リストに出くわしたことがあり、リストのすべてのボックスがチェックされていますが、リスティングのステータスに「契約中」または「販売保留中」と表示されていますか？クレストフォールン、あなたは先に進み、同じように素晴らしい家が見つかることを願っています。
しかし、上場ステータスで「契約中」とはどういう意味ですか？
ジュリーH.カゾール、イリノイ州で27年以上の経験を持つイリノイ州のトップセラーエージェントは、次のように説明しています。
“「契約中」は多かれ少なかれ心の集まりです。買い手と売り手は、価格、締切日、動産、本気のお金、税の準備、不測の事態などの契約条件に同意しています。」
非常に簡単ですよね？それよりも少し複雑です。「契約中」の意味を完全に理解するために、販売と成約のプロセスを見てみましょう。
ステップ1：売り手が自分の家を市場に出す
売り手が自分の家を市場に出す時が来たと判断すると、エージェントに連絡して物件を調査し、近所のデータを収集します。その後、売り手と会って収集した情報に目を通すと、上場価格が推奨されます。売り手が同意した場合、エージェントは上場契約を提示し、両当事者が署名する前に条件を説明します。
次に、エージェントは、マルチリストサービス（MLS）に物件を掲載すること、ソーシャルメディアに投稿すること、オープンハウス（または仮想オープンハウスに照らして仮想オープンハウス）をホストすることで構成されるマーケティングプランを作成します（ただし、これらに限定されません）。コロナウイルスのパンデミック）、または他のエージェントに連絡する。
興味深い情報：全米リアルター協会加入者の25％が、不動産に足を踏み入れずに契約を結んだクライアントが少なくとも1人いると述べています。コロナウイルスのパンデミック。
ステップ2：購入者が申し出を行う
数週間の検索の後、購入者はついに「家」と呼びたい物件を見つけました。彼らはエージェントと協力して適切なオファーを考え出します。次に、エージェントはオファーレターを作成してリスティングエージェントに送信します。
通常のオファーレターには、次の4つの重要な要素が含まれています。
価格
前もって考えましょう。 ：売り手はほとんどの場合、家のためにどれだけのお金を稼ぐかに最も関心があります。購入者が抱える課題は、妥当なオファーを構成する金額を把握することです。
購入者の市場の場合、提示価格を下回るオファーを送信する可能性が高く、受け入れられる可能性があります。ただし、売り手の市場の場合は、売り手が他のオファーを受け取る可能性があるため、買い手は好調です。
注：2020年5月3日の時点で、平均的な不動産は市場にとどまっています。 30日間。物件が30日以上市場に出回っている場合、売り手は、たとえそれが低価格のオファーであっても、あらゆるオファーを検討する可能性があります。
クロージングコストと本格的なお金
オファーレターには、物件に支払う意思のある金額の概要が記載されていますが、買い手は、クロージングコストの一部を支払うことを提案して甘くすることもできます。取引。
平均して、買い手は手数料とサービスの終了時に住宅ローンの全額の最大5％を支払う必要があります。一方、売り手は、代理店手数料を含むクロージングコストの総販売額の6％から10％の範囲で支払うことが期待されています。
買い手が選択した場合、売り手は支払うことができる場合があります。クロージングコストをローンで包みます。ただし、すべての貸し手がこれを行うわけではなく、多くの場合、決算費用を自己負担で支払う必要があることに注意してください。
一部またはすべての決算費用をカバーするオファーに加えて、購入者は「誠実な預金」とも呼ばれる本格的なお金を含めること。買い手は500ドルから1,000ドルまで下がることができますが、一般的な経験則では、購入総額の1％から3％です。価値の高い地域や売り手の市場にある物件は、購入額の最大10％を受け取ることができます。真剣なお金での価格。
覚えておいてください、あなたが支払うことをいとわない閉鎖費用または真剣なお金が多ければ多いほど、売り手にとってあなたの申し出はより魅力的になります—誰が少しのお金を節約したくないからです？
偶発事象
偶発事象が含まれていない場合、オファーレターは完成しません。
偶発事象は、事前に満たす必要のある規定です。家を売ることができます。これらの条件が満たされていない場合、購入者は契約を取り消すことができます。
最も一般的な不測の事態は次のとおりです。
- 不測の事態に備えて、買い手は融資の事前承認を受けており、どのような種類のローンを受け取りたいかを言うこともできます。購入者がローンの承認を受けられない場合、または希望する種類のローンの承認が得られない場合は、購入者にペナルティを課すことなくオファーをキャンセルできます。
- 不測の事態に備えて、不動産は購入価格（またはそれ以上）で評価されます。それ以外の場合、オファーはテーブルから外れ、売り手は提示価格を下げることを選択できます。または、買い手は差額を補う必要があります。
