Een dokterskrediet of een huiskrediet voor artsen is een hypotheek die het voor bewoners, behandelende artsen en andere medische professionals sneller en gemakkelijker maakt om een huis te kopen met een lage aanbetaling, terwijl een hypotheekverzekering wordt vermeden .
Wat zijn de voordelen van een dokterskrediet?
Doktersleningen, die al tientallen jaren bestaan, waren oorspronkelijk bedoeld om aanstaande welvarende medische professionals te lokken in de banken. Artsen vertegenwoordigen niet alleen een winstgevende niche, maar vormen ook een groot risico voor de banken, aangezien artsen hun leningen tegen het laagste tarief van elk beroep niet kunnen aflossen. Al deze voordelen zijn afkomstig van de bankiers die zich voorover buigen om uw bedrijf te winnen, en de voordelen zijn reëel.
1. Doktersleningen vermijden hoofdhypotheekverzekering (PMI)
Hoofdhypotheekverzekering (PMI) is een verzekeringspolis die de bank beschermt als u, de hypotheekhouder, “in gebreke blijven” of de beloofde betalingen op uw woningkrediet niet uitvoeren. PMI is duur, levert geen goed op en is zelfs niet fiscaal aftrekbaar, dus artsen moeten het vermijden wanneer ze kunnen.
U kunt PMI ontwijken als u 20% op een huis zet, maar veel jonge artsen hebben dat gewoon niet soort geld. Met een hypotheeklening voor een arts en een behoorlijke kredietscore kunnen artsen 95% tot 100% van de aankoopprijs van het huis lenen zonder PMI. Een lage of geen aanbetaling laat meer geld over voor andere doelen, zoals het afbetalen van studieleningen, investeren voor pensioen of sparen voor de universiteit.
2. Hypotheekleningen door artsen helpen artsen om sneller in huis te komen
Aangezien ze een goedkeuringsprocedure voor een geneesheer-specifieke lening gebruiken, kunnen de kredietverstrekkers achter doktersleningen u toestaan uw huis te sluiten tot twee maanden voordat u daadwerkelijk met uw praktijk begint.
Deze kredietverstrekkers gebruiken uw arbeidsovereenkomst als bewijs van inkomen in plaats van te vertrouwen op belastingaangiften ter waarde van twee jaar. Josh Mettle, die in het hele land doktersleningen afhandelt bij Fairway Independent Mortgage Corporation, merkt op dat “dit enorm is voor artsen die in het hele land verhuizen en hun gezin moeten regelen en hun huis op orde moeten krijgen voordat ze aan een druk werkschema beginnen.”
Bear in gedachten worden geen arbeidsovereenkomsten voor twee artsen gelijkelijk tot stand gebracht. Bij het aanvragen van een woningkrediet, zelfs een hypotheek voor een arts, moet u uw arbeidsovereenkomst zo vroeg mogelijk door de geldschieter laten beoordelen, zodat u dienovereenkomstig kunt plannen. Mettle adviseert zijn klanten om zorg ervoor dat hun arbeidsovereenkomst niet alleen wordt beoordeeld en goedgekeurd door de kredietverantwoordelijke, maar ook door de verzekeraar, die uiteindelijk de uiteindelijke macht zal hebben om de lening goed te keuren.
3. Het is gemakkelijker voor artsen met schulden in aanmerking komen voor een dokterskrediet
In veel doktershypotheken zijn uitgestelde betalingen voor studentenleningen niet meegerekend wanneer ze de schuld-inkomen (DTI) ratio berekenen die bankiers gebruiken om kredietbeslissingen te nemen. Het verschil tussen in aanmerking komen voor een lening of buitengesloten worden van uw droomhuis. Voor artsen die aan het begin van hun loopbaan zijn of die zware studieleningen dragen, kan deze factor een hypotheeklening door een arts de enige optie maken, aangezien conventionele en jumbo-hypotheekleningen lang niet zo meegaand zijn voor mensen met een medische schoolschuld.
