Hvor mange ganger har du kommet over en oppføring, og den krysser av i hver rute på listen din – men oppføringsstatusen sier at det er «under kontrakt» eller «utsatt salg»? Crestfallen, du går videre og håper du finner et like fantastisk hjem.
Men hva betyr «under kontrakt» i en oppføringsstatus?
Julie H. Kaczor, en bestselgende agent fra Illinois med over 27 års erfaring under beltet, forklarer:
«» Under contract «er mer eller mindre et sinnsmøte. Kjøper og selger har godtatt vilkårene i kontrakten, for eksempel prisen, sluttdatoen, den personlige eiendommen, de alvorlige pengene, skatteforberedelsen og beredskapene. ”
Ganske greit, ikke sant? Vel, det er litt mer involvert enn det, og for å forstå fullt ut hva «under kontrakt» betyr, la oss ta en titt på salgs- og avslutningsprosessen.
Trinn 1: Selger markedsfører huset sitt
Når en selger bestemmer at det er på tide å markedsføre huset sitt, vil de nå ut til en agent som deretter vil undersøke eiendommen og samle inn data om nabolaget. Deretter vil de møte selgeren for å gå gjennom informasjonen de har samlet, og de vil anbefale noteringsprisen. Hvis selgeren er enig, vil agenten presentere dem for en noteringsavtale og forklare vilkårene før begge parter signerer.
Deretter agent vil lage en markedsføringsplan, som består av (men er ikke begrenset til) å notere eiendommen på multilisteringstjenesten (MLS), legge ut på sosiale medier, være vert for åpne hus (eller virtuelle åpne hus i lys av coronaviruspandemi), eller nå ut til andre agenter.
Interessant godbit: Tjuefem prosent av eiendomsmeglerne sa at de hadde hatt minst en klient som har signert en kontrakt uten å tråkke en fot på eiendommen under coronaviruspandemi.
Trinn 2: Kjøper gir et tilbud
Etter ukes søk finner en kjøper endelig en eiendom de gjerne vil kalle «hjem». De vil samarbeide med agenten sin for å komme med et passende tilbud. Agenten oppretter deretter et tilbudsbrev og sender det til noteringsagenten.
Det typiske tilbudsbrevet inneholder fire nøkkelelementer:
Pris
La oss være på forhånd : Selgere er nesten alltid mest interessert i hvor mye penger de får for huset sitt. Utfordringen kjøperne har er å finne ut hvilket beløp som omfatter et rimelig tilbud.
Hvis det er et kjøpers marked, vil de sannsynligvis sende inn et tilbud som er lavere enn pris, og det kan bli akseptert. Imidlertid, hvis det er et selgermarked, vil det være bra med en kjøper å komme sterkt inn fordi det er en sjanse for at selgeren mottok andre tilbud.
Merk: Fra og med 3. mai 2020 forblir den gjennomsnittlige eiendommen på markedet. i 30 dager. Hvis eiendommen har vært på markedet lenger enn 30 dager, vil selgere sannsynligvis vurdere ethvert tilbud – selv om det er et tilbud med lite ball.
Avslutningskostnader og alvorlige penger
Tilbudsbrevet beskriver hvor mye du er villig til å betale for en eiendom, men en kjøper kan også tilby å betale en del av de avsluttende kostnadene for å søte avtalen.
I gjennomsnitt kreves det at kjøperne betaler opptil 5% av hele beløpet når de avslutter avgifter og tjenester. Selgere forventes derimot å betale alt fra 6% til 10% av det totale salgsbeløpet på sluttkostnader, inkludert agentprovisjoner.
Hvis en kjøper velger å gjøre det, kan de være i stand til å pakke sluttkostnadene inn med lånet. Vær imidlertid oppmerksom på at ikke alle långivere vil gjøre dette, og at stengingskostnader ofte må betales uten lomme.
Sammen med et tilbud om å dekke noen eller alle sluttkostnader, vil en kjøper trenge å inkludere alvorlige penger, også kalt «et god tro innskudd.» En kjøper kan legge ned så lite som $ 500 til $ 1000, men en generell tommelfingerregel er 1% til 3% av den totale kjøpesummen. Eiendommer i nabolag med høy verdi eller i et selgers marked kan få opptil 10% av kjøpet pris i alvorlige penger.
Husk at jo flere sluttkostnader eller alvorlige penger du er villig til å betale, desto mer fristende blir tilbudet ditt til selgeren – for hvem liker ikke å spare litt penger ?
Beredskaper
Et tilbudsbrev ville ikke være komplett hvis det ikke inkluderte noen beredskaper.
En beredskap er en forutsetning som må oppfylles før hjemmet kan selges. De gir kjøperen en sjanse til å trekke seg ut av en kontrakt hvis disse betingelsene ikke er oppfylt.
De vanligste tilfellene er:
- Økonomiske uforutsetninger sier at kjøperen er forhåndsgodkjent for finansiering. De kan til og med si hva slags lån de håper å få.Hvis kjøperen ikke klarer å bli godkjent for et lån eller de ikke blir godkjent for ønsket lånetype, kan tilbudet kanselleres uten at kjøper blir straffet.
- Vurderingsforutsetninger sier at eiendommen må være taksert til kjøpesummen (eller høyere); Ellers er tilbudet utenfor bordet, selgeren kan velge å senke pris, eller kjøperen må gjøre opp forskjellen.
- Inspeksjonsforutsetninger sier at en profesjonell boliginspektør vil inspisere eiendommen av en bestemt dato og gir kjøperne muligheten til å forhandle om reparasjoner eller si opp kontrakten med selgeren.
