I eiendom er en 1031-bytte en bytte av en investeringseiendom til en annen som gjør det mulig å utsette gevinstskatt. Begrepet, som får navnet sitt fra IRS-koden Seksjon 1031, bandies av eiendomsmeglere, tittelselskaper, investorer og fotballmødre. Noen mennesker insisterer til og med på å gjøre det til et verb, som i: «La oss s 1031 bygge for en annen.»
IRS Section 1031 har mange bevegelige deler som eiendomsinvestorer må forstå før du prøver å bruke det. Det kan bare skiftes utbytte med lignende egenskaper, og IRS-regler begrenser bruken av ferieeiendommer. Det er også skattekonsekvenser og tidsrammer som kan være problematiske. Likevel, hvis du vurderer en 1031— eller er bare nysgjerrig – her er hva du bør vite om reglene.
Key Takeaways
- En 1031-bytte er et bytte av eiendommer som holdes for forretnings- eller investeringsformål.
- Eiendommene som byttes må betraktes som liknende i skattemyndighetens øyne for at kapitalgevinstskatt skal bli utsatt.
- Hvis det brukes riktig, er det ingen begrensning på hvor mange ganger eller hvor ofte du kan gjøre 1031 bytter.
- Reglene kan gjelde for en tidligere primærbolig under veldig spesifikke forhold.
Hva er avsnitt 1031?
Generelt sett er en 1031-børs (også kalt en lignende børs eller en Starker) en bytte av en investeringseiendom til en annen. Selv om de fleste bytter er skattepliktige som salg, vil du enten ikke ha noen avgift eller begrenset avgift på tidspunktet for byttingen hvis du oppfyller kravene i 1031.
I virkeligheten kan du endre investeringsformen din uten (slik skattemyndighetene ser det) utbetale eller anerkjenne en gevinst. Det gjør at investeringen din kan fortsette å vokse skatteutsatt. Det er ingen grense for hvor mange ganger eller hvordan ofte kan du gjøre en 1031. Du kan overføre gevinsten fra en investeringseiendom til en annen, til en annen og en annen. Selv om du kan ha fortjeneste på hver bytte, unngår du skatt til du selger for kontanter mange år senere. Så hvis det ordner seg som planlagt, betaler du bare én skatt, og det til en langsiktig kapitalgevinst (for tiden 15% eller 20%, avhengig av inntekt – og 0% for noen skattytere med lavere inntekt).
De fleste utvekslinger må bare være av «like-kind» – en gåtefull frase som ikke betyr hva du tror det betyr. Du kan bytte en bygård mot rå land, eller en ranch for et stripe kjøpesenter. Reglene er overraskende liberale. Du kan til og med bytte en bedrift mot en annen. Men det er feller for de uforsiktige.
Bestemmelsen 1031 er for investering og næringseiendom, selv om reglene kan gjelde for en tidligere primærbolig under visse forhold. Det er også måter du kan bruke 1031 på å bytte feriehus – mer om det senere – men dette smutthullet er mye smalere enn det var.
For å kvalifisere for en 1031-bytte, må begge eiendommene være lokalisert i USA
Spesielle regler for avskrivbar eiendom
Spesielle regler gjelder når en avskrivbar eiendom byttes ut. Det kan utløse et overskudd som kalles avskrivninger, som skattlegges som alminnelig inntekt. Hvis du bytter en bygning mot en annen bygning, kan du unngå denne gjenfangingen. Men hvis du bytter forbedret land med en bygning mot uforbedret land uten bygning, vil avskrivningene du tidligere har hevdet på bygningen bli gjenerobret som vanlig inntekt.
Slike komplikasjoner er hvorfor du trenger profesjonell hjelp når du gjør en 1031.
Endringer i 1031 regler
Før den nye skattekutt- og jobbloven (TCJA) blir vedtatt ) i desember 2017 kvalifiserte noen bytter av personlig eiendom – som franchiselisenser, fly og utstyr – til en 1031-børs. I henhold til den nye loven kvalifiserer bare eiendom.
Det er verdt å merke seg at TCJAs fullstendige utgiftsgodtgjørelse for visse håndgripelige personlige eiendeler kan bidra til å kompensere for denne endringen av skatteloven.
TCJA inkluderer en overgangsregel som tillot en 1031-utveksling av kvalifisert personlig eiendom i 2018 hvis den opprinnelige eiendommen ble solgt eller erstatningseiendommen ervervet innen 31. desember 2017. Overgangsregelen er spesifikk for skattebetaleren og tillot ikke en omvendt 1031-bytte der den nye eiendommen ble kjøpt før den gamle eiendommen ble solgt.
Bytte av selskapets aksjer eller partnerskapsinteresser kvalifiserte aldri – og gjør fortsatt ikke – men interesser som en felles leietaker (TIC) i eiendom gjør det fremdeles.
Forsinkede børser og tidsregler
Klassisk innebærer en bytte en enkel bytte av en eiendom mot en annen mellom to personer.Men oddsen for å finne noen med den nøyaktige eiendommen du vil ha som vil ha den nøyaktige eiendommen du har, er liten. Av den grunn er flertallet av børsene forsinket, treparts- eller Starker-børser (oppkalt etter den første skattesaken som tillot dem).
I en forsinket utveksling , trenger du en kvalifisert mellommann (mellommann) som holder kontantene etter at du har «solgt» eiendommen din og bruker den til å «kjøpe» erstatningseiendommen for deg. Denne utvekslingen av tre parter blir behandlet som en bytte.
