Quantas vezes você se deparou com uma listagem e ela marca todas as caixas de sua lista – mas o status da lista diz que está “sob contrato” ou “venda pendente”? Desanimado, você segue em frente e espera encontrar uma casa igualmente incrível.
Mas, o que “sob contrato” significa no status de uma listagem?
Julie H. Kaczor, uma A agente mais vendida de Illinois, com mais de 27 anos de experiência, explica:
“Sob contrato é mais ou menos um encontro de ideias. O comprador e o vendedor concordaram com os termos do contrato, como o preço, a data de fechamento, os bens pessoais, o dinheiro ganho, a preparação de impostos e as contingências. ”
Bastante direto, certo? Bem, é um pouco mais complicado do que isso, e para entender completamente o que “sob contrato” significa, vamos dar uma olhada no processo de vendas e fechamento.
Etapa 1: O vendedor coloca sua casa no mercado
Quando um vendedor decide que é hora de colocar sua casa à venda, ele procura um corretor, que pesquisa a propriedade e coleta dados sobre a vizinhança. Em seguida, ele se reúne com o vendedor para analise as informações que coletaram e recomendarão o preço de listagem. Se o vendedor concordar, o agente apresentará um contrato de listagem e explicará os termos antes que ambas as partes assinem.
Então, o o agente criará um plano de marketing, que consiste em (mas não está limitado a) listar a propriedade no serviço de listagem múltipla (MLS), postar nas mídias sociais, hospedar open houses (ou open houses virtuais à luz do pandemia de coronavírus) ou entrar em contato com outros agentes.
Boato interessante: 25% dos corretores de imóveis disseram que tiveram pelo menos um cliente que assinou um contrato sem pisar na propriedade durante o pandemia de coronavírus.
Etapa 2: o comprador faz uma oferta
Após semanas de pesquisa, um comprador finalmente encontra uma propriedade que adoraria chamar de “casa”. Eles trabalharão com seu agente para chegar a uma oferta adequada. O agente irá então criar uma carta de oferta e enviá-la ao agente de listagem.
A carta de oferta típica contém quatro elementos principais:
Preço
Vamos ser iniciais : Os vendedores quase sempre estão mais interessados em quanto dinheiro receberão pela casa. O desafio que os compradores enfrentam é descobrir qual valor compreende uma oferta razoável.
Se for um mercado comprador, eles provavelmente enviarão uma oferta abaixo do preço pedido e poderá ser aceita. No entanto, se for um mercado de vendedores, um comprador faria bem em entrar forte porque há uma chance de o vendedor receber outras ofertas.
Observação: a partir de 3 de maio de 2020, a propriedade média permanece no mercado por 30 dias. Se a propriedade estiver no mercado há mais de 30 dias, os vendedores provavelmente considerarão qualquer oferta – mesmo que seja uma oferta baixa.
Custos de fechamento e dinheiro sério
A carta de oferta descreve quanto você está disposto a pagar por uma propriedade, mas um comprador também pode se oferecer para pagar parte dos custos de fechamento para adoçar o negócio.
Em média, os compradores são obrigados a pagar até 5% do valor total da hipoteca no fechamento de taxas e serviços. Os vendedores, por outro lado, devem pagar de 6% a 10% do valor total da venda sobre os custos de fechamento, o que inclui as comissões do agente.
Se um comprador decidir, ele poderá envolva os custos de fechamento com o empréstimo. No entanto, observe que nem todos os credores farão isso e, muitas vezes, os custos de fechamento terão que ser pagos do próprio bolso.
Junto com uma oferta para cobrir alguns ou todos os custos de fechamento, um comprador precisará para incluir dinheiro sério, também chamado de “depósito de boa fé”. Um comprador pode colocar no mínimo $ 500 a $ 1.000, mas a regra geral é de 1% a 3% do preço total de compra. Propriedades em bairros de alto valor ou no mercado de um vendedor podem obter até 10% da compra preço em dinheiro sério.
Lembre-se, quanto mais custos de fechamento ou dinheiro sério você estiver disposto a pagar, mais atraente sua oferta será para o vendedor – porque quem não gosta de economizar um pouco de dinheiro ?
Contingências
Uma carta de oferta não estaria completa se não incluísse nenhuma contingência.
Uma contingência é uma estipulação que deve ser cumprida antes a casa pode ser vendida. Eles dão ao comprador a chance de rescindir o contrato se essas condições não forem atendidas.
As contingências mais comuns são:
- As contingências financeiras indicam que o comprador foi pré-aprovado para o financiamento, podendo inclusive dizer que tipo de empréstimo espera receber.Se o comprador não puder ser aprovado para um empréstimo ou se não for aprovado para o tipo de empréstimo desejado, a oferta pode ser cancelada sem penalidade para o comprador.
- As contingências de avaliação indicam que a propriedade deve ser avaliado pelo preço de compra (ou superior); Caso contrário, a oferta está fora da mesa, o vendedor pode optar por reduzir o preço pedido ou o comprador deve compensar a diferença.
- As contingências de inspeção determinam que um inspetor residencial profissional inspecionará a propriedade por um determinado data e dá aos compradores a oportunidade de negociar reparos ou cancelar o contrato com o vendedor.
