Hoe vaak ben je een advertentie tegengekomen, en het vinkt elk vakje op je lijst af, maar de vermeldingsstatus zegt dat het “onder contract” of “in afwachting van verkoop” is? Crestfallen, je gaat verder en hoopt dat je een even geweldig huis zult vinden.
Maar wat betekent onder contract in een advertentie-status?
Julie H. Kaczor, een topverkopende makelaar uit Illinois met meer dan 27 jaar ervaring onder haar riem, legt uit:
“Onder contract” is min of meer een ontmoeting tussen de geesten. De koper en verkoper zijn akkoord gegaan met de voorwaarden van het contract, zoals de prijs, de sluitingsdatum, de persoonlijke eigendommen, het geld, de belastingvoorbereiding en onvoorziene omstandigheden. ”
Vrij eenvoudig, toch? Nou, het is iets meer betrokken dan dat, en om volledig te begrijpen wat “onder contract” betekent, laten we eens kijken naar het verkoop- en afsluitingsproces.
Stap 1: Verkoper zet zijn huis op de markt
Wanneer een verkoper besluit dat het tijd is om zijn huis op de markt te zetten, nemen ze contact op met een makelaar die het pand onderzoekt en gegevens over de buurt verzamelt. Vervolgens zullen ze de verkoper ontmoeten om de informatie die ze hebben verzameld doornemen en zij zullen de prijs van de aanbieding aanbevelen. Als de verkoper akkoord gaat, zal de makelaar hem een aanbiedingsovereenkomst voorleggen en de voorwaarden uitleggen voordat beide partijen ondertekenen.
Vervolgens agent zal een marketingplan opstellen, dat bestaat uit (maar niet beperkt tot) het aanbieden van het onroerend goed op de multiple listing-service (MLS), het plaatsen op sociale media, het hosten van open dagen (of virtuele open huizen in het licht van de coronavirus pandemie), of contact opnemen met collega-agenten.
Interessante versnapering: vijfentwintig procent van de makelaars zei dat ze ten minste één klant hebben gehad die een contract heeft ondertekend zonder een voet op het terrein te zetten tijdens de coronavirus pandemie.
Stap 2: Koper doet een bod
Na weken van zoeken vindt een koper eindelijk een woning die hij graag thuis zou willen noemen. Ze werken samen met hun makelaar om een passend aanbod te doen. De agent zal dan een aanbiedingsbrief opstellen en deze naar de listingagent sturen.
De typische aanbiedingsbrief bevat vier belangrijke elementen:
Prijs
Laten we eerlijk zijn : Verkopers zijn bijna altijd het meest geïnteresseerd in hoeveel geld ze voor hun huis krijgen. De uitdaging voor kopers is om uit te zoeken welk bedrag een redelijk bod omvat.
Als het een kopersmarkt is, zullen ze waarschijnlijk een bod indienen dat onder de vraagprijs ligt, en het kan worden geaccepteerd. Als het echter een verkopersmarkt is, doet een koper er goed aan om sterk binnen te komen, omdat er een kans is dat de verkoper andere aanbiedingen heeft ontvangen.
Opmerking: vanaf 3 mei 2020 blijft het gemiddelde onroerend goed op de markt gedurende 30 dagen. Als het onroerend goed langer dan 30 dagen op de markt is, zullen verkopers waarschijnlijk elk bod in overweging nemen, zelfs als het een low-ball bod is.
Afsluitingskosten en echt geld
In de aanbiedingsbrief staat hoeveel u bereid bent te betalen voor een woning, maar een koper kan ook aanbieden om een deel van de afsluitingskosten te betalen om de deal.
Gemiddeld zijn kopers verplicht om tot 5% van het volledige hypotheekbedrag te betalen bij het afsluiten van vergoedingen en services. Van verkopers wordt daarentegen verwacht dat ze tussen de 6% en 10% van het totale verkoopbedrag betalen aan sluitingskosten, inclusief makelaarscommissies.
Als een koper ervoor kiest, kunnen ze mogelijk verpak de afsluitingskosten in hun lening. Houd er echter rekening mee dat niet alle geldschieters dit zullen doen en dat de afsluitingskosten vaak direct betaald moeten worden.
