O metrô de Portland nunca teve tão poucas casas à venda como em novembro, entregando ainda mais energia aos vendedores e forçando os compradores a enfrentar guerras de licitações ou esperar que mais proprietários listem suas propriedades residenciais, o que exige que eles tenham confiança de que podem encontrar outro lugar para morar.
O impasse é familiar há muito tempo para os compradores domésticos competindo no mercado da área de Portland. O estoque de base tem empurrado os preços para cima há anos.
Mas em novembro, o estoque caiu novamente, para o menor nível relatado em 30 anos de história do Serviço de listagem múltipla regional (RMLS), e o preço médio de venda atingiu US $ 521.200, um aumento de 12,7% em relação a novembro de 2019.
As 2.238 residências metropolitanas de Portland colocadas no mercado no mês passado representaram uma queda de 36,3% das 3.515 listadas em outubro, de acordo com o RMLS.
Este gráfico mostra o total de listagens ativas nos últimos três anos na área metropolitana de Portland, Oregon.
Se as vendas continuassem no mesmo ritmo, levaria apenas um mês para vender todas as casas no mercado, de acordo com a RMLS.
Seis meses de estoque é um indicador de um mercado equilibrado tanto para o comprador quanto para o vendedor.
O estoque é calculado dividindo-se as listagens residenciais ativas no final do mês pelo número de vendas fechadas e casas propostas e em construção.
“Nunca tivemos registro apenas um mês de estoque ”, disse Dustin Miller da Windermere Realty Trust em Lake Oswego, reagindo ao relatório do RMLS. “Ainda estamos cambaleando. Felizmente, o preço médio de venda caiu um pouco desde outubro, o que se deve em parte ao número de anúncios de alta qualidade.”
Média do metrô de Portland e o preço médio de venda da casa desde novembro de 2012.
O preço médio de venda é o ponto intermediário em que metade das propriedades são vendidas por um preço mais alto e a outra metade por um preço mais baixo.
Quando em comparação com os 12 meses anteriores, o custo médio para comprar uma casa no metrô de Portland aumentou 6,5%, para US $ 435.000, de acordo com a RMLS.
“Estamos aconselhando os clientes a listar enquanto o estoque ainda está baixo, em vez de arriscar que depois que uma vacina for amplamente disponibilizada, as pessoas poderão voltar ao mercado com taxas normais novamente ”, diz Melissa Dorman da Living Room Reality, que é licenciada em Oregon e Washington.
“ Um estoque mais alto pode diminuir o peso guerras de lances que vemos agora ”, diz ela, acrescentando,“ em nenhum caso, vejo a tendência do mercado de Portland cair tão cedo. ”
Em novembro, 109 casas e condomínios vendidos por mais de US $ 1 milhão e 15 deles por mais de US $ 2 milhões, diz Miller.
“Isso pode realmente distorcer um pouco o preço médio de venda, mas se continuar assim, eu consideraria uma tendência real, pelo menos no futuro próximo”, diz ele.
Duas listagens de mais de $ 2 milhões vendidas rapidamente e por dinheiro. “O dinheiro é rei”, diz Miller.
Beth Benner, da Living Room Realty, prevê que levará muito de 2021 pelo menos para que a oferta acompanhe a demanda. “Os compradores estão vindo para Oregon de cidades maiores e mais caras”, diz ela, “porque eles podem trabalhar em qualquer lugar e Portland ainda parece acessível.”
Em novembro, 2.745 propriedades residenciais no metrô de Portland mudaram mãos, uma diminuição de 13% dos 3.155 fechamentos em outubro de 2020, mas um salto de 25,3% dos 2.191 fechamentos em novembro de 2019, de acordo com a RMLS.
Benner também diz que compradores de primeira viagem que trabalham em casa descobriram eles precisam de mais espaço do que um condomínio e as taxas de juros de hipotecas mais baixas da história podem fazer o pagamento da casa menos do que o aluguel, se o comprador tiver uma entrada.
Uma taxa de juros fixa de 30 anos está em a variação de 2,7% em 10 de dezembro, de acordo com a Federal Home Loan Mortgage Corporation, conhecida como Freddie Mac.
Alguns compradores não querem perder uma oportunidade de taxas mínimas em um mercado com pouco estoque, estão oferecendo preço pedido total ou mais. Para isso, eles esperam que a maioria dos reparos encontrados durante uma inspeção seja paga pelo vendedor, digamos, agentes imobiliários.
Se as negociações de reparo não agradarem ao comprador, pode haver uma “falha de venda”, na qual o comprador desiste e a propriedade volta ao mercado, diz Miller.
Ilyse Ball, principal corretor da equipe da I Realty, RE / MAX Equity Group, notou que os compradores estão se esforçando para absorver o custo total dos reparos.
“Os compradores estão menos dispostos a assumir atualizações e reparos. Eles estão indo embora se acharem que uma casa precisa de reformas ”, disse ela em maio. “Com os preços subindo nos últimos anos, as pessoas estão ficando mais exigentes e, com as condições de ficar em casa, pode ser difícil para os compradores pensarem nos trabalhadores em suas casas.”
No metrô de Portland, as 2.557 casas com oferta aceita, chamadas de vendas pendentes, caíram 20,1% em novembro em relação às 3.199 ofertas aceitas em outubro de 2020, mas eram 12.Um salto de 4% das 2.274 ofertas aceitas em novembro de 2019, de acordo com a RMLS.
O tempo médio de venda de propriedades residenciais no metrô de Portland no mês passado antes de receber uma oferta aceitável foi de 41 dias.
O agravante da escassez de casas à venda é uma população crescente, os proprietários relutantes em vender durante a pandemia do coronavírus e os incêndios florestais de setembro que destruíram mais de 4.000 residências no Oregon.
O maior fator de não venda, de acordo com a análise do banco de dados de imóveis nacionais, é a preocupação de não encontrar outra casa.
Muitos compradores domésticos ampliaram suas pesquisas e estão se mudando das áreas metropolitanas.
Interesse nos subúrbios morar, com casas em lotes maiores, vem crescendo há alguns anos, dizem os profissionais do setor imobiliário, mas o coronavírus ampliou o desejo por mais metragem quadrada, bem como um quintal relaxante para substituir as escapadelas de fim de semana.
” Os subúrbios claramente se beneficiaram este ano com a fuga urbana e as implicações gerais s da pandemia relacionada às oportunidades de trabalho em casa ”, diz Jim Arnal, da Living Room Realty.
– Janet Eastman | 503-294-4072
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