De metro van Portland heeft nog nooit zo weinig huizen te koop gehad als in november, waardoor er nog meer stroom beschikbaar is aan verkopers en kopers dwingen biedingsoorlogen aan te gaan of te wachten tot meer eigenaren hun woning aanbieden, wat vereist dat ze erop kunnen vertrouwen dat ze een andere plek kunnen vinden om te wonen.
De logjam is al lang bekend bij thuisklanten concurreren op de markt in het Portland-gebied. Voorraad op kelderniveau heeft de prijzen jarenlang doen stijgen.
Maar in november daalde de voorraad weer, tot het laagste dat gerapporteerd werd in de 30-jarige geschiedenis van de Regional Multiple Listing Service (RMLS), en de gemiddelde verkoopprijs bereikte $ 521.200, een stijging van 12,7% ten opzichte van november 2019.
De 2.238 metrostations in Portland die vorige maand op de markt werden gebracht, waren een daling van 36,3% ten opzichte van de 3.515 in oktober. volgens RMLS.
Deze grafiek toont het totale aantal actieve vermeldingen over de afgelopen drie kalenderjaren in het grotere metropolitaanse gebied van Portland, Oregon.
Als de verkoop in hetzelfde tempo doorgaat, zou het slechts één maand duren om alle de woningen op de markt, volgens RMLS.
Zes maanden voorraad is een indicator voor een markt in evenwicht tussen koper en verkoper.
De voorraad wordt berekend door het actieve woningaanbod te delen aan het einde van de maand op basis van het aantal gesloten verkopen en voorgestelde en in aanbouw zijnde woningen.
“Nog nooit geregistreerd hebben we slechts één maand inventaris ”, zegt Dustin Miller van Windermere Realty Trust in Lake Oswego, in reactie op het RMLS-rapport. “We zijn nog steeds aan het bijkomen. Gelukkig is de mediane uitverkoopprijs een beetje gedaald ten opzichte van oktober, wat deels te wijten is aan het aantal high-end aanbiedingen.”
Het gemiddelde van Portland Metro en mediane verkoopprijs van een huis sinds november 2012.
De mediane verkoopprijs is het punt in het midden waar de helft van de eigendommen tegen een hogere prijs wordt verkocht en de andere helft tegen een lagere prijs.
Wanneer vergeleken met de voorgaande 12 maanden zijn de mediane kosten voor het kopen van een huis in de metro in Portland volgens RMLS met 6,5% gestegen tot $ 435.000.
“We adviseren klanten om een lijst te plaatsen terwijl de voorraad nog laag is, in plaats van te riskeren dat nadat een vaccin algemeen beschikbaar is gemaakt, mensen weer tegen normale tarieven op de markt kunnen komen “, zegt Melissa Dorman van Living Room Reality, die een vergunning heeft in Oregon en Washington.
” Een grotere voorraad zou de biedingsoorlogen die we nu zien, “zegt ze, eraan toevoegend,” in geen geval zie ik de markt in Portland binnenkort een dalende trend zien. “
In november werden 109 huizen en Condos verkocht voor meer dan $ 1 miljoen en 15 daarvan verkocht voor meer dan $ 2 miljoen, zegt Miller.
“Dat kan de gemiddelde verkoopprijs een beetje scheeftrekken, maar als het zo blijft, zou ik het als een echte trend beschouwen, in ieder geval voor de nabije toekomst”, zegt hij.
Twee aanbiedingen van meer dan $ 2 miljoen werden snel en voor contant geld verkocht. “Cash is king”, zegt Miller.
Beth Benner van Living Room Realty voorspelt dat het een groot deel van 2021 zal duren. tenminste om het aanbod de vraag in te halen. “Kopers komen naar Oregon vanuit grotere, duurdere steden”, zegt ze, “aangezien ze overal kunnen werken en Portland nog steeds betaalbaar lijkt.”
In november veranderden 2745 woningen in de metro van Portland handen, een daling van 13% ten opzichte van de 3.155 sluitingen in oktober 2020, maar een stijging van 25,3% ten opzichte van de 2191 sluitingen in november 2019, volgens RMLS.
Benner zegt ook dat starters die thuis werken hebben gevonden ze hebben meer ruimte nodig dan een studio-appartement en de laagste hypotheekrentetarieven in de geschiedenis kunnen een huis minder betalen dan huur, als de koper een aanbetaling heeft.
Een 30-jarige, vaste rente is in het bereik van 2,7% per 10 december, volgens de Federal Home Loan Mortgage Corporation, bekend als Freddie Mac.
Sommige kopers die geen kans willen missen om de laagste tarieven in een markt met weinig inventaris, bieden volledige vraagprijs of meer. Daarvoor verwachten ze dat de meeste reparaties die tijdens een inspectie worden aangetroffen, door de verkoper worden betaald, zeggen makelaars.
Als reparatieonderhandelingen de koper niet bevallen, er kan een verkoop mislukken, waarbij de koper zich terugtrekt en het onroerend goed weer op de markt komt, zegt Miller.
Ilyse Ball, hoofdmakelaar van het I Realty-team, RE / MAX Equity Group, heeft gemerkt dat kopers zich in hun hielen storten wanneer ze wordt gevraagd de volledige kosten van reparaties op zich te nemen.
“Kopers zijn minder bereid om updates en reparaties op zich te nemen. Ze lopen weg als ze vinden dat een huis werk nodig heeft ”, zei ze in mei. “Nu de prijzen de afgelopen jaren zijn gestegen, worden mensen kieskeuriger, en met thuisblijvende omstandigheden kan het voor kopers ontmoedigend zijn om na te denken over werknemers in hun huis.”
In de metro van Portland, de 2.557 woningen met een geaccepteerd bod, de zogenaamde hangende verkopen, daalden in november met 20,1% in vergelijking met de 3.199 aanbiedingen die in oktober 2020 werden geaccepteerd, maar waren een 12.4% sprong van de 2.274 aanbiedingen die in november 2019 werden geaccepteerd, volgens RMLS.
De gemiddelde tijd dat Portland metro-woningen vorige maand te koop stonden voordat ze een acceptabel bod ontvingen, was 41 dagen.
De tekorten aan te koop staande huizen worden aangevuld door een groeiende bevolking, eigenaren die niet bereid waren te verkopen tijdens de coronaviruspandemie en bosbranden in september die meer dan 4.000 woningen in Oregon verwoestten.
De grootste factor van niet verkopen, volgens de analyse van de nationale vastgoeddatabase, is de bezorgdheid om geen ander huis te vinden.
Veel huisshoppers hebben hun zoektocht verbreed en verlaten stedelijke gebieden.
Interesse in voorsteden wonen, met woningen op grotere kavels, groeit al een paar jaar, zeggen vastgoedprofessionals, maar het coronavirus versterkte het verlangen naar meer vierkante meters en een ontspannende achtertuin om weekenduitstapjes te vervangen.
” De buitenwijken hebben dit jaar duidelijk geprofiteerd van stadsvlucht en de algemene implicaties daarvan s van de pandemie gerelateerd aan mogelijkheden om thuis te werken, ”zegt Jim Arnal van Living Room Realty.
– Janet Eastman | 503-294-4072
[email protected] | @janeteastman