Che cosè un titolo garantito da ipoteca (MBS)?
Un titolo garantito da ipoteca (MBS) è un investimento simile a unobbligazione costituita da un pacchetto di mutui per la casa acquistati dalle banche che li hanno emessi. Gli investitori in MBS ricevono pagamenti periodici simili ai pagamenti di cedole obbligazionarie.
LMBS è un tipo di titolo garantito da attività. Come è diventato evidente nel crollo dei mutui subprime del 2007-2008, un titolo garantito da ipoteca è solido solo quanto i mutui che lo sostengono.
Un MBS può anche essere chiamato titolo correlato a ipoteca o trasferimento ipotecario.
Come funziona un titolo garantito da ipoteca
Essenzialmente, il titolo garantito da ipoteca trasforma il banca in un intermediario tra lacquirente e lindustria degli investimenti. Una banca può concedere mutui ai propri clienti e poi rivenderli con uno sconto per linclusione in un MBS. La banca registra la vendita come un vantaggio nel proprio bilancio e non perde nulla se lacquirente della casa va in default a un certo punto lungo la strada.
Linvestitore che acquista un titolo garantito da ipoteca essenzialmente sta prestando soldi agli acquirenti di case. Un MBS può essere acquistato e venduto tramite un broker. Linvestimento minimo varia tra gli emittenti.
I titoli garantiti da ipoteca carichi di prestiti subprime hanno svolto un ruolo centrale nella crisi finanziaria iniziata nel 2007 e ha spazzato via trilioni di dollari di ricchezza.
Questo processo funziona per tutti gli interessati in quanto ognuno fa quello che dovrebbe fare. Cioè, il la banca si attiene a standard ragionevoli per la concessione di mutui; il proprietario della casa continua a pagare in tempo e le agenzie di rating del credito che esaminano MBS eseguono la due diligence.
Per essere venduta sui mercati oggi, un MBS deve essere emesso da unimpresa sponsorizzata dal governo (GSE) o da una società finanziaria privata. I mutui devono provenire da un istituto finanziario regolamentato e autorizzato. E lMBS deve aver ricevuto uno dei primi due rating emessi da un agenzia di rating del credito accreditata.
Comprensione dei titoli garantiti da ipoteca urities
Tipi di titoli garantiti da ipoteca
Esistono due tipi comuni di MBS: pass-through e obbligazioni ipotecarie collateralizzate (CMO) .
Pass-Through
I Pass-Through sono strutturati come trust in cui i pagamenti dei mutui vengono raccolti e trasferiti agli investitori. In genere hanno scadenze dichiarate di cinque, 15 o 30 anni. La durata di un trasferimento può essere inferiore alla scadenza indicata a seconda dei pagamenti principali sui mutui che compongono il trasferimento.
Obbligazioni ipotecarie garantite
I CMO sono costituiti da più pool di titoli noti come slice o tranche. Alle tranche vengono assegnati rating di credito che determinano i tassi che vengono restituiti agli investitori.
Il ruolo degli MBS nella crisi finanziaria
Titoli garantiti da ipoteca giocati un ruolo centrale nella crisi finanziaria iniziata nel 2007 e che ha spazzato via trilioni di dollari di ricchezza, abbattuto Lehman Brothers e sconvolto i mercati finanziari mondiali.
In retrospettivamente, sembra inevitabile che il rapido aumento dei prezzi delle case e la crescente domanda di MBS incoraggerebbe le banche ad abbassare i loro standard di prestito e spingerebbe i consumatori a entrare nel mercato a qualsiasi costo.
Quello fu linizio del subprime MBS. Con Freddie Mac e Fannie Mae che sostenevano in modo aggressivo il mercato dei mutui, la qualità di tutti i titoli garantiti da ipoteca è diminuita e le loro valutazioni sono diventate insignificanti. Poi, nel 2006, i prezzi delle case hanno raggiunto il picco.
I mutuatari subprime hanno iniziato a diventare insolventi e il mercato immobiliare ha iniziato il suo lungo crollo. Sempre più persone hanno iniziato ad abbandonare i loro mutui perché le loro case valevano meno dei loro debiti. Anche i mutui convenzionali alla base del mercato MBS hanno registrato forti cali di valore. La valanga di mancati pagamenti ha fatto sì che molti MBS e obbligazioni di debito garantite (CDO) basati su pool di mutui fossero ampiamente sopravvalutati.
Le perdite accumulate come investitori istituzionali e banche ha provato e non è riuscito a scaricare gli investimenti MBS errati. Il credito si è irrigidito, facendo vacillare molte banche e istituzioni finanziarie sullorlo dellinsolvenza. Il prestito è stato interrotto al punto che lintera economia è stata a rischio di collasso.
Alla fine, il Tesoro degli Stati Uniti è intervenuto con un salvataggio del sistema finanziario di 700 miliardi di dollari inteso a facilitare il credit crunch. La Federal Reserve ha acquistato $ 4,5 trilioni in MBS per un periodo di anni, mentre il Troubled Asset Relief Program (TARP) ha iniettato capitale direttamente nelle banche.
La crisi finanziaria alla fine è passata, ma limpegno totale del governo è stato molto più grande della cifra di 700 miliardi di dollari spesso citata.
Aspetti chiave
- LMBS trasforma una banca in un intermediario tra lacquirente e il settore degli investimenti.
- La banca gestisce i prestiti e quindi li vende a un prezzo scontato per essere confezionati come MBS agli investitori come un tipo di obbligazione garantita.
- Per linvestitore, un MBS è sicuro quanto i prestiti ipotecari che lo sostengono.
Titoli garantiti da ipoteca oggi
Gli MBS vengono ancora acquistati e venduti oggi. Cè di nuovo un mercato per loro semplicemente perché le persone generalmente pagano i loro mutui se possono.
La Fed possiede ancora una fetta enorme del mercato per gli MBS, ma sta gradualmente vendendo dalle sue partecipazioni. Anche i CDO sono tornati dopo essere caduti in disgrazia per alcuni anni dopo la crisi.
Lipotesi è che Wall Street abbia imparato la lezione e metterà in dubbio il valore degli MBS piuttosto che comprandoli alla cieca. Il tempo lo dirà.