Wat zijn de nadelen van een dokterskrediet?
Hoewel er niets inherent mis is met deze kredietproducten, maken ze het voor onoplettende artsen gemakkelijker om nu en voor de komende jaren. De nadelen van doktersleningen hebben alles te maken met de manier waarop ze worden gebruikt.
1. Artsen gaan over hun hoofd als doktersleningen fout gaan
De aantrekkingskracht van een “Niets aan een lening” of een lage aanbetaling verhult het neerwaartse risico van een aankoop van onroerend goed met hefboomwerking.
Laten we eens kijken naar dit voorbeeld. Een arts koopt een huis van één miljoen dollar met een dokterslening van één miljoen dollar zonder aanbetaling. Als de vastgoedmarkt dan een klap krijgt en de huizenprijzen met gemiddeld 10% dalen, zal ze een huis van $ 900.000 bezitten met een lening van $ 1.000.000, wat resulteert in $ 100.000 aan negatief eigen vermogen. Deze toestand, die bekend staat als ondersteboven zijn in uw huis, kwam vrij vaak voor tijdens de huisvestingscrisis na 2008.
Jonge artsen die dit soort huizen verkochten, moesten naar de sluitingstafel komen met een cheque van $ 100.000 om de verkoop van hun huis kunnen voltooien. En onthoud, dat is $ 100.000 aan geld na belastingen, wat ongeveer $ 200.000 aan inkomsten vóór belastingen is, of het equivalent van een jaarsalaris voor de gemiddelde arts. Auw!
2. Doktersleningen maken beslissingen over huisvesting sneller, maar niet beter
In zijn boek “Decisive: How to Make Better Choices in Life and Work” wijst gedragseconoom Chip Heath erop dat mensen (inclusief artsen) zijn slecht in het voorstellen van de toekomst en slechter in het voorstellen hoe we ons in die toekomst zullen voelen. Als gevolg hiervan hebben we de neiging om beslissingen te nemen waarvan we denken dat ze ons gelukkig zullen maken, maar die we niet doen.
Deze realiteit komt tot uiting in “het droomhuis” dat veel artsen voor zichzelf zien terwijl ze nog in opleiding zijn. De perfecte baan en het perfecte huis op de perfecte locatie kunnen geluk brengen, maar helaas is perfectie verre van perfect.
Soms nemen jonge doktoren een baan in een nieuwe stad om te beseffen dat het weer niet helemaal is wat ze zich hadden voorgesteld, de scholen niet op snelheid zijn, of erger nog… ze beseffen dat hun nieuwe partners Medicare betalen. verhuizen, en ze dragen alle kosten van een huisvestingsfout.
Het onmiddellijke geld dat afkomstig is van doktersleningen laat artsenfamilies geen tijd over om te vertragen, een tijdje te huren, spaargeld op te bouwen, af te betalen en een hoge rente te herfinancieren lenen, winkelen op de markt of echt nadenken over de dingen waarvan bekend is dat ze mensen gelukkig maken. Een van deze dingen is het gevoel echte vooruitgang te boeken in de richting van financiële zekerheid.
Is een lening van een arts een goed idee?
Het kopen van een huis is een grote beslissing met verstrekkende gevolgen quences. Hypotheekleningen voor artsen zijn niets meer dan een hulpmiddel dat de zaken voor u beter of slechter kan maken, afhankelijk van hoe u het gebruikt. Neem de tijd om niet alleen de voor- en nadelen van een dokterskrediet te overwegen, maar ook de impact die deze op uw leven kan hebben.
Josh Mettle, de auteur van “Why Physician Home Loans Fail: How to Vermijd de landmijnen voor een vlekkeloos huis Purchase ”, is een hypotheekverstrekker bij Fairway Independent Mortgage Corporation, waar hij gespecialiseerd is in hypotheekfinanciering voor artsen. Bekijk zijn podcast over Physician Financial Success of bezoek zijn website over omgekeerde hypotheken.