1031交換ルール：知っておくべきこと

不動産では、1031交換は、キャピタルゲイン税を繰り延べることができる、ある投資不動産から別の投資不動産へのスワップです。この用語は、IRSコードセクション1031からその名前が付けられており、不動産業者、タイトル会社、投資家、サッカーマムによって広められています。 「1031を別の建物にしよう」のように、動詞にすることを主張する人もいます。

IRSセクション1031には、不動産投資家が動かす多くの可動部分があります。交換は同種の物件でのみ行うことができ、IRS規則は休暇用物件での使用を制限しています。問題となる可能性のある税務上の影響や時間枠もあります。それでも、1031を検討している場合は、または、興味があるだけです。ルールについて知っておくべきことは次のとおりです。

セクション1031とは何ですか？

大まかに言えば、1031取引所（同種取引所またはスターカーとも呼ばれます）は、ある投資不動産を別の投資不動産に交換することです。ほとんどのスワップは売上として課税されますが、1031の要件を満たしている場合は、交換時に税金がかからないか、税金が制限されます。

事実上、（IRSが見ているように）キャピタルゲインをキャッシュアウトしたり認識したりすることなく、投資の形態を変更できます。これにより、投資は税繰延で成長し続けることができます。回数や方法に制限はありません。多くの場合、1031を実行できます。ある投資不動産から別の投資不動産、別の投資不動産、および別の投資不動産に利益をロールオーバーできます。スワップごとに利益を得ることができますが、何年も後に現金で売るまで税金を避けます。その後、計画どおりに機能する場合は、1つの税金のみを支払い、それを長期キャピタルゲイン率（現在、所得に応じて15％または20％、一部の低所得納税者は0％）で支払います。

ほとんどの交換は、単に「同種」である必要があります。これは、あなたが考えていることを意味しない謎めいたフレーズです。アパートの建物を未加工の土地に、牧場をストリップモールに交換することができます。ルールは驚くほどリベラルです。あるビジネスを別のビジネスに交換することもできます。しかし、不注意には罠があります。

1031の規定は投資と事業用不動産を対象としていますが、特定の条件下では元の別荘に規則を適用できます。別荘を交換するために1031を使用する方法もありますが（詳細は後で説明します）、この抜け穴は以前よりもはるかに狭くなっています。

減価償却プロパティの特別規則

減価償却資産を交換する場合は、特別な規則が適用されます。経常利益として課税される減価償却の回収と呼ばれる利益を引き起こす可能性があります。一般に、ある建物を別の建物に交換すると、この回収を回避できます。しかし、建物のある改良された土地を建物のない改良されていない土地と交換すると、以前に建物に対して主張した減価償却費は経常利益として回収されます。

このような複雑さは「1031を実行しているときに専門家の助けが必要な理由。

1031規則の変更

新しい減税および雇用法（TCJA）の成立前）2017年12月、フランチャイズライセンス、航空機、設備などの個人資産の一部の交換は、1031交換の対象となりました。新法の下では、不動産のみが対象となります。

特定の有形動産に対するTCJAの全額支出引当金は、この税法の変更を補うのに役立つ可能性があることに注意してください。

TCJAには、元の不動産が売却された場合、または2017年12月31日までに代替不動産が取得された場合に、2018年に適格な動産の1031交換を許可する移行規則が含まれています。移行規則は納税者に固有であり、古い不動産が売却される前に新しい不動産が購入された場合の逆1031交換は許可されていませんでした。

遅延交換とタイミングルール

通常、交換には、あるプロパティを別のプロパティに単純に交換することが含まれます。二人の間。しかし、あなたが持っている正確なプロパティを望んでいるあなたが望む正確なプロパティを持つ誰かを見つける可能性はわずかです。そのため、取引所の大部分は、遅延、3者間、またはスターカー取引所（それらを許可した最初の税務訴訟にちなんで名付けられました）です。

遅延取引所、あなたはあなたがあなたの財産を「売った」後に現金を保持し、あなたのために代わりの財産を「買う」ためにそれを使用する資格のある仲介者（仲介人）を必要とします。この3者間交換はスワップとして扱われます。

