1031 거래소 규칙 : 알아야 할 사항

부동산에서 1031 거래소는 자본 이득세를 연기 할 수 있도록 한 투자 자산을 다른 자산으로 교환하는 것입니다. IRS 코드 섹션 1031에서 이름을 따온이 용어는 부동산업자, 소유권 회사, 투자자 및 축구 엄마들에 의해 약화되었습니다. 어떤 사람들은 “Let”s 1031 that building for another. “와 같이 동사로 만들기를 고집하기도합니다.

IRS 섹션 1031에는 부동산 투자자들이 움직이는 부분이 많습니다. 사용을 시도하기 전에 이해해야합니다. 교환은 동종 자산으로 만 이루어질 수 있으며 IRS 규칙은 휴가 용 자산에 대한 사용을 제한합니다. 또한 세금 영향과 문제가 될 수있는 시간 프레임이 있습니다. 그래도 1031을 고려중인 경우 — 규칙에 대해 알아야 할 사항은 다음과 같습니다.

섹션 1031이란 무엇입니까?

일반적으로 1031 거래소 (동종 거래소 또는 Starker라고도 함)는 한 투자 자산을 다른 자산으로 교환하는 것입니다. 대부분의 스왑은 판매로 과세되지만 귀하의 스왑이 1031의 요구 사항을 충족하는 경우 교환시 세금이 없거나 제한적인 세금이 부과됩니다.

사실상, 당신은 (IRS가 보는 바와 같이) 현금화하거나 자본 이득을 인식하지 않고도 투자 형태를 변경할 수 있습니다.이를 통해 투자는 과세 유예로 계속 성장할 수 있습니다. 몇 번이나 방법에 제한이 없습니다. 자주 1031을 할 수 있습니다. 투자 부동산의 한 부분에서 다른 부분으로, 다른 부분으로, 다른 부분으로 이익을 롤오버 할 수 있습니다. 각 스왑에서 이익을 얻을 수 있지만 몇 년 후 현금으로 판매 할 때까지 세금을 피할 수 있습니다. 그런 다음 계획대로 작동하면 “세금 하나만 지불하고 장기 자본 이득 비율 (현재 소득에 따라 15 % 또는 20 %, 일부 저소득 납세자의 경우 0 %)으로 지불합니다.

대부분의 교환은 단순히 “유사한”것이어야합니다. 이는 “당신이 의미한다고 생각하는 것을 의미하지 않는 수수께끼 같은 문구”입니다. 아파트 건물을 원시 토지로, 목장을 스트립 몰로 바꿀 수 있습니다. 규칙은 놀랍게도 자유 롭습니다. 한 비즈니스를 다른 비즈니스로 교환 할 수도 있습니다. 하지만주의해야 할 함정이 있습니다.

1031 조항은 투자 및 사업 재산에 대한 것이며 특정 조건에서 이전 주 거주지에도 적용될 수 있습니다. 휴가 용 주택을 교체하는 데 1031을 사용할 수있는 방법도 있습니다. 나중에 더 자세히 설명합니다.하지만이 허점은 예전보다 훨씬 좁습니다.

감가 상각 자산에 대한 특별 규칙

감가 상각 자산을 교환 할 때 특별 규칙이 적용됩니다. 경상 소득으로 과세되는 감가 상각 회수라는 이익이 발생할 수 있습니다. 일반적으로 한 건물을 다른 건물로 교체하면 이러한 회수를 피할 수 있습니다. 그러나 개량 된 토지를 건물이없는 미 개량 토지로 바꾸면 이전에 건물에 대해 청구 한 감가 상각액이 경상 소득으로 되돌려집니다.

이러한 문제는 다음과 같습니다. 1031을 할 때 전문가의 도움이 필요한 이유.

1031 규칙 변경

새로운 감세 및 일자리 법 (TCJA) 통과 전 ) 2017 년 12 월에 프랜차이즈 라이센스, 항공기 및 장비와 같은 개인 재산의 일부 교환은 1031 교환 자격을 얻었습니다. 새 법률에 따라 부동산 만 자격이 있습니다.

특정 유형의 개인 재산에 대한 TCJA 전체 지출 수당이 이러한 세법 변경을 보완하는 데 도움이 될 수 있다는 점에 주목할 가치가 있습니다.

TCJA에는 원래 재산이 매각되었거나 2017 년 12 월 31 일까지 취득한 대체 재산 인 경우 2018 년에 적격 개인 재산의 1031 교환을 허용하는 전환 규칙이 포함되어 있습니다. 전환 규칙은 납세자에게 한정되며 이전 부동산이 판매되기 전에 새 부동산을 구매 한 역 1031 교환을 허용하지 않았습니다.

지연된 교환 및 타이밍 규칙

일반적으로 교환은 한 속성을 다른 속성으로 간단히 교체하는 것입니다. 두 사람 사이.그러나 당신이 가진 정확한 재산을 원하는 사람을 찾고자하는 정확한 재산을 가진 사람을 찾을 확률은 희박합니다. 이러한 이유로 대부분의 거래소는 지연, 제 3 자 또는 Starker 거래소 (이를 허용 한 첫 번째 세금 사례에서 명명 됨)입니다.

지연된 거래소에서 , 당신은 당신의 재산을 “매도”하고 당신을 위해 대체 재산을 “구매”하기 위해 그것을 사용하는 후에 현금을 보유하는 자격있는 중개인 (중개자)이 필요합니다. 이 3 자 거래소는 스왑으로 취급됩니다.

지연된 거래소에서 준수해야하는 두 가지 주요 타이밍 규칙이 있습니다.

