Regole di scambio 1031: cosa cè da sapere

Nel settore immobiliare, uno scambio 1031 è uno scambio di un investimento immobiliare con un altro che consente di differire le imposte sulle plusvalenze. Il termine, che prende il nome dal codice IRS Sezione 1031, è diffuso da agenti immobiliari, società di titoli, investitori e mamme del calcio. Alcune persone insistono persino per trasformarlo in un verbo, come in: “Facciamo 1031 quelledificio per un altro”.

La sezione IRS 1031 ha molte parti mobili che gli investitori immobiliari deve capire prima di tentare il suo utilizzo. Uno scambio può essere effettuato solo con proprietà dello stesso tipo e le regole dellIRS limitano luso con proprietà per le vacanze. Ci sono anche implicazioni fiscali e periodi di tempo che possono essere problematici. Tuttavia, se stai considerando un 1031— o sei solo curioso: ecco cosa dovresti sapere sulle regole.

Che cosè la sezione 1031?

In linea di massima, una borsa 1031 (chiamata anche borsa di tipo analogo o Starker) è uno scambio di un investimento immobiliare con un altro. Sebbene la maggior parte degli swap siano tassabili come vendite, se il tuo soddisfa i requisiti della 1031, non avrai alcuna imposta o imposte limitate dovute al momento dello scambio.

In effetti, puoi modificare la forma del tuo investimento senza (come la vede lIRS) incassare o riconoscere una plusvalenza. Ciò consente al tuo investimento di continuare a crescere con differimento fiscale. Non cè limite a quante volte o come spesso puoi fare un 1031. Puoi trasferire il guadagno da un pezzo di investimento immobiliare a un altro, a un altro e a un altro. Sebbene tu possa avere un profitto su ogni swap, eviti le tasse fino a quando non vendi per contanti molti anni dopo. Quindi, se funziona come previsto, pagherai solo una tassa, e quella con unaliquota di guadagni in conto capitale a lungo termine (attualmente 15% o 20%, a seconda del reddito, e 0% per alcuni contribuenti con reddito inferiore).

La maggior parte degli scambi deve essere semplicemente di “genere simile”, una frase enigmatica che “non significa ciò che pensi significhi. Puoi scambiare un condominio con terreno grezzo o un ranch con un centro commerciale. Le regole sono sorprendentemente liberali. Puoi persino scambiare unattività con unaltra. Ma ci sono trappole per gli incauti.

La disposizione 1031 riguarda gli investimenti e la proprietà aziendale, sebbene le regole possano essere applicate a una precedente residenza principale a determinate condizioni. Ci sono anche modi in cui puoi utilizzare 1031 per lo scambio di case vacanza, ne riparleremo più avanti, ma questa scappatoia è molto più ristretta di quanto non lo fosse in passato.

Regole speciali per proprietà ammortizzabili

Regole speciali si applicano in caso di permuta di un immobile ammortizzabile. Può innescare un profitto noto come recupero dellammortamento che viene tassato come reddito ordinario. In generale, se si scambia un edificio con un altro edificio, è possibile evitare questo recupero. Ma se si scambia un terreno migliorato con un edificio con un terreno non migliorato senza un edificio, lammortamento che si è precedentemente rivendicato sulledificio verrà ripreso come reddito ordinario.

Tali complicazioni sono perché hai bisogno di aiuto professionale quando stai facendo un 1031.

Modifiche alle regole 1031

Prima dellapprovazione del nuovo Tax Cuts and Jobs Act (TCJA ) nel dicembre 2017, alcuni scambi di proprietà personali, come licenze di franchising, aeromobili e attrezzature, si sono qualificati per uno scambio 1031. Secondo la nuova legge, solo il settore immobiliare è idoneo.

Vale la pena notare che lindennità di spesa totale del TCJA per alcuni beni personali tangibili può aiutare a compensare questa modifica alla normativa fiscale.

Il TCJA include una regola di transizione che ha consentito uno scambio 1031 di proprietà personale qualificata nel 2018 se la proprietà originale è stata venduta o la proprietà sostitutiva acquisita entro il 31 dicembre 2017. La regola di transizione è specifica per il contribuente e non ha consentito uno scambio 1031 inverso in cui la nuova proprietà è stata acquistata prima che la vecchia proprietà fosse venduta.

Scambi ritardati e regole di tempistica

Classicamente, uno scambio implica un semplice scambio di una proprietà con unaltra tra due persone.Ma le probabilità di trovare qualcuno con la proprietà esatta che desideri che desideri la proprietà esatta che hai sono poche. Per questo motivo, la maggior parte degli scambi sono scambi in ritardo, a tre o Starker (denominati per il primo caso fiscale che li ha consentiti).

In uno scambio in ritardo , hai bisogno di un intermediario qualificato (intermediario) che detenga il denaro dopo aver “venduto” la tua proprietà e lo utilizzi per “acquistare” la proprietà sostitutiva per te. Questo scambio a tre viene trattato come uno scambio.

