In onroerend goed is een 1031-ruil een ruil van een vastgoedbelegging voor een andere, waardoor vermogenswinstbelasting kan worden uitgesteld. De term, die zijn naam ontleent aan IRS-code sectie 1031, wordt gebruikt door makelaars, titelbedrijven, investeerders en voetbalmoeders. Sommige mensen staan er zelfs op om er een werkwoord van te maken, zoals in: “Laten we 1031 dat gebouw voor een ander maken.”
IRS-sectie 1031 heeft veel bewegende delen die vastgoedinvesteerders moet het begrijpen voordat u probeert het te gebruiken. Een uitwisseling kan alleen worden gedaan met eigendommen van dezelfde soort en IRS-regels beperken het gebruik met vakantie-eigendommen. Er zijn ook fiscale implicaties en tijdsbestekken die problematisch kunnen zijn. Toch, als u een 1031 overweegt of zijn gewoon nieuwsgierig – hier is wat u moet weten over de regels.
Key Takeaways
- Een 1031-ruil is een ruil van eigendommen die worden aangehouden voor zakelijke of investeringsdoeleinden.
- De eigendommen die worden geruild, moeten in de ogen van de IRS als soortgelijk worden beschouwd om vermogenswinstbelasting uit te stellen.
- Bij correct gebruik is er geen limiet aan het aantal keren of hoe vaak u 1031 uitwisselingen kunt doen.
- De regels kunnen onder zeer specifieke voorwaarden van toepassing zijn op een voormalige hoofdverblijfplaats.
Wat is sectie 1031?
In grote lijnen gezegd, is een 1031-beurs (ook wel een soortgelijke beurs of een Starker genoemd) een ruil van de ene investeringseigendom voor een andere. Hoewel de meeste swaps belastbaar zijn als verkoop, zult u, als de uwe voldoet aan de vereisten van 1031, ofwel geen belasting of beperkte belasting verschuldigd zijn op het moment van de ruil.
In feite kunt u de vorm van uw investering wijzigen zonder (zoals de IRS het ziet) een meerwaarde te verzilveren of te erkennen. Hierdoor kan uw investering blijven groeien uitgestelde belastingen. Er is geen limiet aan hoe vaak en hoe vaak kun je een 1031 doen. Je kunt de winst van het ene stuk investeringsvastgoed doorrollen naar het andere, naar het andere en een andere. Hoewel u mogelijk winst maakt op elke swap, vermijdt u belasting totdat u vele jaren later voor contanten verkoopt. Als het dan werkt zoals gepland, betaalt u maar één belasting, en dat tegen een langetermijnwinstpercentage (momenteel 15% of 20%, afhankelijk van het inkomen – en 0% voor sommige lagere inkomstenbelastingbetalers).
De meeste uitwisselingen moeten slechts van “soortgelijk soort” zijn – een raadselachtige uitdrukking die niet betekent wat u denkt dat het betekent. Je kunt een flatgebouw inruilen voor onbewerkt land, of een boerderij voor een stripwinkelcentrum. De regels zijn verrassend liberaal. U kunt zelfs het ene bedrijf voor het andere ruilen. Maar er zijn valstrikken voor degenen die niet op hun hoede zijn.
De 1031-bepaling is voor investeringen en bedrijfseigendommen, hoewel de regels onder bepaalde voorwaarden van toepassing kunnen zijn op een voormalige hoofdverblijfplaats. Er zijn ook manieren waarop u 1031 kunt gebruiken om vakantiehuizen te ruilen – daarover later meer – maar deze maas in de wet is veel smaller dan vroeger.
Om in aanmerking te komen voor een 1031-uitwisseling, moeten beide eigendommen zich in de VS bevinden.
Speciale regels voor af te schrijven eigendommen
Er gelden speciale regels wanneer een af te schrijven pand wordt geruild. Het kan leiden tot een winst die bekend staat als de terugvordering van afschrijvingen die wordt belast als gewoon inkomen. In het algemeen kunt u deze herovering vermijden als u het ene gebouw ruilt voor een ander gebouw. Maar als u verbeterd land inruilt voor een gebouw voor onbebouwd land zonder gebouw, wordt de afschrijving die u eerder op het gebouw claimde, teruggevorderd als gewoon inkomen.