遅延交換で遵守する必要のある2つの重要なタイミングルールがあります。

45日間のルール

1つ目は、代替物件の指定に関するものです。あなたの財産の売却が発生すると、仲介業者は現金を受け取ります。現金を受け取ることができない場合、1031の扱いが損なわれます。また、物件の売却から45日以内に、取得する物件を指定して、仲介業者に書面で代替物件を指定する必要があります。 IRSによると、最終的に1つを閉じる限り、3つのプロパティを指定できます。特定の評価テストに該当する場合は、3つ以上を指定することもできます。

180日ルール

遅延交換の2番目のタイミングルールは、閉鎖に関連しています。古い物件の売却から180日以内に新しい物件を閉鎖する必要があります。

税務上の影響：現金と負債

現金が残っている可能性があります仲介取得後■置換プロパティ。もしそうなら、仲介業者は180日の終わりにあなたにそれを支払います。 「ブート」と呼ばれるその現金は、不動産の売却による部分的な売却収入として、通常はキャピタルゲインとして課税されます。

主な方法の1つ人々はこれらの取引でトラブルに巻き込まれ、ローンを検討していません。あなたはあなたが放棄する不動産の住宅ローンまたは他の債務、および代替不動産の債務を考慮する必要があります。キャッシュバックを受け取らなくても負債が減った場合、それも現金と同じように収入として扱われます。

住宅ローンを持っていたとします。古い不動産の100万ドルですが、引き換えに受け取る新しい不動産の住宅ローンはわずか900,000ドルです。「ブート」としても分類される100,000ドルの利益があり、課税されます。

1031s for Vacation Homes

1031条項を使用して、ある休暇用住宅を別の住宅ローンに交換した納税者の話を聞いたことがあるかもしれません。 1031は利益の認識を遅らせました。その後、彼らは新しい不動産に引っ越し、それを主たる住居にし、最終的に50万ドルのキャピタルゲインの除外を使用することを計画しました。除外により、主たる住居を売却し、配偶者と組み合わせてシールドすることができます。過去5年間のうち2年間そこに住んでいる限り、50万ドルのキャピタルゲインがあります。

2004年、議会はタイトはい、納税者は別荘を賃貸物件に変えて、1031回の交換を行うことができます。例：ビーチハウスの使用をやめ、6か月または1年貸し出し、別の物件と交換します。テナントを取得してビジネスライクな方法で行動する場合は、おそらく家を投資不動産に変換したことになります。これにより、1031交換はOKになります。

ただし、あなたはそれを賃貸のために提供するだけで、実際にテナントを持っていることは決してありません。おそらくそれは許されません。タイミングと同様に、事実が重要になります。プロパティの使用をレンタルに変換してから経過する時間が長いほど良いです。絶対的な基準はありませんが、6か月未満の善意のレンタル使用ではおそらく十分ではありません。1年が良いでしょう。

1031スワップレジデンスに引っ越す

スワップした物件を新しいセカンドホームまたはプライマリーホームとして使用したい場合は、すぐに引っ越すことはできません。 。 2008年、IRSはセーフハーバー規則を定めました。この規則では、代替住宅がセクション1031の目的で投資不動産として適格であるかどうかに異議を唱えることはないと述べています。そのセーフハーバーを満たすために、2つの12か月のそれぞれで交換直後の期間：

• 14日以上の公正な賃貸のために、住居を他の人に賃貸する必要があります
• 住居ユニットの個人的な使用は、住居ユニットが公正な賃貸で賃貸されている12か月間の14日または日数の10％のいずれか大きい方を超えることはできません。

さらに、ある休暇または投資物件を別の物件に正常に交換した後、新しい物件をすぐにメインの家に変換して利用することはできません。 500,000ドルの除外。

2004年に法律が改正される前は、投資家は1031の賃貸物件を別の賃貸物件と交換して、新しい賃貸物件を貸し出す可能性がありました。一定期間、本物件の売却による利益の除外を利用して、数年間物件に引っ越してから売却します。1031取引所で物件を取得し、後でその物件を自分の物件として売却しようとした場合主たる住居の場合、1031同種の取引所で物件を取得した日から5年間は除外されません。つまり、主たる住居の資本を使用するには、もっと長く待つ必要があります。 -税控除を取得します。

結論

1031交換は富を築くための税金繰延戦略としての知識豊富な不動産投資家。多くの複雑な可動部分は、ルールを理解するだけでなく、経験豊富な投資家であっても専門家の助けを求める必要があります。