Regras de troca 1031: O que você precisa saber

No mercado imobiliário, uma troca 1031 é uma troca de uma propriedade de investimento por outra que permite que os impostos sobre ganhos de capital sejam diferidos. O termo, que recebe o nome da seção 1031 do código do IRS, é cogitado por corretores de imóveis, empresas de títulos, investidores e mães de futebol. Algumas pessoas até insistem em transformá-lo em um verbo, como em: “Vamos 1031 aquele edifício por outro.”

A seção 1031 do IRS tem muitas partes móveis que os investidores imobiliários deve entender antes de tentar seu uso. Uma troca só pode ser feita com propriedades semelhantes e as regras do IRS limitam o uso com propriedades de férias. Também existem implicações fiscais e prazos que podem ser problemáticos. Ainda assim, se você estiver considerando um 1031— ou estão apenas curiosos – aqui está o que você deve saber sobre as regras.

O que é a Seção 1031?

Em termos gerais, uma troca 1031 (também chamada de troca similar ou Starker) é uma troca de uma propriedade de investimento por outra. Embora a maioria dos swaps sejam tributados como vendas, se o seu atender aos requisitos de 1031, você não terá nenhum imposto ou imposto limitado devido no momento da troca.

Na verdade, você pode alterar a forma do seu investimento sem (na opinião do IRS) sacar ou reconhecer um ganho de capital. Isso permite que seu investimento continue a crescer com impostos diferidos. Não há limite de quantas vezes ou como frequentemente você pode fazer um 1031. Você pode transferir o ganho de um imóvel de investimento para outro, para outro e outro. Embora você possa ter um lucro em cada swap, você evita impostos até vender em dinheiro, muitos anos depois. Então, se funcionar conforme o planejado, você “pagará apenas um imposto, e esse imposto a uma taxa de ganhos de capital de longo prazo (atualmente 15% ou 20%, dependendo da renda – e 0% para alguns contribuintes de renda mais baixa).

A maioria das trocas deve ser meramente do tipo “semelhante” – uma frase enigmática que não significa o que você pensa que significa. Você pode trocar um prédio de apartamentos por terra bruta ou um rancho por um shopping center. As regras são surpreendentemente liberais. Você pode até trocar um negócio por outro. Mas existem armadilhas para os incautos.

A provisão 1031 é para investimentos e propriedades comerciais, embora as regras possam ser aplicadas a uma antiga residência principal sob certas condições. Também existem maneiras de usar o 1031 para trocar de casa de férias – mais sobre isso depois – mas essa lacuna é muito mais estreita do que costumava ser.

Regras especiais para bens depreciáveis

Regras especiais se aplicam quando uma propriedade depreciável é trocada. Pode desencadear um lucro conhecido como recaptura de depreciação que é tributado como renda normal.Em geral, se você trocar um prédio por outro, você pode evitar essa recaptura. Mas se você trocar um terreno melhorado por um prédio por um terreno não melhorado sem um prédio, a depreciação que você reivindicou anteriormente sobre o prédio será recuperada como renda normal.

Essas complicações são por que você precisa de ajuda profissional quando está fazendo um 1031.

Alterações nas regras do 1031

Antes da aprovação da nova Lei de redução de impostos e empregos (TCJA ) em dezembro de 2017, algumas trocas de bens pessoais – como licenças de franquia, aeronaves e equipamentos – qualificaram-se para uma troca 1031. De acordo com a nova lei, apenas os bens imóveis se qualificam.

É importante notar que a provisão para despesas totais da TCJA para certos bens pessoais tangíveis pode ajudar a compensar essa mudança na lei tributária.

A TCJA inclui uma regra de transição que permitiu uma troca 1031 de bens pessoais qualificados em 2018 se a propriedade original foi vendida ou a propriedade de substituição adquirida até 31 de dezembro de 2017. A regra de transição é específica para o contribuinte e não permitia uma troca 1031 reversa em que o novo imóvel foi comprado antes da venda do antigo.

Trocas atrasadas e regras de tempo

Classicamente, uma troca envolve uma simples troca de uma propriedade por outra entre duas pessoas.Mas as chances de encontrar alguém com a propriedade exata que você deseja e que deseja a propriedade exata que você tem são mínimas. Por esse motivo, a maioria das trocas são trocas atrasadas, de três partes ou Starker (nomeadas para o primeiro caso fiscal que as permitiu).

Em uma troca atrasada , você precisa de um intermediário qualificado (intermediário) que retém o dinheiro depois que você “vende” sua propriedade e o usa para “comprar” a propriedade substituta para você. Esta troca de três partes é tratada como uma troca.

