Portland metro har aldri hatt så få boliger til salgs som sett i november, og ga enda mer kraft til selgere og tvinge kjøpere til å møte budkrig eller vente på at flere eiere skal liste opp deres boligeiendom, noe som krever at de har tillit til at de kan finne et annet sted å bo.
Logjam er kjent for hjemmekunder konkurrerer i Portland-området markedet. Beholdning på kjellernivå har presset prisene høyere i mange år.
Men i november falt lageret igjen, til det laveste rapporterte i den 30-årige historien til Regional Multiple Listing Service (RMLS), og den gjennomsnittlige salgsprisen nådde $ 521 200, en økning på 12,7% i forhold til november 2019.
De 2238 metrohusene i Portland som ble markedsført i forrige måned, var et stup på 36,3% fra de 3515 som ble oppført i oktober, ifølge RMLS.
Denne grafen viser de totale aktive oppføringene de siste tre kalenderårene i hovedstadsområdet Portland, Oregon.
Hvis salget fortsetter i samme tempo, vil det ta bare en måned å selge alt boligene på markedet, ifølge RMLS.
Seks måneders lager er en indikator på et marked balansert med både kjøper og selger.
Lagerbeholdning beregnes ved å dele de aktive boliglisterne på slutten av måneden etter antall lukkede salg og boliger som er foreslått og under bygging.
«Vi har aldri hatt rekord bare en måned med lager, sier Dustin Miller fra Windermere Realty Trust i Lake Oswego, og reagerer på RMLS-rapporten. «Vi er fortsatt i sving. Heldigvis gikk median salgsprisen litt ned fra oktober, noe som delvis skyldes antall high-end oppføringer.»
Portland Metro «s gjennomsnitt og median boligpris siden november 2012.
Median salgspris er det punktet i midten hvor halvparten av eiendommene selger til en høyere pris og den andre halvparten til en lavere pris.
Når sammenlignet med de forrige 12 månedene, steg median kostnaden for å kjøpe et hjem i Portland metro med 6,5% til $ 435 000, ifølge RMLS.
«Vi anbefaler klienter å liste opp mens lageret fremdeles er lavt, i stedet for å risikere at etter at en vaksine er gjort allment tilgjengelig, kan folk komme på markedet til normale priser igjen, «sier Melissa Dorman fra Living Room Reality, som har lisens i Oregon og Washington.
» Høyere lager kan redusere den tunge by kriger vi ser akkurat nå, ”sier hun og legger til,” under ingen omstendigheter ser jeg Portland-markedet trene ned når som helst snart. ”
I november 109 hus og leiligheter solgt for mer enn 1 million dollar og 15 av dem solgt for over 2 millioner dollar, sier Miller.
«Det kan virkelig vri den gjennomsnittlige salgsprisen litt, men hvis den følger med, vil jeg betrakte den som en reell trend, i det minste i nær fremtid,» sier han.
To oppføringer for mer enn 2 millioner dollar selges raskt og kontant. «Cash is king,» sier Miller.
Beth Benner fra Living Room Realty spår at det vil ta mye av 2021 i det minste for at tilbudet skal innhente etterspørselen. «Kjøpere kommer til Oregon fra større og dyrere byer,» sier hun, «ettersom de kan jobbe hvor som helst og Portland fremdeles virker» rimelige. «»
I november endret 2745 boligeiendommer i Portland metro seg. hender, en reduksjon på 13% fra 3155 nedleggelser i oktober 2020, men et hopp på 25,3% fra 2191 nedleggelser i november 2019, ifølge RMLS.
Benner sier også førstegangskjøpere som jobber hjemmefra, har funnet de trenger mer plass enn en studioleilighet, og de laveste boliglånsrentene i historien kan gjøre en boligbetaling mindre enn leien, hvis kjøperen har en forskuddsbetaling.
En 30-årig, fast rente er i i området 2,7% per 10. desember, ifølge Federal Home Loan Mortgage Corporation, kjent som Freddie Mac.
Noen kjøpere som ikke ønsker å gå glipp av muligheten for bunnrenter i et marked med lite lager, tilbyr full pris eller mer. For det forventer de at de fleste reparasjonene som ble funnet under en inspeksjon vil bli betalt av selgeren, sier eiendomsmeglere.
Hvis reparasjonsforhandlinger ikke gleder kjøperen, det kan være et «salg mislykkes», der kjøperen rykker ut, og eiendommen spretter tilbake på markedet, sier Miller.
Ilyse Ball, hovedmegler i I Realty-teamet, RE / MAX Equity Group, har lagt merke til at kjøpere graver i hælene når de blir bedt om å absorbere hele kostnaden for reparasjoner.
«Kjøpere er mindre villige til å påta seg oppdateringer og reparasjoner. De går bort hvis de føler at et hjem trenger arbeid, ”sa hun i mai. «Med prisene som har økt de siste årene, blir folk mer kresne, og med hjemmeværende forhold kan det være skremmende for kjøpere å tenke på arbeidere i hjemmet.»
I Portland metro, 2557 boliger med et akseptert tilbud, kalt ventende salg, falt i november med 20,1% sammenlignet med 3199 tilbud som ble akseptert i oktober 2020, men var 12.Ifølge RMLS hoppet 4% fra de 2274 tilbudene som ble akseptert i november 2019.
Gjennomsnittlig tid for boligeiendommer i Portland metro var til salgs i forrige måned før de mottok et akseptabelt tilbud, var 41 dager.
Sammensatt mangel på boliger til salgs er en økende befolkning, eiere som ikke er villige til å selge under koronaviruspandemien og septemberbrann som ødela mer enn 4000 boliger i Oregon.
Den største faktoren for ikke å salg, ifølge nasjonal eiendomsdatabase-analyse, er bekymring for ikke å finne et annet hjem.
Mange hjemmekjøpere har utvidet søket og flytter ut av metroområder.
Interesse for forstadsområder bor, med boliger på større tomter, har vokst i noen år, sier eiendomsmeglere, men coronavirus forsterket ønsket om mer kvadratmeter samt en avslappende bakgård for å erstatte helgeturer.
» Forstedene har klart dratt nytte av byflukt og den generelle implikasjonen s fra pandemien relatert til muligheter for å jobbe hjemmefra, ”sier Jim Arnal fra Living Room Realty.
– Janet Eastman | 503-294-4072
[email protected] | @janeteastman