Dergelijke complicaties zijn waarom je professionele hulp nodig hebt wanneer je een 1031 doet.
Wijzigingen in 1031-regels
Voordat de nieuwe Tax Cuts and Jobs Act (TCJA ) in december 2017 kwamen sommige uitwisselingen van persoonlijke eigendommen – zoals franchiselicenties, vliegtuigen en apparatuur – in aanmerking voor een 1031-uitwisseling. Onder de nieuwe wet komt alleen onroerend goed in aanmerking.
Het is vermeldenswaard dat de TCJA volledige onkostenvergoeding voor bepaalde materiële persoonlijke eigendommen deze wijziging in de belastingwetgeving kan helpen compenseren.
De TCJA bevat een overgangsregel die een 1031-uitwisseling van gekwalificeerde persoonlijke eigendommen in 2018 mogelijk maakte als de oorspronkelijke woning werd verkocht of de vervangende woning werd verworven op 31 december 2017. De overgangsregel is specifiek voor de belastingbetaler en stond een omgekeerde 1031-ruil niet toe wanneer het nieuwe onroerend goed werd gekocht voordat het oude onroerend goed werd verkocht.
Uitwisselingen van bedrijfsaandelen of partnerschapsbelangen kwamen nooit in aanmerking – en doen dat nog steeds niet – maar belangen als een gemeenschappelijke huurder (TIC) in onroerend goed nog steeds doen.
Vertraagde uitwisselingen en timingregels
Klassiek houdt een ruil een eenvoudige ruil in van het ene onroerend goed voor het andere tussen twee mensen.Maar de kans om iemand te vinden met de exacte woning die u zoekt en die de exacte woning wil die u heeft, is klein. Om die reden zijn de meeste uitwisselingen vertraagde, driepartijen of Starker-uitwisselingen (genoemd naar de eerste belastingzaak die ze toestond).
Bij een vertraagde uitwisseling , hebt u een gekwalificeerde tussenpersoon (tussenpersoon) nodig die het geld vasthoudt nadat u uw eigendom heeft “verkocht” en het gebruikt om het vervangende onroerend goed voor u te “kopen”. Deze uitwisseling met drie partijen wordt als een ruil behandeld.
Er zijn twee belangrijke timingregels die u in acht moet nemen bij een uitgestelde uitwisseling:
45-dagenregel
De eerste heeft betrekking op het aanwijzen van een vervangende eigenschap. Zodra de verkoop van uw eigendom heeft plaatsgevonden, ontvangt de tussenpersoon het geld. U kunt het geld niet ontvangen, of het bederft de behandeling 1031. Ook moet u binnen 45 dagen na de verkoop van uw woning de vervangende woning schriftelijk aan de tussenpersoon aanwijzen, onder vermelding van de woning die u wilt verwerven. De IRS zegt dat je drie eigendommen kunt aanwijzen, zolang je er uiteindelijk maar één sluit. Je kunt er zelfs meer dan drie aanwijzen als ze binnen bepaalde waarderingstests vallen.
180-dagenregel
De tweede timingregel bij een uitgestelde ruil heeft betrekking op het sluiten. U moet het nieuwe pand binnen 180 dagen na de verkoop van het oude sluiten.
De twee perioden lopen gelijktijdig, wat betekent dat u begint te tellen wanneer de verkoop van uw woning sluit. Als u bijvoorbeeld precies 45 dagen later een vervangende woning aanwijst, “Ik heb nog maar 135 dagen om het af te sluiten.
Belastingimplicaties: contanten en schulden
Mogelijk blijft er geld over nadat de tussenpersoon verwerven s de vervangende eigenschap. Dan betaalt de tussenpersoon het aan u na de 180 dagen. Dat geld, ook wel boot genoemd, wordt belast als gedeeltelijke verkoopopbrengst van de verkoop van uw eigendom, doorgaans als een meerwaarde.
Een van de belangrijkste manieren mensen in de problemen komen met deze transacties, overweegt geen leningen. U moet rekening houden met hypotheekleningen of andere schulden op het onroerend goed dat u afstaat, en eventuele schulden op het vervangende onroerend goed. Als u geen geld terugkrijgt, maar uw aansprakelijkheid daalt, wordt ook dat voor u als inkomen beschouwd, net als contanten.