- Salgsforutsetninger sier at en kjøper bare vil fullføre transaksjonen hvis de kan selge sitt nåværende hjem.
Trinn 3: Tilbud akseptert, eller forhandlinger begynner
Når tilbudet er levert, må det godkjennes og signeres av selgeren. Hvis selgeren ikke er fornøyd med noen av vilkårene (for eksempel prisen eller noen av de berørte forholdene), kan de avvise tilbudet direkte, eller de kan forhandle vilkårene med kjøperen.
Dette er hvor agentens forhandlingsevner virkelig vil skinne. De er i hjørnet ditt og vil jobbe hardt for å forhandle vilkårene til din fordel – eller i det minste få selgerne til å møte deg halvveis.
Når kjøper og selger blir enige om tilbudet, så er huset er offisielt under kontrakt.
Men den er ikke solgt ennå. Det er fortsatt noen trinn som må fullføres før kjøperen blir huseier.
Trinn 4: Beredskaper må oppfylles
Når vilkårene er avtalt, og beredskapene er oppfylt , er transaksjonen nå ventet. Dette betyr at hjemmet offisielt er utenfor markedet, oppføringen hentes fra nettsteder for eiendomsoppføringer, og nå er det et ventespill til du kan lukke.
Kaczor forklarer hvorfor det er et ventespill: Anta at en kjøper møter alle sine kontraktsforpliktelser flere uker før stengingen. Hvorfor må de vente? «Vi kan ikke lukke fordi det ikke ble forhandlet om det. Så i de tre ukene venter du og bare henger på.»
En eiendom i det pågående stadiet gjennomgår vanligvis hjemmetilsyn, hjemmevurderinger, en landmåling, og en tittelsjekk, også kjent som «due diligence stage.» I løpet av denne perioden (en periode på omtrent en til to uker, avhengig av sted), kan en kjøper si opp avtalen hvis det oppstår problemer, uten spørsmål.
Merk: Noen ganger kan det hende du kommer over begrepet «aktiv med kontrakt», som vanligvis er assosiert med kortsalg. «Aktiv med kontrakt er som en hussalgsberedskap,» forklarer Kaczor. «Selgeren kan fremdeles se på og til og med godta et annet tilbud.»
Hva skjer hvis uforutsette forhold ikke har blitt oppfylt?
Hvis noen uforutsetninger ikke har blitt oppfylt, er kjøperens agent kan be om en forlengelse av kontrakten. Kaczor bemerker at dette vanligvis skyldes at långiveren eller en annen part i transaksjonen trenger mer tid til å slå opp alt.
«Så er spørsmålet: Hvorfor? Kjøperen kan ringe opp og si: Hei, jeg vil forlenge min økonomiske beredskap på utlåners forespørsel fordi de ikke kunne behandle papirene. ”Forklarer hun.
«Anta at det er en beredskap ved et hussalg, og at de skal stenge om 60 dager, men kjøperen kunne ikke selge hjemmet innen den tiden. Kjøperen kan be om en forlengelse på 30 dager og fortsett å prøve å selge. ”
Trinn 5: Avslutning
Det er sluttdag. Tilbudet er levert, forhandlinger har vært hashed ut og avgjort, og alle uforutsette forhold er oppfylt. Eiendommen er vurdert og inspisert, lånet er godkjent, og alt er klar til å gå. Alt kjøperen må gjøre er å signere de avsluttende dokumentene og betale eventuelle gjenværende gebyrer .
Hva skjer hvis jeg elsker en eiendom, men den er under kontrakt?
Hvis du er over-hæl for et hus og det er under kontrakt, det er alltid en sjanse for at avtalen faller gjennom. Det betyr at du fortsatt kan sende inn et backup-tilbud.
Et backup-tilbud er som en plassholder. Det setter deg «neste i kø» hvis det opprinnelige tilbudet skulle falle gjennom.
National Association of Realtors produserer en månedlig Realtors Confidence Index som sporer hvor mange eiendomsmeglere som har sett kontrakter avsluttet før de når den avsluttende tabellen. Historisk sett faller rundt 4% av eiendomskontraktene av en eller annen grunn, men når økonomien er ustabil (for eksempel under koronaviruspandemien), så vi at avslutningsgraden på kontrakten ble fordoblet til 8%.
Så det er ikke en utrolig sterk sjanse for at du får et anstendig skudd til å kjøpe et hus som allerede er under kontrakt – men det er fortsatt en sjanse!
Hvis du befinner deg i denne stillingen og ønsker å gå denne ruten, snakk med agenten din, og de vil være i stand til å veilede deg gjennom hvordan du sender inn et backup-tilbud. Agenten din kan også hjelpe deg med å gi råd om hvordan du kan gjøre det reservetilbudet så attraktivt som mulig for selgeren.
Under kontrakt betyr det at du er nærmere huseier
Det er ikke noe mer skuffende enn å finne et hus du synes er fortryllende, bare for å oppdage at det er under kontrakt. Selv om noen kanskje har slått deg til støyen og sendt inn et tilbud, betyr det ikke at du er helt uflaks! Det er utallige grunner til at transaksjonen kan gå gjennom: Kjøpers finansiering finansieres ikke, det er problemer i løpet av aktsomhetsperioden, eller kjøperen klarte ikke å selge hjemmet.
Hvis du ikke kan få det drømmehjemmet ut av tankene dine, bør du snakke med agenten din om å sende inn et backup-tilbud. Du vet aldri – oddsen kan være i din favør!