorizada. E o MBS deve ter recebido uma das duas principais classificações emitidas por um agência de classificação de crédito credenciada.
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Tipos de títulos garantidos por hipotecas
Existem dois tipos comuns de MBSs: repasses e obrigações hipotecárias colateralizadas (CMO) .
Pass-throughs
Os pass-throughs são estruturados como trustes nos quais os pagamentos da hipoteca são cobrados e repassados aos investidores. Eles normalmente têm vencimentos declarados de cinco, 15 ou 30 anos. A vida de um repasse pode ser inferior ao vencimento declarado, dependendo dos pagamentos do principal nas hipotecas que compõem o repasse.
Obrigações hipotecárias garantidas
Os CMOs consistem em vários conjuntos de títulos conhecidos como fatias ou tranches. As tranches recebem classificações de crédito que determinam as taxas que são devolvidas aos investidores.
O papel dos MBSs na crise financeira
Títulos lastreados em hipotecas jogados um papel central na crise financeira que começou em 2007 e acabou eliminando trilhões de dólares em riqueza, derrubando o Lehman Brothers e perturbando os mercados financeiros mundiais.
Em retrospectivamente, parece inevitável que o rápido aumento nos preços das residências e a crescente demanda por MBS encorajariam os bancos a reduzir seus padrões de empréstimos e levariam os consumidores a entrar no mercado a qualquer custo.
Esse foi o início do MBS subprime. Com o Freddie Mac e a Fannie Mae apoiando agressivamente o mercado hipotecário, a qualidade de todos os títulos lastreados em hipotecas caiu e suas classificações perderam o sentido. Então, em 2006, os preços dos imóveis atingiram o pico.
Os tomadores de empréstimos subprime começaram a entrar em default e o mercado imobiliário começou seu longo colapso. Mais pessoas começaram a abandonar suas hipotecas porque suas casas valiam menos do que suas dívidas. Até mesmo as hipotecas convencionais que sustentavam o mercado de MBS tiveram quedas acentuadas de valor. A avalanche de inadimplências significou que muitos MBSs e obrigações de dívida colateralizada (CDO) com base em pools de hipotecas foram amplamente supervalorizados.
As perdas se acumularam como investidores institucionais e bancos tentou e não conseguiu descarregar investimentos ruins em MBS. O crédito ficou mais restrito, fazendo com que muitos bancos e instituições financeiras oscilassem à beira da insolvência. Os empréstimos foram interrompidos a ponto de toda a economia correr o risco de colapso.
No final, o Tesouro dos EUA interveio com um resgate do sistema financeiro de US $ 700 bilhões com o objetivo de facilitar o crise de crédito. O Federal Reserve comprou US $ 4,5 trilhões em MBS ao longo de um período de anos, enquanto o Troubled Asset Relief Program (TARP) injetou capital diretamente nos bancos.
A crise financeira acabou passando, mas o compromisso total do governo foi muito maior do que o valor de US $ 700 bilhões frequentemente citado.
Principais vantagens
- O MBS transforma um banco em um intermediário entre o comprador da casa e a indústria de investimento.
- O banco lida com os empréstimos e em seguida, os vende com um desconto para serem empacotados como MBSs aos investidores como um tipo de título garantido.
- Para o investidor, um MBS é tão seguro quanto os empréstimos hipotecários que o sustentam.
Títulos garantidos por hipotecas hoje
Os MBSs ainda são comprados e vendidos hoje. Existe um mercado para eles novamente simplesmente porque as pessoas geralmente pagam suas hipotecas, se puderem.
O Fed ainda possui uma grande fatia do mercado de MBSs, mas está vendendo gradualmente fora de suas participações. Até mesmo os CDOs voltaram após cair em desgraça por alguns anos após a crise.
A suposição é que Wall Street aprendeu sua lição e questionará o valor dos MBSs, em vez comprá-los cegamente. O tempo dirá.