Ci sono due regole chiave di temporizzazione che devi osservare in uno scambio ritardato:

Regola dei 45 giorni

La prima si riferisce alla designazione di una proprietà sostitutiva. Una volta effettuata la vendita della tua proprietà, lintermediario riceverà il denaro. Non puoi ricevere il denaro, altrimenti si rovina il trattamento 1031. Inoltre, entro 45 giorni dalla vendita della tua proprietà, devi designare la proprietà sostitutiva per iscritto allintermediario, specificando la proprietà che desideri acquistare. LIRS dice che puoi designare tre proprietà purché alla fine ne chiudi una. Puoi persino designare più di tre se rientrano in determinati test di valutazione.

Regola dei 180 giorni

La seconda regola dei tempi in uno scambio ritardato è relativa alla chiusura. Devi chiudere la nuova proprietà entro 180 giorni dalla vendita della vecchia.

Implicazioni fiscali: contanti e debiti

Potresti avere liquidità rimanente dopo lacquisizione da parte dellintermediario è la proprietà di sostituzione. In tal caso, lintermediario te lo pagherà alla fine dei 180 giorni. Quel denaro, noto come “stivale”, sarà tassato come proventi delle vendite parziali dalla vendita della tua proprietà, generalmente come plusvalenza.

Uno dei modi principali le persone che si mettono nei guai con queste transazioni non prendono in considerazione i prestiti. È necessario considerare prestiti ipotecari o altri debiti sulla proprietà che si rinuncia e qualsiasi debito sulla proprietà sostitutiva. Se non ricevi la restituzione del denaro, ma la tua responsabilità diminuisce, anche questo verrà considerato come reddito per te, proprio come denaro contante.

Supponi di avere un mutuo di $ 1 milione sulla vecchia proprietà, ma lipoteca sulla nuova proprietà che ricevi in cambio è di soli $ 900.000. Hai $ 100.000 di guadagno che è anche classificato come “avvio” e sarà tassato.

1031 per case per le vacanze

Potresti aver sentito storie di contribuenti che hanno utilizzato la disposizione 1031 per scambiare una casa per le vacanze con unaltra, forse anche per una casa in cui vogliono andare in pensione e Sezione 1031 ha ritardato qualsiasi riconoscimento di guadagno. Successivamente, si sono trasferiti nella nuova proprietà, ne hanno fatto la residenza principale e alla fine hanno pianificato di utilizzare lesclusione per plusvalenza di $ 500.000. Lesclusione ti consente di vendere la tua residenza principale e, in combinazione con il tuo coniuge, scudo $ 500.000 di plusvalenza, a condizione che tu abbia vissuto lì per due anni negli ultimi cinque.

Nel 2004, il Congresso Sì, i contribuenti possono ancora trasformare le case per le vacanze in proprietà in affitto e fare 1031 scambi. Esempio: smetti di usare la tua casa al mare, la affittate per sei mesi o un anno e poi la scambi con unaltra proprietà. Se prendi un inquilino e ti comporti in modo professionale, probabilmente hai convertito la casa in un investimento immobiliare, il che dovrebbe rendere OK il tuo scambio 1031.

Tuttavia, se lo offri semplicemente in affitto ma non hai mai inquilini, probabilmente non è consentito. I fatti saranno fondamentali, così come i tempi. Più tempo trascorre dopo aver convertito luso della proprietà in affitto, meglio è. Sebbene non esista uno standard assoluto, probabilmente non è sufficiente un periodo inferiore a sei mesi di affitto in buona fede. Un anno sarebbe meglio.

Trasferirsi in una residenza di scambio 1031

Se desideri utilizzare la proprietà che hai scambiato come nuova seconda casa o anche principale, non puoi trasferirti subito . Nel 2008 lIRS ha stabilito una regola dellapprodo sicuro, in base alla quale ha affermato che non avrebbe contestato se unabitazione sostitutiva fosse qualificata come investimento immobiliare ai fini della Sezione 1031. Per soddisfare tale porto sicuro, in ciascuno dei due 12 mesi periodi immediatamente successivi allo scambio:

• Devi affittare lunità abitativa a unaltra persona per un giusto affitto per 14 giorni o più
• Il proprio uso personale dellunità abitativa non può superare il maggiore tra 14 giorni o il 10% del numero di giorni durante il periodo di 12 mesi in cui lunità abitativa è affittata a un canone equo.

Inoltre, dopo aver scambiato con successo una vacanza o un investimento immobiliare con un altro, non puoi convertire immediatamente la nuova proprietà nella tua casa principale e sfruttare lesclusione di $ 500.000.

Prima che la legge fosse modificata nel 2004, un investitore poteva trasferire una proprietà in affitto in uno scambio 1031 con unaltra proprietà in affitto, affittare la nuova proprietà in affitto per un periodo, trasferisciti nella proprietà per alcuni anni e poi vendila, approfittando dellesclusione del guadagno dalla vendita di una residenza principale. Ora, se acquisti una proprietà in una permuta 1031 e successivamente tenti di vendere quella proprietà come tuo residenza principale, lesclusione non si applicherà durante il periodo di cinque anni che inizia dalla data di acquisizione della proprietà nella permuta di tipo 1031. In altre parole, dovrai aspettare molto più a lungo per utilizzare il capitale di residenza primaria -ottenere agevolazioni fiscali.

Conclusione

Uno scambio 1031 può investitori immobiliari esperti come strategia fiscale differita per creare ricchezza. Le numerose e complesse parti mobili non richiedono solo la comprensione delle regole, ma anche laiuto di professionisti, anche per investitori esperti.