45 일 규칙

첫 번째는 대체 부동산의 지정과 관련됩니다. 부동산 매각이 발생하면 중개자는 현금을 받게됩니다. 현금을받을 수 없거나 1031 대우를 망칠 수 있습니다. 또한 부동산 매각 후 45 일 이내에 중개인에게 서면으로 대체 부동산을 지정하고 취득하려는 부동산을 지정해야합니다. IRS는 결국 하나를 닫는 한 세 개의 부동산을 지정할 수 있다고합니다. 특정 평가 테스트에 해당하는 경우 세 개 이상의 부동산을 지정할 수도 있습니다.

180 일 규칙

지연된 거래소의 두 번째 타이밍 규칙은 마감과 관련이 있습니다. 이전 부동산 매각 후 180 일 이내에 새 부동산을 닫아야합니다.

세금 관련 : 현금 및 부채

현금이 남아있을 수 있습니다. 중개자가 획득 한 후 대체 속성입니다. 그렇다면 중개인은 180 일이 지나면 귀하에게 지불 할 것입니다. 이 현금 ( “부트”라고 함)은 일반적으로 자본 이득으로 부동산 판매로 인한 부분 판매 수익으로 과세됩니다.

주요 방법 중 하나 사람들은 이러한 거래에 문제가 생기고 대출을 고려하지 않습니다. 포기한 자산에 대한 모기지 대출 또는 기타 부채와 대체 자산에 대한 부채를 고려해야합니다. 캐시백을받지 못했지만 부채가 줄어들면 현금처럼 소득으로 간주됩니다.

저당권이 있다고 가정합니다. 기존 부동산에 대한 $ 1 백만의 금액이지만 대가로받는 새 부동산에 대한 모기지는 $ 900,000에 불과합니다. 또한 “부트”로 분류되는 $ 100,000의 이익이 있으며 세금이 부과됩니다.

휴가 용 주택을위한 1031s

1031 조항을 사용하여 휴가 용 주택을 다른 휴가 용 주택으로 바꾸는 납세자들의 이야기를 들어 보셨을 것입니다. 1031은 이익 인정을 지연 시켰습니다. 나중에 그들은 새로운 부동산으로 이사하여 그것을 주 거주지로 삼았고 결국 $ 500,000 자본 이득 제외를 사용할 계획이었습니다. 제외를 통해 주 거주지를 판매하고 배우자와 결합하여 방패를받을 수 있습니다. 지난 5 년 중 2 년 동안 거주 한 경우 자본 이득 $ 500,000.

2004 년, 의회는 빡빡합니다. 네, 납세자들은 여전히 별장을 임대 부동산으로 바꾸고 1031 교환을 할 수 있습니다. 예 : 비치 하우스 사용을 중단하고 6 개월 또는 1 년 동안 임대 한 다음 다른 부동산으로 교환합니다. 세입자를 구하고 사업적인 방식으로 행동한다면 아마도 집을 투자 부동산으로 전환했을 것입니다. 그러면 1031 거래소가 괜찮을 것입니다.

그러나 만약 당신은 단지 임대를 위해 그것을 제공하지만 실제로는 세입자가 없습니다. 그것은 아마도 허용되지 않을 것입니다. 시기와 마찬가지로 사실이 핵심이 될 것입니다. 부동산의 사용을 임대로 전환 한 후 경과하는 시간이 길수록 좋습니다. 절대적인 기준은 없지만 6 개월 미만의 진정한 임대 사용으로는 충분하지 않을 수 있습니다. 1 년이면 더 좋을 것입니다.

1031 스왑 레지던스로 이사

스왑 한 부동산을 새로운 두 번째 또는 기본 주택으로 사용하려는 경우 즉시 이사 할 수 없습니다. . 2008 년에 IRS는 대체 주택이 섹션 1031의 목적에 따라 투자 부동산 자격이 있는지 여부에 대해 이의를 제기하지 않겠다는 세이프 하버 규칙을 제정했습니다. 교환 직후 기간 :

• 14 일 이상 공정한 임대를 위해 주택을 다른 사람에게 임대해야합니다.
• 주거 단위를 개인적으로 사용하는 경우 12 개월 동안 공정한 임대로 임대 한 거주 단위가 14 일 또는 일수의 10 %를 초과 할 수 없습니다.

또한 휴가 또는 투자 부동산을 다른 부동산으로 성공적으로 바꾼 후에는 새 부동산을 즉시 기본 주택으로 전환하여 활용할 수 없습니다. $ 500,000 제외.

2004 년 법률이 변경되기 전에 투자자는 1031 교환에서 한 임대 부동산을 다른 임대 부동산으로 양도하고 새 임대 부동산을 임대 할 수 있습니다. 일정 기간 동안 부동산에 들어간 다음 주 거주지 매각으로 인한 이익을 배제하여 매각하십시오. 이제 1031 거래소에서 부동산을 취득하고 나중에 해당 부동산을 귀하의 주 거주지 인 경우 제외는 1031 유사 종류 거래소에서 해당 부동산을 인수 한 날부터 5 년 동안 적용되지 않습니다. 즉, 1 차 거주 자본을 사용하려면 훨씬 더 오래 기다려야합니다. -세금 혜택이 있습니다.

결론

1031 교환은 부를 쌓기위한 과세 유예 전략으로 정통한 부동산 투자자. 복잡하고 많은 움직이는 부분은 규칙을 이해해야 할뿐만 아니라 노련한 투자자라도 전문적인 도움을 받아야합니다.