El metro de Portland nunca ha tenido tan pocas casas a la venta como se vio en noviembre, lo que otorga aún más poder a los vendedores y obligando a los compradores a enfrentarse a guerras de ofertas o esperar a que más propietarios enumeren su propiedad residencial, lo que les obliga a tener la confianza de que pueden encontrar otro lugar para vivir.
Desde hace mucho tiempo, los compradores de viviendas conocen el atasco compitiendo en el mercado del área de Portland. El inventario en el sótano ha estado elevando los precios durante años.
Pero en noviembre, el inventario volvió a caer, al nivel más bajo registrado en los 30 años de historia del Servicio Regional de Listado Múltiple. (RMLS), y el precio de venta promedio alcanzó los $ 521,200, un aumento del 12.7% con respecto a noviembre de 2019.
Las 2,238 viviendas del metro de Portland que se pusieron en el mercado el mes pasado representaron una caída del 36,3% con respecto a las 3,515 listadas en octubre. según RMLS.
Este gráfico muestra el total de anuncios activos durante los últimos tres años calendario en el área metropolitana de Portland, Oregón.
Si las ventas continúan al mismo ritmo, solo se necesitaría un mes para vender todos las casas en el mercado, de acuerdo con RMLS.
Seis meses de inventario es un indicador de un mercado equilibrado tanto para el comprador como para el vendedor.
El inventario se calcula dividiendo los listados residenciales activos al final del mes por el número de ventas cerradas y viviendas propuestas y en construcción.
«Nunca hemos tenido constancia solo un mes de inventario ”, dice Dustin Miller de Windermere Realty Trust en Lake Oswego, en respuesta al informe de RMLS. «Todavía estamos tambaleándonos. Afortunadamente, el precio de venta medio bajó un poco desde octubre, lo que se debe en parte a la cantidad de anuncios de alta gama».
Portland Metro «s average y el precio medio de venta de la vivienda desde noviembre de 2012.
El precio medio de venta es el punto intermedio en el que la mitad de las propiedades se venden a un precio más alto y la otra mitad a un precio más bajo.
Cuando en comparación con los 12 meses anteriores, el costo promedio para comprar una casa en el área metropolitana de Portland aumentó un 6.5%, a $ 435,000, según RMLS.
«Recomendamos a los clientes que hagan una lista mientras el inventario aún es bajo, en lugar de arriesgarse que después de que una vacuna esté ampliamente disponible, la gente podría volver al mercado a tasas normales ”, dice Melissa Dorman de Living Room Reality, que tiene licencia en Oregon y Washington.
» Un inventario más alto podría disminuir la pesada guerras de ofertas que vemos en este momento ”, dice, y agrega,“ en ningún caso veo que el mercado de Portland tenga una tendencia a la baja en el corto plazo ”.
En noviembre, 109 casas y los condominios se vendieron por más de $ 1 millón y 15 de ellos se vendieron por más de $ 2 millones, dice Miller.
«Eso realmente puede sesgar un poco el precio de venta promedio, pero si se mantiene, lo consideraría una tendencia real, al menos en el futuro cercano», dice.
Dos listados por más de $ 2 millones se vendieron rápidamente y por dinero en efectivo. «El efectivo es el rey», dice Miller.
Beth Benner de Living Room Realty predice que tomará gran parte de 2021 al menos para que la oferta alcance la demanda. «Los compradores vienen a Oregon desde ciudades más grandes y caras», dice, «ya que pueden trabajar desde cualquier lugar y Portland todavía parece asequible».
En noviembre, 2.745 propiedades residenciales en el metro de Portland cambiaron manos, una disminución del 13% desde los 3,155 cierres en octubre de 2020, pero un aumento del 25,3% desde los 2,191 cierres en noviembre de 2019, según RMLS.
Benner también dice que los compradores por primera vez que trabajan desde casa han encontrado necesitan más espacio que un condominio estudio y las tasas de interés hipotecarias más bajas de la historia pueden hacer que el pago de una vivienda sea menor que el alquiler, si el comprador tiene un pago inicial.
Se aplica una tasa de interés fija a 30 años. el rango de 2.7% al 10 de diciembre, según la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios para la Vivienda, conocida como Freddie Mac.
Algunos compradores, no queriendo perder la oportunidad de obtener tasas de interés bajísimas en un mercado con poco inventario, están ofreciendo el precio de venta completo o más. Para eso, esperan que la mayoría de las reparaciones encontradas durante una inspección sean pagadas por el vendedor, dicen los agentes de bienes raíces.
Si las negociaciones de reparación no complacen al comprador, podría haber una «venta fallida», en la que el comprador se retira y la propiedad se recupera en el mercado, dice Miller.
Ilyse Ball, corredor principal del equipo de I Realty, RE / MAX Equity Group, ha notado que los compradores se apresuran cuando se les pide que absorban el costo total de las reparaciones.
«Los compradores están menos dispuestos a aceptar actualizaciones y reparaciones. Se van caminando si sienten que una casa necesita trabajo ”, dijo en mayo. «Con el aumento de los precios en los últimos años, la gente se está volviendo más exigente, y con las condiciones de quedarse en casa, puede resultar abrumador para los compradores pensar en los trabajadores en sus casas».
En el metro de Portland, las 2.557 viviendas con oferta aceptada, llamadas ventas pendientes, en noviembre cayeron un 20,1% frente a las 3.199 ofertas aceptadas en octubre de 2020, pero fueron un 12.4% más que las 2274 ofertas aceptadas en noviembre de 2019, según RMLS.
El tiempo promedio en que las propiedades residenciales del metro de Portland estuvieron a la venta el mes pasado antes de recibir una oferta aceptable fue de 41 días.
La escasez de casas en venta es una población en crecimiento, propietarios que no están dispuestos a vender durante la pandemia de coronavirus y los incendios forestales de septiembre que destruyeron más de 4,000 viviendas en Oregón.
El factor más importante de no vender, de acuerdo con el análisis de la base de datos inmobiliaria nacional, es la preocupación de no encontrar otra casa.
Muchos compradores de casas han ampliado su búsqueda y se están mudando de las áreas metropolitanas.
Interés en los suburbios Vivir, con casas en lotes más grandes, ha estado creciendo durante algunos años, dicen los profesionales de bienes raíces, pero el coronavirus amplificó el deseo de tener más pies cuadrados y un patio trasero relajante para reemplazar las escapadas de fin de semana.
» Los suburbios se han beneficiado claramente este año de la fuga urbana y la implicación general s de la pandemia relacionados con las oportunidades de trabajar desde casa ”, dice Jim Arnal de Living Room Realty.
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