Naast een bod om sommige of alle afsluitingskosten te dekken, zal een koper om oprecht geld op te nemen, ook wel een aanbetaling te goeder trouw genoemd. Een koper kan slechts $ 500 tot $ 1.000 neerleggen, maar een algemene vuistregel is 1% tot 3% van de totale aankoopprijs. Eigendommen in hoogwaardige buurten of op een verkopersmarkt kunnen tot 10% van de aankoop oplopen prijs in serieus geld.
Onthoud dat hoe meer afsluitingskosten of serieuze bedragen u bereid bent te betalen, hoe aantrekkelijker uw bod voor de verkoper zal zijn – want wie houdt er niet van om een beetje geld te besparen? ?
Onvoorziene omstandigheden
Een aanbiedingsbrief zou niet compleet zijn als er geen onvoorziene gebeurtenissen in waren opgenomen.
Een onvoorziene gebeurtenis is een bepaling waaraan moet worden voldaan voordat het huis kan worden verkocht. Ze geven de koper de kans om uit een contract terug te komen als niet aan die voorwaarden is voldaan.
De meest voorkomende onvoorziene omstandigheden zijn:
- Volgens financiële onvoorziene omstandigheden is de koper vooraf goedgekeurd voor financiering en kunnen ze zelfs zeggen wat voor soort lening ze hopen te ontvangen.Als de koper niet kan worden goedgekeurd voor een lening of als ze niet worden goedgekeurd voor het gewenste type lening, kan het bod worden geannuleerd zonder boete voor de koper.
- Onvoorziene schattingen stellen dat het onroerend goed moet zijn getaxeerd op de koopprijs (of hoger); Anders valt het bod niet op tafel, kan de verkoper ervoor kiezen om de vraagprijs te verlagen, of moet de koper het verschil goedmaken.
- Onvoorziene inspecties stellen dat een professionele woninginspecteur de woning zal inspecteren door een specifieke datum en geeft kopers de mogelijkheid om te onderhandelen over reparaties of om het contract met de verkoper te annuleren.
- Voorwaardelijke verkoopvoorwaarden stellen dat een koper de transactie alleen zal voltooien als hij zijn huidige huis kan verkopen.
Stap 3: Aanbieding geaccepteerd of onderhandelingen beginnen
Zodra de aanbieding is ingediend, moet deze worden goedgekeurd en ondertekend door de verkoper. Als de verkoper niet tevreden is met een aantal voorwaarden (zoals de prijs of een van de onvoorziene gebeurtenissen), kan hij het bod afwijzen of kan hij met de koper onderhandelen over de voorwaarden.
Dit is waar de onderhandelingsvaardigheden van uw makelaar echt tot hun recht komen. Ze staan in uw hoek en zullen er alles aan doen om de voorwaarden in uw voordeel te bespreken – of in ieder geval de verkopers halverwege te laten ontmoeten.
Als de koper en de verkoper het eens zijn over het bod, dan is het huis staat officieel onder contract.
Maar het is nog niet verkocht. Er zijn nog enkele stappen die moeten worden doorlopen voordat de koper huiseigenaar wordt.
Stap 4: er moet aan de onvoorziene voorwaarden zijn voldaan
Zodra de voorwaarden zijn overeengekomen en aan de onvoorziene voorwaarden is voldaan , de transactie is nu in behandeling. Dit betekent dat het huis officieel van de markt is, de vermelding wordt opgehaald van websites met onroerendgoedvermeldingen en nu is het een wachtspel totdat je kunt sluiten.
Kaczor legt uit waarom het een wachtspel is: stel dat een koper elkaar ontmoet al hun contractuele verplichtingen enkele weken voor de sluiting. Waarom moeten ze wachten? “We kunnen niet sluiten omdat er niet over is onderhandeld. Dus voor die drie weken ben je in afwachting en hangt gewoon rond.”