Stel dat u een hypotheek had van $ 1 miljoen op het oude onroerend goed, maar uw hypotheek op het nieuwe onroerend goed dat u in ruil ontvangt, is slechts $ 900.000. U hebt $ 100.000 aan winst die ook wordt geclassificeerd als boot en het zal worden belast.
1031s voor vakantiehuizen
Misschien heb je verhalen gehoord over belastingbetalers die de 1031-voorziening hebben gebruikt om een vakantiehuis te ruilen voor een ander, misschien zelfs voor een huis waar ze met pensioen willen gaan en 1031 vertraagde elke erkenning van winst. Later verhuisden ze naar het nieuwe pand, maakten er hun hoofdverblijfplaats van en waren uiteindelijk van plan gebruik te maken van de uitsluiting van meerwaarde van $ 500.000. Met de uitsluiting kunt u uw hoofdverblijfplaats verkopen en, in combinatie met uw echtgenoot, beschermen $ 500.000 aan kapitaalwinst, zolang u er maar twee van de afgelopen vijf jaar hebt gewoond.
In 2004 krapte het Congres die maas in de wet opgelost Ja, belastingbetalers kunnen vakantiehuizen nog steeds in huurwoningen veranderen en ruilen. Voorbeeld: u stopt met het gebruik van uw strandhuis, verhuurt het voor zes maanden of een jaar en ruilt het vervolgens in voor een andere woning. Als u een huurder krijgt en u zakelijk gedraagt, heeft u het huis waarschijnlijk omgebouwd tot een investeringspand, waardoor uw 1031-uitwisseling in orde zou moeten zijn.
Echter, als u biedt het alleen te huur aan maar heeft eigenlijk nooit huurders, het is waarschijnlijk niet toegestaan. De feiten zullen de sleutel zijn, net als de timing. Hoe meer tijd er verstrijkt nadat u het gebruik van het onroerend goed hebt omgezet in verhuur, hoe beter. Hoewel er geen absolute norm is, is iets minder dan zes maanden bonafide huurgebruik waarschijnlijk niet genoeg. Een jaar zou beter zijn.
Verhuizen naar een 1031 ruilwoning
Als je het pand dat je hebt geruild wilt gebruiken als je nieuwe tweede of zelfs primaire woning, kun je niet meteen intrekken . In 2008 heeft de IRS een veiligehavenregel opgesteld, volgens welke het niet zou betwisten of een vervangende woning kwalificeerde als een vastgoedbelegging voor de doeleinden van sectie 1031. Om aan die veilige haven te voldoen, in elk van de twee 12-maanden periodes direct na de ruil:
- U moet de wooneenheid voor een redelijke huur gedurende 14 dagen of langer aan een andere persoon verhuren
- Uw eigen persoonlijk gebruik van de wooneenheid mag niet meer bedragen dan 14 dagen of 10% van het aantal dagen gedurende de periode van 12 maanden dat de wooneenheid tegen een redelijke huurprijs wordt verhuurd.
Bovendien, na het succesvol ruilen van een vakantie- of investeringspand voor een ander, kunt u “niet onmiddellijk het nieuwe pand omzetten in uw primaire woning en profiteren van de uitsluiting van $ 500.000.
Voordat de wet in 2004 werd gewijzigd, zou een investeerder een huurwoning kunnen overdragen in een 1031-ruil voor een andere huurwoning, de nieuwe huurwoning verhuren voor een bepaalde periode het onroerend goed betrekken voor een paar jaar en het vervolgens verkopen, waarbij u profiteert van de uitsluiting van winst uit de verkoop van een hoofdverblijf. Nu, als u onroerend goed verwerft in een 1031-ruil en later probeert om dat onroerend goed als uw hoofdverblijf, de uitsluiting is niet van toepassing gedurende de periode van vijf jaar die begint met de datum waarop het onroerend goed werd verworven in de gelijkaardige ruil van 1031. Met andere woorden, u zult veel langer moeten wachten om het kapitaal van de hoofdverblijfplaats te gebruiken -winst belastingvoordeel.
The Bottom Line
Een 1031-uitwisseling kan worden gebruikt door slimme investeerders in onroerend goed als een uitgestelde belastingstrategie om rijkdom op te bouwen. De vele, complexe bewegende delen vereisen niet alleen begrip van de regels, maar ook het inschakelen van professionele hulp – zelfs voor doorgewinterde investeerders.