Existem duas regras principais de tempo que você deve observar em uma troca atrasada:

Regra dos 45 dias

A primeira está relacionada à designação de uma propriedade de substituição. Assim que ocorrer a venda do seu imóvel, o intermediário receberá o dinheiro. Você não pode receber o dinheiro, ou ele estragará o tratamento 1031. Além disso, no prazo de 45 dias após a venda do seu imóvel, você deve designar o imóvel de substituição por escrito ao intermediário, especificando o imóvel que deseja adquirir. O IRS diz que você pode designar três propriedades, contanto que eventualmente feche uma delas. Você pode até designar mais de três se elas se enquadrarem em certos testes de avaliação.

Regra dos 180 dias

A segunda regra de tempo em uma troca atrasada está relacionada ao fechamento. Você deve fechar a nova propriedade dentro de 180 dias após a venda da antiga.

Implicações fiscais: dinheiro e dívida

Você pode ter dinheiro sobrando após o intermediário adquirir é a propriedade de substituição. Nesse caso, o intermediário irá pagar a você no final dos 180 dias. Esse dinheiro – conhecido como “boot” – será tributado como receita parcial de vendas da venda de sua propriedade, geralmente como um ganho de capital.

Uma das formas principais as pessoas têm problemas com essas transações por não considerar empréstimos. Você deve considerar os empréstimos hipotecários ou outras dívidas sobre a propriedade que abandonou e qualquer dívida sobre a propriedade substituta. Se você não receber dinheiro de volta, mas seu passivo diminuir – isso também será tratado como receita para você, assim como dinheiro.

Suponha que você tenha uma hipoteca de $ 1 milhão na propriedade antiga, mas a hipoteca da nova propriedade que você recebe em troca é de apenas $ 900.000. Você tem $ 100.000 de ganho que também é classificado como “bota” e será tributado.

1031s para casas de férias

Você deve ter ouvido histórias de contribuintes que usaram a cláusula 1031 para trocar uma casa de férias por outra, talvez até mesmo por uma casa onde desejam se aposentar e Seção 1031 atrasou qualquer reconhecimento de ganho. Mais tarde, eles se mudaram para a nova propriedade, fizeram dela sua residência principal e, eventualmente, planejaram usar a exclusão de ganho de capital de $ 500.000. A exclusão permite que você venda sua residência principal e, combinada com seu cônjuge, protege $ 500.000 em ganho de capital, desde que você tenha vivido lá por dois anos nos últimos cinco.

Em 2004, o Congresso estreitou essa lacuna. Sim, os contribuintes ainda podem transformar casas de férias em propriedades para aluguel e fazer 1031 trocas. Exemplo: você para de usar sua casa de praia, aluga-a por seis meses ou um ano e depois troca por outro imóvel. Se você conseguir um inquilino e se comportar de maneira profissional, provavelmente converteu a casa em uma propriedade de investimento, o que tornará sua troca 1031 OK.

No entanto, se você simplesmente o oferece para alugar, mas nunca tem inquilinos, provavelmente não é permitido. Os fatos serão fundamentais, assim como o tempo. Quanto mais tempo passar depois de converter o uso da propriedade em aluguel, melhor. Embora não haja um padrão absoluto, nada menos do que seis meses de uso de aluguel de boa fé provavelmente não é suficiente. Um ano seria melhor.

Mudança para uma Residência Swap 1031

Se você quiser usar a propriedade pela qual trocou como sua segunda casa ou mesmo principal, não pode se mudar imediatamente . Em 2008, o IRS estabeleceu uma regra de porto seguro, segundo a qual disse que não questionaria se uma habitação substituta qualificada como propriedade de investimento para os fins da Seção 1031. Para atender a esse porto seguro, em cada um dos dois períodos imediatamente após a troca:

• Você deve alugar a unidade residencial para outra pessoa por um aluguel justo por 14 dias ou mais
• Seu uso pessoal da unidade residencial não pode exceder 14 dias ou 10% do número de dias durante o período de 12 meses em que a unidade residencial é alugada a um aluguel justo.

Além disso, depois de trocar com sucesso uma propriedade de férias ou investimento por outra, você não pode converter imediatamente a nova propriedade em sua casa principal e tirar proveito de a exclusão de $ 500.000.

Antes que a lei fosse alterada em 2004, um investidor poderia transferir um imóvel alugado em uma troca 1031 por outro imóvel alugado, alugar o novo imóvel alugado por um período, mude-se para o imóvel por alguns anos e depois venda-o, aproveitando a exclusão do ganho com a venda de uma residência principal. Agora, se você adquirir um imóvel em uma troca 1031 e depois tentar vender esse imóvel como seu residência principal, a exclusão não se aplicará durante o período de cinco anos a partir da data em que a propriedade foi adquirida na troca similar 1031. Em outras palavras, você terá que esperar muito mais para usar a capital da residência principal -ganha redução de impostos.

The Bottom Line

Uma troca de 1031 pode ser usada por investidores imobiliários experientes como uma estratégia com impostos diferidos para construir riqueza. As muitas e complexas peças móveis não requerem apenas a compreensão das regras, mas também a ajuda de um profissional, mesmo para investidores experientes.