Een woning in de lopende fase ondergaat meestal huisinspecties, woningtaxaties, een landonderzoek en een titelcontrole, ook wel bekend als de due diligence-fase. Tijdens deze periode (een periode van ongeveer één tot twee weken, afhankelijk van de locatie), kan een koper de deal beëindigen als er zich problemen voordoen, zonder dat er vragen worden gesteld.
Opmerking: soms kom je de term tegen “Actief met contract”, wat doorgaans wordt geassocieerd met short selling. “Actief met contract is als een onvoorziene woningverkoop”, legt Kaczor uit. “De verkoper kan nog steeds een ander bod bekijken en zelfs accepteren.”
Wat gebeurt er als er niet is voldaan aan onvoorziene gebeurtenissen?
Als aan sommige onvoorziene gebeurtenissen niet is voldaan, kan de agent van de koper kan om verlenging van het contract vragen. Kaczor merkt op dat dit meestal komt doordat de geldschieter of een andere partij bij de transactie meer tijd nodig heeft om alles dicht te knopen.
“Dan is de vraag: waarom? De koper kan bellen en zeggen: Hé, ik wil mijn financiële onvoorziene uitgaven op verzoek van mijn geldschieter verlengen omdat ze het papierwerk niet konden verwerken. ”Legt ze uit.
“Stel dat er een onvoorziene gebeurtenis is bij de verkoop van een huis en ze zouden binnen 60 dagen moeten sluiten, maar de koper kon zijn huis niet binnen die tijd verkopen. De koper kan om een verlenging van 30 dagen vragen en blijf proberen te verkopen. ”
Stap 5: sluiting
De sluitingsdag is. Het bod is ingediend, de onderhandelingen zijn gehasht en geregeld, en aan alle onvoorziene omstandigheden is voldaan. Het onroerend goed is getaxeerd en geïnspecteerd, de lening is goedgekeurd en alles is klaar om te gaan. Het enige dat de koper hoeft te doen is de sluitingsdocumenten te ondertekenen en eventuele resterende kosten te betalen .
Wat gebeurt er als ik van een onroerend goed hou, maar het onder contract staat?
Als je bent halsoverkop voor een huis en het staat onder contract, er is altijd een kans dat de deal niet doorgaat. Dat betekent dat u nog steeds een reserveaanbieding kunt indienen.
Een reserveaanbieding is als een tijdelijke aanduiding. Het plaatst u “volgende in de rij” mocht het oorspronkelijke bod niet doorgaan.
De National Association of Realtors produceert een maandelijkse Realtors Confidence Index die bijhoudt hoeveel makelaars contracten hebben beëindigd voordat ze de sluitingstafel bereiken Historisch gezien mislukken ongeveer 4% van de vastgoedcontracten om de een of andere reden, maar wanneer de economie volatiel is (zoals tijdens de coronaviruspandemie), zagen we dat het beëindigingspercentage van contracten verdubbelde tot 8%.
Er is dus geen ongelooflijk grote kans dat u een goede kans krijgt bij het kopen van een huis dat al onder contract staat – maar er is nog steeds een kans!
Als u zich in deze positie bevindt en u deze route wilt volgen, spreek dan zeker met uw agent, zodat zij u kunnen begeleiden bij het indienen van een reserveaanbod. Uw makelaar kan u ook helpen met advies over hoe u dat reserveaanbod zo aantrekkelijk mogelijk kunt maken voor de verkoper.
Onder contract betekent dat u dichter bij het eigenwoningbezit bent
Er is niets meer teleurstellend dan een huis vinden waarvan je denkt dat het betoverend is, om er vervolgens achter te komen dat het onder contract staat. Hoewel iemand je misschien heeft verslagen en een bod heeft uitgebracht, wil dat nog niet zeggen dat je geen geluk hebt! Er zijn talloze redenen waarom de transactie mislukt: de financiering van de koper manifesteert zich niet, er zijn problemen tijdens de due diligence-periode of de koper kon zijn huis niet verkopen.
Als u dat niet kunt om dat droomhuis uit je hoofd te krijgen, moet je met je makelaar praten over het indienen van een reserveaanbod. Je weet maar nooit – de kansen zijn misschien in jouw voordeel!