Zasady wymiany 1031: co musisz wiedzieć

W przypadku nieruchomości, wymiana 1031 to zamiana jednej nieruchomości inwestycyjnej na inną, która umożliwia odroczenie podatku od zysków kapitałowych. Termin, którego nazwa pochodzi od kodu IRS w sekcji 1031, jest używany przez pośredników w handlu nieruchomościami, firmy zajmujące się sprzedażą nieruchomości, inwestorów i mamy piłkarskie. Niektórzy nawet nalegają na zrobienie z tego czasownika, na przykład: „Niech ten budynek 1031 stanie się dla innego”.

Sekcja 1031 IRS zawiera wiele ruchomych części, które inwestorzy na rynku nieruchomości musi zrozumieć, zanim spróbujesz jej użyć. Wymiany można dokonać tylko w przypadku nieruchomości podobnego rodzaju, a zasady IRS ograniczają korzystanie z nieruchomości wakacyjnych. Istnieją również implikacje podatkowe i ramy czasowe, które mogą być problematyczne. Jeśli jednak rozważasz 1031— lub jesteś po prostu ciekawy – oto, co powinieneś wiedzieć o zasadach.

Co to jest sekcja 1031?

Ogólnie mówiąc, wymiana 1031 (nazywana również wymianą podobnego rodzaju lub Starkerem) jest zamianą jednej nieruchomości inwestycyjnej na inną. Chociaż większość swapów podlega opodatkowaniu jako sprzedaż, jeśli twój spełnia wymagania 1031, w momencie wymiany nie będziesz mieć żadnego podatku lub będzie on ograniczony.

W efekcie możesz zmienić formę swojej inwestycji bez (jak widzi to IRS) wypłaty lub rozpoznania zysku kapitałowego. Dzięki temu Twoja inwestycja będzie nadal rosnąć z odroczonym podatkiem. Nie ma ograniczeń co do tego, ile razy i jak często możesz zrobić 1031. Możesz przenosić zysk z jednej nieruchomości inwestycyjnej na inną, na inną i na inną. Chociaż możesz mieć zysk na każdej zamianie, unikasz podatku, dopóki nie sprzedasz za gotówkę wiele lat później. Następnie, jeśli wszystko wyjdzie zgodnie z planem, zapłacisz tylko jeden podatek i to według długoterminowej stawki zysków kapitałowych (obecnie 15% lub 20%, w zależności od dochodu – i 0% dla niektórych podatników o niższych dochodach).

Większość giełd musi być po prostu „podobnego rodzaju” – enigmatyczny zwrot, który nie oznacza tego, co myślisz, że oznacza. Możesz wymienić apartamentowiec na surową ziemię lub ranczo na centrum handlowe. Zasady są zaskakująco liberalne. Możesz nawet zamienić jedną firmę na inną. Ale są pułapki na nieostrożnych.

Przepis 1031 dotyczy inwestycji i własności biznesowej, chociaż reguły mogą mieć zastosowanie do byłego głównego miejsca zamieszkania pod pewnymi warunkami. Istnieją również sposoby wykorzystania 1031 do zamiany domów wakacyjnych – więcej o tym później – ale ta luka jest znacznie węższa niż kiedyś.

Specjalne zasady dotyczące nieruchomości podlegających amortyzacji

Specjalne zasady mają zastosowanie w przypadku wymiany nieruchomości podlegającej amortyzacji. Może to wywołać zysk znany jako odzyskanie amortyzacji, który jest opodatkowany jako zwykły dochód. Ogólnie rzecz biorąc, jeśli zamienisz jeden budynek na inny, możesz uniknąć ponownego zajęcia. Ale jeśli wymienisz ulepszony grunt na budynek na nieulepszony grunt bez budynku, amortyzacja, o którą wcześniej prosiłeś, zostanie zwrócona jako zwykły dochód.

Takie komplikacje są dlaczego potrzebujesz profesjonalnej pomocy, kiedy „robisz 1031.

