Ile razy trafiłeś na aukcję i zaznacza ona wszystkie pola na liście – ale status aukcji mówi, że jest „w trakcie umowy” lub „sprzedaż w toku”? Zrozpaczony, idziesz dalej i masz nadzieję, że znajdziesz równie wspaniały dom.
Ale co oznacza określenie „w kontrakcie” w statusie aukcji?
Julie H. Kaczor, najlepiej sprzedająca się agentka z Illinois z ponad 27-letnim doświadczeniem, wyjaśnia:
„Pod kontraktem” to mniej więcej spotkanie umysłów. Kupujący i sprzedający uzgodnili warunki umowy, takie jak cena, data zamknięcia, majątek osobisty, zadatek, przygotowanie podatkowe i nieprzewidziane wydatki ”.
Całkiem proste, prawda? Cóż, jest to trochę bardziej skomplikowane i aby w pełni zrozumieć, co oznacza „w ramach umowy”, przyjrzyjmy się procesowi sprzedaży i zamykania.
Krok 1: Sprzedający wprowadza swój dom na rynek
Gdy sprzedawca zdecyduje, że nadszedł czas, aby wprowadzić swój dom na rynek, kontaktuje się z agentem, który zbada nieruchomość i zbierze dane o okolicy. Następnie spotka się ze sprzedawcą, aby przejrzeć zebrane przez siebie informacje i zaproponować cenę aukcji. Jeśli sprzedawca się zgodzi, agent przedstawi mu umowę wystawienia oferty i wyjaśni warunki, zanim obie strony podpiszą.
Następnie agent stworzy plan marketingowy, który obejmuje (ale nie ogranicza się do) umieszczenia nieruchomości w usłudze wielokrotnego wystawiania (MLS), publikowania w mediach społecznościowych, hostowania dni otwartych (lub wirtualnych domów otwartych w świetle pandemii koronawirusa) lub kontaktowanie się z innymi agentami.
Ciekawa ciekawostka: 25% pośredników w obrocie nieruchomościami stwierdziło, że ma co najmniej jednego klienta, który podpisał umowę bez nadepnięcia na nieruchomość podczas pandemia koronawirusa.
Krok 2: Kupujący składa ofertę
Po tygodniach poszukiwań kupujący w końcu znajduje nieruchomość, którą chciałby nazwać „domem”. Będą współpracować ze swoim agentem, aby przedstawić odpowiednią ofertę. Agent utworzy następnie list ofertowy i wyśle go do agenta wystawiającego.
Typowy list ofertowy zawiera cztery kluczowe elementy:
Cena
Bądźmy szczerzy : Sprzedawcy prawie zawsze są najbardziej zainteresowani tym, ile pieniędzy otrzymają za swój dom. Kupujący muszą dowiedzieć się, jaka kwota stanowi rozsądną ofertę.
Jeśli jest to rynek kupującego, prawdopodobnie złożą ofertę poniżej ceny wywoławczej i może ona zostać zaakceptowana. Jeśli jednak jest to rynek sprzedającego, kupującemu dobrze by było, gdyby był silny, ponieważ istnieje szansa, że sprzedawca otrzymał inne oferty.
Uwaga: od 3 maja 2020 r. Przeciętna nieruchomość pozostaje na rynku przez 30 dni. Jeśli nieruchomość jest na rynku dłużej niż 30 dni, sprzedawcy prawdopodobnie rozważą każdą ofertę – nawet jeśli jest to oferta z niską ceną.
Koszty zamknięcia i zadatek
List ofertowy określa, ile jesteś gotów zapłacić za nieruchomość, ale kupujący może również zaoferować pokrycie części kosztów zamknięcia w celu osłodzenia transakcji.
Średnio kupujący są zobowiązani do zapłacenia do 5% pełnej kwoty kredytu hipotecznego w momencie zamknięcia opłat i usług. Z drugiej strony od sprzedawców oczekuje się, że zapłacą od 6% do 10% całkowitej kwoty sprzedaży z tytułu kosztów zamknięcia, w tym prowizji agenta.
Jeśli kupujący zdecyduje się na taką opcję, może być w stanie zapłacić zawrzeć koszty zamknięcia pożyczką. Należy jednak pamiętać, że nie wszyscy pożyczkodawcy to zrobią i często koszty zamknięcia będą musiały być opłacone z własnej kieszeni.