- 不測の事態に備えて、専門の住宅検査官が特定の方法で物件を検査すると述べています。日付を記入し、買い手に修理について交渉するか、売り手との契約をキャンセルする機会を与えます。
- 偶発的な販売では、買い手は現在の家を売ることができる場合にのみ取引を完了すると述べています。
ステップ3：オファーが受け入れられるか、交渉が開始されます
オファーが送信されたら、販売者による承認と署名が必要です。販売者が条件の一部（価格や不測の事態など）に満足できない場合は、オファーを完全に拒否するか、購入者と条件を交渉することができます。
これはあなたのエージェントの交渉スキルが本当に輝くところ。彼らはあなたの隅にいて、あなたに有利な条件を交渉するために一生懸命働きます-または少なくとも売り手に途中であなたに会わせます。
買い手と売り手が申し出に同意したら、家正式に契約中です。
しかし、まだ販売されていません。購入者が住宅所有者になる前に完了する必要のあるいくつかのステップがまだあります。
ステップ4：不測の事態に対応する必要があります
条件が合意され、不測の事態に対応したら、トランザクションは現在保留中です。これは、家が正式に市場から離れていることを意味し、リストは不動産リストのWebサイトから取得され、閉じることができるまで待機中のゲームになります。
Kaczorは、待機中のゲームである理由を説明します。クロージングの数週間前に、すべての契約上の義務があります。なぜ彼らは待たなければならないのですか？ 「交渉が行われなかったため、閉鎖できません。そのため、この3週間は保留中で、ただぶらぶらしているだけです。」
保留段階の物件は通常、住宅検査、住宅評価、土地調査、および「デューデリジェンス段階」としても知られるタイトルチェック。この期間中（場所によって異なりますが、約1〜2週間）、問題が発生した場合、購入者は取引を終了できます。質問はありません。
注：場合によっては、この期間に遭遇することがあります。 「契約に積極的」であり、これは通常、空売りに関連しています。「契約に積極的に取り組むことは、住宅販売の不測の事態のようなものです」とKaczor氏は説明します。 「売り手は引き続き別のオファーを確認し、受け入れることもできます。」
不測の事態に対応しなかった場合はどうなりますか？
一部の不測の事態に対応しなかった場合、購入者のエージェントKaczorは、これは通常、貸し手またはトランザクションの別の当事者がすべてをボタンで留めるのにより多くの時間を必要とするためであると述べています。
「それでは、質問は：なぜですか？買い手は電話をかけて、「ねえ、貸し手が書類を処理できなかったので、貸し手の要求に応じて不測の事態に備えて融資を延長したい」と言うことができます。」と彼女は説明します。 div>
「住宅販売に不測の事態が発生し、60日で閉鎖することになっているが、購入者はその時間内に住宅を販売できなかったとします。購入者は30日間の延長を要求できます。引き続き販売を試みてください。」
ステップ5：終了
終了日です。オファーが送信され、交渉が行われました。ハッシュアウトして決済し、すべての不測の事態に対応しました。物件の評価と検査、ローンの承認、すべての準備が整いました。購入者は、決算書類に署名し、残りの料金を支払うだけです。 。
物件を愛しているが契約中の場合はどうなりますか？
あなたは家の真っ逆さまであり、それは契約中です、取引が失敗する可能性は常にあります。つまり、引き続きバックアップオファーを送信できます。
バックアップオファーはプレースホルダーのようなものです。元のオファーが失敗した場合に「次のライン」になります。
全米不動産業者協会は、契約が終了する前に契約が終了したことを確認した不動産業者の数を追跡する不動産業者信頼度インデックスを毎月作成しています。 。歴史的に、不動産契約の約4％は何らかの理由で失敗しますが、経済が不安定な場合（コロナウイルスの大流行中など）、契約の終了率は2倍から8％になります。
したがって、すでに契約している家を購入するのにまともなショットを得るという信じられないほど強いチャンスはありませんが、それでもチャンスはあります！
自分がこの立場にあり、このルートに行きたい場合は、必ずエージェントに相談してください。エージェントがバックアップオファーの提出方法を案内してくれます。エージェントは、そのバックアップオファーを売り手にとって可能な限り魅力的なものにする方法についてアドバイスすることもできます。
契約の下では、住宅所有権に近づくことを意味します
これほどがっかりすることはありません。あなたが魅力的だと思う家を見つけることは、それが契約中であることを発見することだけです。誰かがあなたを殴り、申し出を提出したかもしれませんが、それはあなたが完全に運が悪いという意味ではありません！取引が失敗する理由は無数にあります。購入者の資金調達が明らかにならない、デューデリジェンス期間中に問題がある、購入者が家を売ることができなかったなどです。
できない場合その夢を頭から離れて、バックアップオファーの提出についてエージェントに相談する必要があります。あなたは決して知りません—オッズはあなたに有利かもしれません！