Et «lege lån» eller lege boliglån er et pantelån som gjør det raskere og enklere for beboere, behandlende leger og andre medisinske fagpersoner å kjøpe et hus med en lav forskuddsbetaling mens man unngår pantelånsforsikring .
Hva er fordelene med et legelån?
Legelån – som har eksistert i flere tiår – var opprinnelig designet for å lokke velstående medisinske fagfolk. inn i bankene. Leger representerer ikke bare en lønnsom nisje, men også en god risiko for bankene, siden leger misligholder lånene til den laveste satsen i ethvert yrke. Alle disse fordelene kommer fra bankfolk som bøyer seg bakover for å vinne din virksomhet, og fordelene er reelle.
1. Legelån unngår hovedlåneforsikring (PMI)
Hovedlåneforsikring (PMI) er en forsikringspolise som beskytter banken hvis du, panthaveren, «standard» eller unnlater å utføre de lovede betalingene på boliglånet ditt. PMI er dyrt, har du ikke noe bra, og det er ikke engang fradragsberettiget, så leger bør unngå det når de kan.
Du kan unngå PMI hvis du legger 20% ned på et hjem, men mange unge leger har rett og slett ikke det slags kontanter. Med et pantelån og en anstendig kredittpoeng, kan leger låne 95% til 100% av boligens kjøpesum uten PMI. En lav eller null forskuddsbetaling etterlater mer penger til andre mål, for eksempel å betale av studielån, investere for pensjon eller spare på college.
2. Lån til lege hjelper leger å komme inn i et hjem tidligere
Siden de bruker en legespesifikk lånegodkjenningsprosess, kan långivere bak legelån gi deg mulighet til å lukke hjemmet ditt opptil to måneder før du faktisk begynner din praksis.
Disse långiverne bruker arbeidsavtalen som bevis på inntekt i stedet for å stole på to års verdi av selvangivelse. Josh Mettle, som håndterer legelån på landsbasis i Fairway Independent Mortgage Corporation, bemerker at «dette er enormt for leger som flytter over hele landet, og trenger å få familien bosatt og ordne før de starter en travel arbeidsplan.»
Bear i tankene blir det ikke opprettet to legekontrakter med likt. Når du søker om et boliglån, til og med et legelån, bør du få ansettelseskontrakten din gjennomgått av långiveren så tidlig som mulig, slik at du kan planlegge deretter. Mettle råder klientene sine til å sørg for at ansettelseskontrakten ikke bare blir gjennomgått og godkjent av låneansvarlig, men også av garantisten som til slutt vil ha den ultimate makten til å godkjenne lånet. å kvalifisere seg for et legelån
Mange legelån inkluderer ikke utsatt studielån når de beregner gjeld til inntekt (DTI) som bankfolk bruker for å ta utlånsbeslutninger. Dette kan gjøre forskjellen mellom å kvalifisere for et lån eller å være stengt utenfor drømmehuset ditt. For leger tidlig i sin karriere eller med tunge studielånbyrder, kan denne faktoren gjøre et legelån til det eneste alternativet, siden konvensjonelle lån og jumbo-pantelån ikke er like imøtekommende for de som har medisinsk skolegjeld.
Hva er ulempene med et legelån?
Selv om det ikke er noe iboende «galt» med disse låneproduktene, gjør de det lettere for uforsiktige leger å komme i økonomiske problemer både nå og i årene som kommer. Ulempene med legelån har alt å gjøre med hvordan de brukes.
1. Legene kommer over hodet når legelån går galt
Appellen til en «ingenting nedlån» eller en lav forskuddsbetaling skjuler ulemperisikoen ved et innkjøpt eiendomskjøp.
Tenk på dette eksemplet. En lege kjøper en million dollar hjem med et legelån på en million dollar med null forskuddsbetaling. Så når eiendomsmarkedet treffer en bump og boligprisene faller med et gjennomsnitt på 10%, vil hun eie et $ 900.000 hus med et $ 1.000.000 lån, noe som resulterer i $ 100.000 negativ egenkapital. Denne tilstanden, kjent som «å være opp ned i hjemmet ditt», var ganske vanlig under boligkrisen etter 2008.
Unge leger som solgte boliger som disse, måtte komme til lukkebordet med en sjekk på $ 100.000 bare for å være i stand til å fullføre salget av hjemmet deres. Og husk at det er $ 100.000 i penger etter skatt, som er omtrent $ 200.000 i inntekt før skatt, eller tilsvarer ett års lønn for den gjennomsnittlige legen. Au!
2. Legelån gjør boligbeslutninger raskere, men ikke bedre
I sin bok «Decisive: How to Make Better Choices in Life and Work», påpeker atferdsøkonom Chip Heath at mennesker (inkludert leger) er dårlige til å forestille seg fremtiden og verre å forestille seg hvordan vi vil ha det i fremtiden. Som et resultat har vi en tendens til å ta avgjørelser som vi tror vil gjøre oss lykkelige, men ikke.
Denne virkeligheten viser seg i «drømmehjemmet» som mange leger ser for seg selv mens de fremdeles er i opplæring. Den perfekte jobben og det perfekte huset på det perfekte stedet kan gi lykke, men akk, perfeksjon er langt fra perfekt.
Noen ganger tar unge leger en jobb i en ny by bare for å innse at været ikke er helt som de hadde forestilt seg, skolene er ikke oppe i fart, eller verre… de innser at deres nye partnere bilker Medicare. Så de flytte, og de bærer alle kostnadene ved en boligfeil.
De øyeblikkelige pengene som kommer fra legelån gir ikke tid for legefamilier å bremse, leie en stund, bygge opp besparelser, betale seg og refinansiere høy rente lån, handle på markedet eller virkelig vurdere de tingene som er kjent for å gjøre folk lykkelige. En av disse tingene er en følelse av å gjøre reelle fremskritt mot økonomisk sikkerhet.
Er et legelån en god idé?
Å kjøpe et hjem er en stor beslutning med vidtrekkende konsekvens quences. Legelån er ikke annet enn et verktøy som kan gjøre ting bedre eller verre for deg, avhengig av hvordan du bruker det. Ta deg tid til å ikke bare vurdere fordeler og ulemper ved et legelån, men også hvilken innvirkning det kan ha på livet ditt.
Josh Mettle, forfatteren av «Why Physician Home Loans Fail: How to Avoid the Landmines for a Flawless Home» Purchase ”, er en pantelåner hos Fairway Independent Mortgage Corporation, hvor han spesialiserer seg på lånefinansiering for leger. Sjekk podcasten hans om Physician Financial Success. Eller besøk nettsiden hans om omvendte pantelån.