Zmiany w przepisach 1031

Przed wejściem w życie nowej ustawy o cięciach podatkowych i zatrudnieniu (TCJA ) w grudniu 2017 r. niektóre wymiany dóbr osobistych – takich jak licencje franczyzowe, samoloty i sprzęt – kwalifikowały się do wymiany 1031. Zgodnie z nową ustawą kwalifikują się tylko nieruchomości.

Warto zwrócić uwagę, że pełna ulga podatkowa TCJA na określone aktywa osobiste może pomóc zrekompensować tę zmianę w prawie podatkowym.

TCJA zawiera regułę przejściową, która zezwalała na 1031 wymianę kwalifikowanego majątku osobistego w 2018 r., Jeśli oryginalna nieruchomość została sprzedana lub nieruchomość wymienna nabyta do 31 grudnia 2017 r. Zasada przejściowa jest specyficzna dla podatnika i nie zezwala na wymianę odwrotną 1031, gdy nowa nieruchomość została zakupiona przed sprzedażą starej nieruchomości.

Opóźniona wymiana i zasady czasowe

Klasycznie, wymiana obejmuje prostą zamianę jednej nieruchomości na inną między dwojgiem ludzi.Ale szanse na znalezienie kogoś, kto ma dokładnie taką nieruchomość, jaką chcesz, i kto chce dokładnie taką, jaką posiadasz, są niewielkie. Z tego powodu większość wymian to wymiany opóźnione, trójstronne lub wymiany Starkera (nazwane od pierwszego przypadku podatkowego, który na nie pozwolił).

W przypadku wymiany opóźnionej , potrzebujesz wykwalifikowanego pośrednika (pośrednika), który będzie przechowywał gotówkę po „sprzedaży” nieruchomości i wykorzysta ją do „zakupu” nieruchomości zamiennej dla Ciebie. Ta trójstronna wymiana jest traktowana jako zamiana.

Istnieją dwie kluczowe zasady czasowe, których należy przestrzegać w przypadku opóźnionej wymiany:

Zasada 45 dni

Pierwsza dotyczy wyznaczenia właściwości zastępczej. Po sprzedaży nieruchomości pośrednik otrzyma gotówkę. Nie możesz otrzymać gotówki lub zepsuje to traktowanie 1031. Ponadto, w ciągu 45 dni od sprzedaży swojej nieruchomości, musisz pisemnie wskazać pośrednikowi nieruchomość zamienną, określając nieruchomość, którą chcesz nabyć. IRS twierdzi, że możesz wyznaczyć trzy nieruchomości, o ile ostatecznie zamkniesz jedną z nich. Możesz nawet wskazać więcej niż trzy, jeśli podlegają one określonym testom wyceny.

Reguła 180 dni

Druga reguła czasowa w przypadku opóźnionej wymiany dotyczy zamknięcia. Nową nieruchomość należy zamknąć w ciągu 180 dni od sprzedaży starej.

Implikacje podatkowe: gotówka i zadłużenie

Możesz mieć resztę gotówki po nabyciu pośrednika jest własnością zastępczą. Jeśli tak, pośrednik zapłaci Ci to na koniec 180 dni. Ta gotówka – znana jako „rozruch” – będzie opodatkowana jako częściowe wpływy ze sprzedaży Twojej nieruchomości, zazwyczaj jako zysk kapitałowy.

Jeden z głównych sposobów ludzie mają kłopoty z tymi transakcjami, nie biorą pod uwagę pożyczek. Musisz wziąć pod uwagę kredyty hipoteczne lub inne zadłużenie na nieruchomości, którą zrzekasz się, oraz wszelkie długi na nieruchomości zastępczej. Jeśli nie otrzymasz zwrotu gotówki, ale Twoje zobowiązanie spadnie – to również zostanie potraktowane jako dochód, podobnie jak gotówka.

Załóżmy, że masz kredyt hipoteczny 1 mln USD na starej nieruchomości, ale Twój kredyt hipoteczny na nowej nieruchomości, który otrzymasz w zamian, wynosi tylko 900 000 USD. Masz 100 000 USD zysku, który jest również klasyfikowany jako „rozruch” i zostanie opodatkowany.

