Portland Metro nigdy nie miało tak niewielu domów na sprzedaż, jak w listopadzie, dając jeszcze więcej mocy sprzedającym i zmuszając kupujących do stawienia czoła wojnom przetargowym lub czekania, aż więcej właścicieli wystawi ich nieruchomość mieszkalną, co wymaga od nich pewności, że mogą znaleźć inne miejsce do życia.
Zator z drewna jest od dawna znany kupującym w domu konkurować na rynku w Portland. Zapasy na poziomie piwnicy od lat podnoszą ceny.
Jednak w listopadzie zapasy ponownie spadły, osiągając najniższy poziom odnotowany w 30-letniej historii regionalnej usługi wielokrotnego wystawiania. (RMLS), a średnia cena sprzedaży osiągnęła 521 200 USD, co oznacza 12,7% wzrost w porównaniu z listopadem 2019 r.
Liczba 2238 domów metra w Portland wprowadzonych na rynek w zeszłym miesiącu spadła o 36,3% w porównaniu z 3515 sprzedanymi w październiku, według RMLS.
Ten wykres przedstawia całkowitą liczbę aktywnych aukcji w ciągu ostatnich trzech lat kalendarzowych w aglomeracji Portland w stanie Oregon.
Jeśli sprzedaż będzie kontynuowana w tym samym tempie, sprzedaż wszystkich produktów zajęłaby tylko miesiąc domy na rynku, według RMLS.
Sześć miesięcy zapasów jest wskaźnikiem równowagi rynku zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego.
Zapasy są obliczane poprzez podzielenie aktywnych ofert mieszkań pod koniec miesiąca przez liczbę sprzedanych zakończonych sprzedaży i domów w budowie.
„Nigdy w historii nie mieliśmy tylko jeden miesiąc zapasów ”, mówi Dustin Miller z Windermere Realty Trust w Lake Oswego w odpowiedzi na raport RMLS. „Nadal się nie udajemy. Na szczęście mediana ceny sprzedaży spadła odrobinę od października, co częściowo wynika z liczby ofert z wyższej półki”.
Średnia cena w Portland Metro i mediana ceny sprzedaży domu od listopada 2012 r.
Mediana ceny sprzedaży to punkt, w którym połowa nieruchomości sprzedaje się po wyższej cenie, a druga połowa po niższej cenie.
Kiedy w porównaniu z poprzednimi 12 miesiącami średni koszt zakupu domu metra w Portland podskoczył o 6,5%, do 435 000 USD, według RMLS.
„Zalecamy klientom wystawianie na sprzedaż, gdy zapasy są nadal niskie, zamiast ryzykować że po powszechnym udostępnieniu szczepionki ludzie mogą ponownie wejść na rynek po normalnych cenach ”- mówi Melissa Dorman z Living Room Reality, która ma licencje w Oregonie i Waszyngtonie.
„ Większe zapasy mogą zmniejszyć wojny licytacyjne, które obserwujemy teraz ”, mówi, dodając:„ w żadnym wypadku nie widzę trendu na rynku Portland w najbliższym czasie ”.
W listopadzie 109 domów i mieszkania sprzedano za ponad 1 milion dolarów, a 15 z nich za ponad 2 miliony dolarów, mówi Miller.
„To może naprawdę trochę wypaczyć średnią cenę sprzedaży, ale jeśli utrzyma się, uznałbym to za prawdziwy trend, przynajmniej w najbliższej przyszłości” – mówi.
Dwie aukcje za ponad 2 miliony dolarów sprzedane szybko i za gotówkę. „Gotówka jest królem” – mówi Miller.
Beth Benner z Living Room Realty przewiduje, że zajmie to dużo 2021 roku przynajmniej po to, by podaż dorównała popytowi. „Nabywcy przyjeżdżają do Oregonu z większych, droższych miast” – mówi – „ponieważ mogą pracować z dowolnego miejsca, a Portland nadal wydaje się„ niedrogie ””.
W listopadzie zmieniło się 2745 nieruchomości mieszkalnych w Portland. rozdań, o 13% mniej w porównaniu z 3155 zamknięciami w październiku 2020 r., ale o 25,3% w porównaniu z 2191 zamknięciami w listopadzie 2019 r., według RMLS.
Benner mówi również, że kupujący po raz pierwszy pracujący w domu potrzebują więcej miejsca niż mieszkanie typu studio, a najniższe w historii oprocentowanie kredytu hipotecznego może spowodować, że spłata domu będzie niższa niż czynsz, jeśli kupujący ma wpłacony zaliczkę.
30-letnia stała stopa procentowa przedział 2,7% na 10 grudnia, według Federal Home Loan Mortgage Corporation, znanego jako Freddie Mac.
Niektórzy kupujący nie chcą przegapić okazji na najniższe stopy procentowe na rynku o niewielkich zapasów, oferują pełną cenę wywoławczą lub więcej. W tym celu oczekują, że większość napraw znalezionych podczas inspekcji zostanie opłacona przez sprzedającego, na przykład agentów nieruchomości.
Jeśli negocjacje dotyczące naprawy nie zadowalają kupującego, może dojść do „niepowodzenia sprzedaży”, w wyniku którego kupujący wycofa się, a nieruchomość wróci na rynek, mówi Miller.
Ilyse Ball, główny broker zespołu I Realty, RE / MAX Equity Group, zauważył, że kupujący kopią po piętach, gdy proszeni są o pokrycie pełnego kosztu napraw.
„Kupujący są mniej skłonni do przeprowadzania aktualizacji i napraw. Odchodzą, jeśli uznają, że dom wymaga pracy – powiedziała w maju. „Wraz ze wzrostem cen w ciągu ostatnich kilku lat ludzie stają się coraz bardziej wybredni, a warunki, w których można pozostać w domu, mogą zniechęcać kupujących do myślenia o pracownikach w ich domu”.
W metrze w Portland, liczba 2557 domów z zaakceptowaną ofertą, zwaną sprzedażą oczekującą, spadła w listopadzie o 20,1% w porównaniu z 3199 ofertami zaakceptowanymi w październiku 2020 r., ale było ich 12.Według RMLS wzrost o 4% w porównaniu z 2274 ofertami przyjętymi w listopadzie 2019 r.
Średni czas sprzedaży nieruchomości mieszkalnych metra w Portland w zeszłym miesiącu przed otrzymaniem akceptowalnej oferty wyniósł 41 dni.
Wraz z niedoborem domów na sprzedaż rośnie populacja, a właściciele nie chcą sprzedawać podczas pandemii koronawirusa i wrześniowych pożarów, które zniszczyły ponad 4000 mieszkań w Oregonie.
Największym powodem braku sprzedaż, zgodnie z analizą krajowej bazy danych nieruchomości, wiąże się z problemem nie znalezienia innego domu.
Wielu kupujących w domu rozszerzyło swoje poszukiwania i wyprowadza się z obszarów miejskich.
Zainteresowanie podmiejskimi Mieszkania z domami na większych działkach rosną od kilku lat, mówią specjaliści od nieruchomości, ale koronawirus wzmocnił pragnienie posiadania większej powierzchni, a także relaksującego ogródka, który zastąpiłby weekendowe wypady.
” W tym roku przedmieścia wyraźnie skorzystały na lotach miejskich i ich ogólnych konsekwencjach z pandemii związanej z możliwością pracy w domu ”- mówi Jim Arnal z Living Room Realty.
– Janet Eastman | 503-294-4072
[email protected] | @janeteastman