Det er to viktige timingregler du må følge i en forsinket utveksling:
45-dagers regel
Den første gjelder betegnelsen på en erstatningseiendom. Når salget av eiendommen din skjer, vil mellommannen motta kontanter. Du kan ikke motta kontanter, ellers vil det ødelegge behandlingen 1031. I løpet av 45 dager etter salget av eiendommen din må du også utpeke erstatningseiendommen skriftlig til formidleren, og spesifisere eiendommen du vil erverve. Skattemyndighetene sier at du kan utpeke tre eiendommer så lenge du til slutt stenger en av dem. Du kan til og med utpeke mer enn tre hvis de faller innenfor visse verdsettelsestester.
180-dagers regel
Den andre tidsregelen i en forsinket sentral gjelder lukking. Du må stenge den nye eiendommen innen 180 dager etter salget av den gamle.
De to tidsperiodene løper samtidig, noe som betyr at du begynner å telle når salget av eiendommen din lukkes. Hvis du for eksempel utpeker en erstatningseiendom nøyaktig 45 dager senere, «Det er bare 135 dager igjen å lukke på det.
Skatteimplikasjoner: Kontanter og gjeld
Du kan ha kontanter til overs etter at formidleren anskaffer s erstatningseiendommen. I så fall betaler mellommannen det til deg på slutten av de 180 dagene. Disse kontantene – kjent som «boot» – vil bli beskattet som delvis salg av inntektene fra salget av eiendommen din, vanligvis som en gevinst.
En av de viktigste måtene folk får problemer med disse transaksjonene unnlater å vurdere lån. Du må vurdere pantelån eller annen gjeld på eiendommen du gir fra deg, og eventuell gjeld på erstatningseiendommen. Hvis du ikke mottar penger tilbake, men ansvaret ditt går ned, blir også det behandlet som inntekt for deg, akkurat som kontanter.
Anta at du hadde et pantelån. på $ 1 million på den gamle eiendommen, men pantet ditt på den nye eiendommen du mottar i bytte er bare $ 900 000. Du har $ 100 000 gevinst som også er klassifisert som «boot», og den blir skattlagt.
1031s for Feriehus
Du har kanskje hørt historier om skattebetalere som brukte 1031-bestemmelsen til å bytte ett fritidsbolig med et annet, kanskje til og med for et hus der de vil pensjonere seg og seksjon 1031 forsinket all anerkjennelse av gevinst. Senere flyttet de inn i den nye eiendommen, gjorde den til sin primære bolig og planla til slutt å bruke kapitalgevinstutelukkelsen på $ 500 000. Eksklusjonen lar deg selge din primære bolig og, kombinert med ektefellen din, skjold $ 500.000 i gevinst, så lenge du har bodd der i to år av de siste fem.
I 2004 var Kongressen tett Ened det smutthullet. Ja, skattebetalere kan fortsatt gjøre feriehus til leieboliger og gjøre 1031 bytter. Eksempel: Du slutter å bruke strandhuset ditt, leier det ut i seks måneder eller et år, og bytter det deretter ut til en annen eiendom. Hvis du får en leietaker og oppfører deg på en forretningsmessig måte, har du sannsynligvis omgjort huset til en investeringseiendom, noe som skulle gjøre 1031-børsen din OK.
Imidlertid, hvis du bare tilbyr det til leie, men har faktisk aldri leietakere, det er sannsynligvis ikke tillatt. Fakta vil være nøkkelen, og det samme gjelder tidspunktet. Jo mer tid som går etter at du konverterer eiendommens bruk til leie, jo bedre. Selv om det ikke er noen absolutt standard, er nok ikke mindre enn seks måneders bruk av god leiebruk nok. Et år ville vært bedre.
Flytte til en 1031-byttebolig
Hvis du vil bruke eiendommen du byttet til som ditt nye andre eller til og med primære hjem, kan du ikke flytte inn med en gang . I 2008 la skattemyndighetene frem en safe harbour-regel, der den sa at den ikke ville utfordre om en erstatningsbolig kvalifiserte som en investeringseiendom i henhold til avsnitt 1031. For å møte den sikre havnen, i hver av de to 12 månedene perioder umiddelbart etter bytte:
- Du må leie boenheten til en annen person for en rimelig leie i 14 dager eller mer
- Din egen personlige bruk av boenheten kan ikke overstige det største på 14 dager eller 10% av antall dager i løpet av den tolvmånedersperioden boligen leies til en skikkelig leie.
Når du vellykket har byttet en ferie- eller investeringseiendom mot en annen, kan du ikke umiddelbart konvertere den nye eiendommen til ditt primære hjem og dra nytte av ekskluderingen på $ 500.000.
Før loven ble endret i 2004, kan en investor overføre en leiebolig i en 1031-bytte til en annen utleiebolig, leie ut den nye utleieboligen i en periode, flytte inn i eiendommen i noen år og deretter selge den, og dra nytte av utelukkelse av gevinst ved salg av en hovedbolig. Nå, hvis du anskaffer eiendom i en 1031-børs og senere forsøker å selge eiendommen hovedbolig, vil eksklusjonen ikke gjelde i løpet av femårsperioden som begynner med datoen da eiendommen ble anskaffet i 1031-børsen. Med andre ord, du må vente mye lenger på å bruke hovedboligens hovedstad -avgiftsavslag.
The Bottom Line
En 1031-sentral kan brukes av kunnskapsrike eiendomsinvestorer som en skatteutsatt strategi for å bygge formue. De mange, komplekse bevegelige delene krever ikke bare forståelse av reglene, men også verve profesjonell hjelp – selv for erfarne investorer.