Wraz z ofertą pokrycia części lub całości kosztów zamknięcia kupujący będzie musiał aby uwzględnić zadatek, zwany także „depozytem w dobrej wierze”. Kupujący może odłożyć od 500 do 1000 USD, ale ogólna zasada to od 1% do 3% całkowitej ceny zakupu. Nieruchomości w dzielnicach o dużej wartości lub na rynku sprzedawcy mogą uzyskać do 10% ceny zakupu cena w zadatku.
Pamiętaj, że im więcej kosztów zamknięcia lub zarobków jesteś gotów zapłacić, tym bardziej kusząca będzie Twoja oferta dla sprzedającego – bo kto nie lubi oszczędzać trochę pieniędzy ?
Nieprzewidziane okoliczności
List z ofertą nie byłby kompletny, gdyby nie zawierał żadnych nieprzewidzianych okoliczności.
Awaria to warunek, który należy spełnić przed dom może zostać sprzedany. Dają kupującemu szansę na wycofanie się z umowy, jeśli te warunki nie zostaną spełnione.
Najczęstsze zdarzenia nieprzewidziane to:
- Z uwarunkowań finansowych wynika, że kupujący został wstępnie zatwierdzony do finansowania, a nawet może powiedzieć, jakiego rodzaju pożyczkę chce otrzymać.Jeśli kupujący nie może uzyskać zgody na pożyczkę lub nie uzyska zgody na pożyczkę dla danego rodzaju, oferta może zostać anulowana bez ponoszenia kary przez kupującego.
- W przypadku ewentualnych okoliczności związanych z wyceną stwierdza się, że nieruchomość musi być wycenione według ceny zakupu (lub wyższej); W przeciwnym razie oferta jest nieaktualna, sprzedawca może zdecydować się na obniżenie ceny wywoławczej lub kupujący musi nadrobić różnicę.
- W przypadku nieprzewidzianych okoliczności inspektor domu sprawdzi nieruchomość przez określony data i daje kupującym możliwość negocjowania napraw lub anulowania umowy ze sprzedającym.
- W przypadku ewentualnej sprzedaży stwierdza się, że kupujący sfinalizuje transakcję tylko wtedy, gdy będzie mógł sprzedać swój obecny dom.
Krok 3: Oferta przyjęta lub rozpoczęcie negocjacji
Po złożeniu oferta musi zostać zatwierdzona i podpisana przez sprzedającego. Jeśli sprzedawca nie jest zadowolony z niektórych warunków (takich jak cena lub inne warunki), może odrzucić ofertę lub negocjować warunki z kupującym.
To jest gdzie umiejętności negocjacyjne Twojego agenta naprawdę zabłysną. Są w twoim kącie i będą ciężko pracować, aby wynegocjować warunki na twoją korzyść – lub przynajmniej zmusić sprzedawców do spotkania się z tobą w połowie drogi.
Kiedy kupujący i sprzedający uzgodnią ofertę, wtedy dom jest oficjalnie objęty umową.
Ale nie jest jeszcze sprzedawany. Jest jeszcze kilka kroków, które należy wykonać, zanim kupujący stanie się właścicielem domu do wynajęcia.
Krok 4: Konieczność spełnienia warunków awaryjnych
Po uzgodnieniu warunków i spełnieniu zobowiązań warunkowych , transakcja jest teraz w toku. Oznacza to, że dom jest oficjalnie wycofany z rynku, oferta jest pobierana z witryn z listami nieruchomości, a teraz jest to gra oczekiwania, aż będziesz mógł ją zamknąć.
Kaczor wyjaśnia, dlaczego jest to gra w oczekiwanie: Załóżmy, że kupujący spotyka się wszystkie zobowiązania umowne na kilka tygodni przed zamknięciem. Dlaczego muszą czekać? „Nie możemy zamknąć, ponieważ nie zostało wynegocjowane. Więc przez te trzy tygodnie czekasz i po prostu spędzasz czas”.