1031s dla domów wakacyjnych

Być może słyszałeś opowieści o podatnikach, którzy skorzystali z przepisu 1031, aby zamienić jeden dom wakacyjny na inny, być może nawet na dom, w którym chcą przejść na emeryturę i Sekcja 1031 opóźniło uznanie zysku. Później przeprowadzili się do nowej posiadłości, uczynili z niej swoje główne miejsce zamieszkania i ostatecznie planowali skorzystać z wyłączenia 500 000 dolarów za zysk kapitałowy. Wykluczenie to pozwala sprzedać swoje główne miejsce zamieszkania i, w połączeniu z małżonkiem, osłonić 500 000 dolarów zysku kapitałowego, o ile mieszkałeś tam przez dwa lata z ostatnich pięciu.

W 2004 roku Kongres Tak, podatnicy mogą nadal zamieniać domy wakacyjne w nieruchomości do wynajęcia i dokonywać 1031 wymian. Przykład: Przestajesz używać swojego domu na plaży, wynajmujesz go na sześć miesięcy lub rok, a następnie wymieniasz na inną nieruchomość. Jeśli zdobędziesz najemcę i będziesz postępować w sposób biznesowy, prawdopodobnie przekształciłeś dom w nieruchomość inwestycyjną, co powinno sprawić, że Twoja 1031 zamiana będzie OK.

Jednakże, jeśli oferujesz go jedynie do wynajęcia, ale w rzeczywistości nigdy nie masz najemców, prawdopodobnie nie jest to dozwolone. Kluczowe będą fakty, podobnie jak termin. Im więcej czasu upływa po przekształceniu nieruchomości w wynajem, tym lepiej. Chociaż nie ma absolutnego standardu, to prawdopodobnie nie wystarczy mniej niż sześć miesięcy użytkowania w dobrej wierze. Rok byłby lepszy.

Przeprowadzka do Zamiennego Domu 1031

Jeśli chcesz wykorzystać nieruchomość, na którą się zamieniłeś, jako nowy drugi lub nawet główny dom, nie możesz się wprowadzić od razu . W 2008 r. IRS ustanowił zasadę „bezpiecznej przystani”, zgodnie z którą nie będzie kwestionował, czy lokal zastępczy kwalifikuje się jako nieruchomość inwestycyjna dla celów art. 1031. Aby spełnić tę „bezpieczną przystań”, w każdym z dwóch 12-miesięcznych okresy bezpośrednio po wymianie:

• Musisz wynająć mieszkanie innej osobie na uczciwy wynajem na 14 dni lub dłużej
• Użytek własny lokalu mieszkalnego nie może przekraczać dłuższego z 14 dni lub 10% liczby dni w okresie 12 miesięcy, w których lokal jest wynajmowany na warunkach godziwego wynajmu.

Ponadto po pomyślnej zamianie jednego urlopu lub nieruchomości inwestycyjnej na inną nie można od razu przekształcić nowej nieruchomości w swój główny dom i skorzystać z wykluczenie o wartości 500 000 USD.

Przed zmianą prawa w 2004 roku inwestor mógł przenieść jedną nieruchomość do wynajęcia w zamian za inną nieruchomość do wynajęcia, wynająć nową nieruchomość do wynajęcia na pewien czas, wprowadź się do nieruchomości na kilka lat, a następnie sprzedaj ją, korzystając z wyłączenia zysków ze sprzedaży głównej rezydencji. Teraz, jeśli nabywasz nieruchomość na giełdzie 1031, a później spróbujesz sprzedać tę nieruchomość jako swoją główne miejsce zamieszkania, wykluczenie nie będzie miało zastosowania w okresie pięciu lat rozpoczynającym się od daty nabycia nieruchomości w ramach podobnej wymiany 1031. Innymi słowy, będziesz musiał czekać dużo dłużej, aby wykorzystać kapitał pierwotnego miejsca zamieszkania – ulga podatkowa od zysków.

Podsumowanie

Z giełdy 1031 mogą korzystać doświadczeni inwestorzy w nieruchomości jako strategia odroczenia podatku w celu budowania bogactwa. Wiele złożonych ruchomych części wymaga nie tylko zrozumienia zasad, ale także skorzystania z profesjonalnej pomocy – nawet dla doświadczonych inwestorów.