- As contingências de vendas indicam que um comprador só concluirá a transação se puder vender sua casa atual.
Etapa 3: Oferta aceita ou início das negociações
Depois que a oferta é enviada, ela precisa ser aprovada e assinada pelo vendedor. Se o vendedor não estiver satisfeito com alguns dos termos (como o preço ou qualquer uma das contingências), ele pode rejeitar a oferta imediatamente ou pode negociar as condições com o comprador.
Isso é onde as habilidades de negociação do seu agente realmente brilharão. Eles estão ao seu lado e trabalharão arduamente para negociar os termos a seu favor – ou pelo menos fazer com que os vendedores o encontrem no meio do caminho.
Quando o comprador e o vendedor concordam com a oferta, a casa está oficialmente sob contrato.
Mas ainda não foi vendido. Existem ainda algumas etapas que devem ser concluídas antes que o comprador se torne um proprietário.
Etapa 4: Contingências devem ser atendidas
Uma vez que os termos sejam acordados e as contingências sejam atendidas , a transação agora está pendente. Isso significa que a casa está oficialmente fora do mercado, a listagem foi obtida de sites de listagem de imóveis e agora é um jogo de espera até que você possa fechar.
Kaczor explica por que é um jogo de espera: suponha que um comprador se encontre todas as suas obrigações contratuais várias semanas antes do fechamento. Por que eles têm que esperar? “Não podemos fechar porque não foi negociado. Então, durante essas três semanas, você está pendente e apenas conversando.”
Uma propriedade na fase pendente normalmente passa por inspeções e avaliações residenciais, um levantamento topográfico e uma verificação de título, também conhecido como “estágio de devida diligência”. Durante esse período (cerca de uma a duas semanas, dependendo da localização), um comprador pode encerrar o negócio se surgirem problemas, sem perguntas.
Observação: às vezes, você pode encontrar o termo “Ativo com contrato”, que normalmente está associado a vendas a descoberto. “Ativo com contrato é como uma contingência de venda de casa”, explica Kaczor. “O vendedor ainda pode olhar e até aceitar outra oferta.”
O que acontece se as contingências não forem atendidas?
Se algumas contingências não forem atendidas, o agente do comprador pode pedir uma extensão do contrato. Kaczor observa que isso geralmente ocorre porque o credor ou outra parte na transação precisa de mais tempo para fechar tudo.
“Então a pergunta é: por quê? O comprador pode ligar e dizer: Ei, quero estender minha contingência de finanças a pedido do meu credor porque eles não puderam processar a papelada ”, explica ela.
“Suponha que haja uma contingência na venda de uma casa e eles deveriam fechar em 60 dias, mas o comprador não conseguiu vender a casa dentro desse prazo. O comprador pode pedir uma prorrogação de 30 dias e continue tentando vender. ”
Etapa 5: Fechamento
É o dia de fechamento. A oferta foi enviada, as negociações foram resolvido e liquidado, e todas as contingências foram atendidas. A propriedade foi avaliada e inspecionada, o empréstimo foi aprovado e tudo está pronto para ser executado. Tudo o que o comprador precisa fazer é assinar os documentos de fechamento e pagar as taxas restantes .
O que acontece se eu amar uma propriedade, mas ela estiver sob contrato?
Se você está louco por uma casa e ela está sob contrato, sempre há uma chance de que o negócio fracasse. Isso significa que você ainda pode enviar uma oferta alternativa.
Uma oferta alternativa é como um espaço reservado. Isso coloca você “o próximo na fila” caso a oferta original não seja aceita.
A National Association of Realtors produz um Índice de confiança de corretores de imóveis mensal que rastreia quantos corretores de imóveis viram contratos encerrados antes de chegarem à mesa de fechamento . Historicamente, cerca de 4% dos contratos imobiliários falham por um motivo ou outro, mas quando a economia está volátil (como durante a pandemia do coronavírus), vimos que a taxa de rescisão de contrato dobrou para 8%.
Portanto, não há uma chance incrivelmente forte de que você tenha uma chance decente de comprar uma casa que já está sob contrato – mas ainda há uma chance!
Se você se encontrar nesta posição e quiser seguir esse caminho, fale com seu agente, e eles serão capazes de orientá-lo sobre como enviar uma oferta alternativa. Seu agente também pode ajudar a aconselhá-lo sobre como tornar essa oferta de reserva o mais atraente possível para o vendedor.
Sob contrato significa que você está mais perto da casa própria
Não há nada mais decepcionante do que encontrar uma casa que você acha que é encantadora, apenas para descobrir que ela está sob contrato. Embora alguém possa ter vencido você e enviado uma oferta, isso não significa que você está totalmente sem sorte! Existem inúmeras razões pelas quais a transação pode falhar: o financiamento do comprador não se manifesta, há problemas durante o período de devida diligência ou o comprador não conseguiu vender a casa.
Se você não puder Para tirar aquele sonho da casa, você deve conversar com seu agente sobre o envio de uma oferta alternativa Você nunca sabe – as chances podem estar a seu favor!