Nieruchomość będąca w toku zwykle przechodzi inspekcje domu, wycenę domu, badanie terenu i sprawdzenie tytułu prawnego, zwane także „etapem należytej staranności”. W tym okresie (od około jednego do dwóch tygodni, w zależności od lokalizacji) kupujący może rozwiązać umowę, jeśli pojawią się problemy, bez zadawania pytań.
Uwaga: czasami możesz spotkać się z terminem „aktywny z umową”, co zwykle kojarzy się z krótką sprzedażą. „Aktywny z umową jest jak ewentualna sprzedaż domu” – wyjaśnia Kaczor. „Sprzedawca może nadal przejrzeć, a nawet zaakceptować inną ofertę”.
Co się stanie, jeśli nie zostaną spełnione warunki awaryjne?
Jeśli niektóre okoliczności nie zostaną spełnione, agent kupującego może poprosić o przedłużenie umowy. Kaczor zauważa, że dzieje się tak zwykle dlatego, że pożyczkodawca lub inna strona transakcji potrzebuje więcej czasu na zapięcie wszystkiego.
„W takim razie pytanie brzmi: dlaczego? Kupujący może zadzwonić i powiedzieć: „Hej, chcę przedłużyć moje zobowiązania finansowe na prośbę pożyczkodawcy, ponieważ nie mógł on przetworzyć dokumentów” ”. Wyjaśnia.
„Załóżmy, że sprzedaż domu jest nieprzewidywalna i ma zakończyć się za 60 dni, ale kupujący nie może sprzedać domu w tym czasie. Kupujący może poprosić o przedłużenie o 30 dni i kontynuuj próbę sprzedaży. ”
Krok 5: Zamknięcie
Dzień zamknięcia. Oferta została złożona, negocjacje zostały skasowany i rozliczony, a wszystkie nieprzewidziane okoliczności zostały spełnione. Nieruchomość została wyceniona i sprawdzona, pożyczka została zatwierdzona i wszystko jest gotowe. Wszystko, co musi zrobić kupujący, to podpisać dokumenty zamknięcia i zapłacić wszelkie pozostałe opłaty .
Co się stanie, jeśli kocham nieruchomość, ale jest ona objęta umową?
Jeśli masz ochotę na dom, który jest objęty umową, zawsze istnieje szansa, że umowa się nie powiedzie. Oznacza to, że nadal możesz złożyć ofertę zastępczą.
Oferta zapasowa jest jak symbol zastępczy. Umieszcza Cię „następny w kolejce”, jeśli pierwotna oferta upadnie.
Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami opracowuje miesięczny Indeks Zaufania Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, który śledzi, ilu agentów nieruchomości widziało umowy rozwiązane, zanim dotarły do tabeli zamknięcia . Historycznie około 4% umów dotyczących nieruchomości kończy się niepowodzeniem z tego czy innego powodu, ale gdy gospodarka jest niestabilna (na przykład podczas pandemii koronawirusa), zauważyliśmy, że współczynnik zerwania umów podwoił się do 8%.
Więc nie ma niesamowicie dużej szansy, że dostaniesz przyzwoitą szansę na zakup domu, który jest już objęty umową – ale wciąż jest szansa!
Jeśli znajdziesz się na takim stanowisku i chcesz iść tą drogą, koniecznie porozmawiaj ze swoim agentem, a on będzie w stanie przeprowadzić Cię przez proces składania oferty zastępczej. Twój agent może również pomóc Ci doradzić, jak sprawić, aby ta oferta kopii zapasowej była jak najbardziej atrakcyjna dla sprzedawcy.
Umowa oznacza, że jesteś bliżej właściciela domu
Nie ma nic bardziej rozczarowującego niż znalezienie domu, który Twoim zdaniem jest czarujący, tylko po to, by odkryć, że jest objęty umową. Chociaż ktoś mógł cię pobić i złożyć ofertę, nie oznacza to, że nie masz szczęścia! Istnieje niezliczona liczba powodów, dla których transakcja może się nie powieść: finansowanie kupującego nie jest widoczne, występują problemy w trakcie okresu due diligence lub kupujący nie był w stanie sprzedać swojego domu.
Jeśli nie możesz wyrzucić z głowy ten wymarzony dom, porozmawiaj ze swoim agentem o złożeniu oferty zastępczej. Nigdy nie wiadomo – szanse mogą być na Twoją korzyść!